臨近年底，利好剛需一族的樓市新政一波接着一波來襲。

公積金貸款額度上調、首套房公積金貸款利率下調、放寬首套房貸款利率下限、出售自有住房并1年内購房可享受退稅優惠等。

市場越是松弛的時候越容易被鑽空子，有的利好是真的嗎？背後有沒有蘊藏風險？今天血拼姐就給大家盤一盤。

10月17日，一則“昆明首套房利率降為3.95%，二套首付比例降為30%”的消息在業内朋友圈傳開。據小道消息，碧桂園、華潤等多個樓盤已經接到通知，農行、工行、中行等銀行已經在跟進。

（圖源血拼姐聊天記錄）

但在血拼姐電話和微信咨詢之後了解到，銀行并未接到這個通知，首套房最低貸款利率仍實行4.1%，二套首付比例45%，比如招商銀行、浦發銀行、工商銀行。

隻是有人透露，目前僅是接到口頭通知，沒有正式下發文件，預計要到20号以後才有文件下發，一切以官方文件為準。

19日上午，不少樓盤就紛紛發布海報，稱首套房利率降至3.95%，二套房首套比例降至3成，合作銀行均可辦理。據中糧鴻雲置業顧問表示，首套房貸利率3.95%的标準僅執行到今年底。據保利城置業顧問表示，這個利率标準，最多到明年初就結束了。

（圖源朋友圈）

而後血拼姐再度向銀行求證，目前，大部分的銀行已接到内部通知，首套房貸利率最低按3.95%執行，包括工商、農業、交通、富滇、民生、中行、招行、浦發、恒豐等多家銀行。

縱觀全國市場，首套房貸利率“破4進3”，全國多個城市已加入下調陣營。

例如廣東清遠利率降至3.7%，為目前最低水平；廣東陽江利率降至3.9%；山東濟甯利率降至3.95%；天津、貴陽以及湖北武漢、宜昌和襄陽均将利率從4.1%降至3.9%；某國有大行石家莊分行首套房貸利率從4.1%下調至3.8%。

利率降至3.95%，剛需首套房相比去年省下了一大筆錢。血拼姐給大家舉個例子：

（還款計算）

按照商貸100萬，30年等額還款為例，若以去年11月首套利率5.4%來計算，貸款利息共102.15萬元，月供5615.31元；按照目前首套利率3.95%來計算，貸款利息共70.83萬元，月供4745.37元，依此來看，總利息共少了31萬元左右，月供少了870元。

針對該政策結束時間，銀行工作人員表示暫未通知，但若依據之前定向降息的通知來看，估計不會持續太久，有購房需求的可以沖。

9月30日，建設銀行雲南分行通過雲南經濟日報平台發布“輕松供”還款方式。

（圖源：雲南經濟日報官微）

根據該訊息血拼姐發現，“輕松供”還款方式将個人住房貸款在貸款期限内劃分為兩個階段：

第一階段按月歸還1元本金以及當月應歸還的貸款利息，可根據借款人需求自行确定期限，最長不超過三年；

第二階段在剩餘貸款期限内，剩餘貸款本金按常規等額本金方式還款。

也就是說，購房者最長期限3年内，每月僅需1元本金，利息部分照常還款，其餘本金部分最長可順延至第4年起還，并且不會産生額外費用。

以此方式，雖然說在第4年還款壓力會有增加，但是相當于給購房者前三年的還款壓力有個緩沖，可以拿出些錢來裝修、購買家具，還是十分人性化的。

這一方式在很多城市已經出現，比如8月東莞的建行就推出了“供本金僅需1元”，延遲的本金分攤到寬限期以後的月供中，具體操作和昆明這個類似。

這種方式，也有缺點，比如前期低本金但後期月供金額會更高，但其實貸款年限比較長，分攤下來月供也增加不了多少，對于剛需來說利大于弊。

近日，“0首付”的廣告也出現了。

廣電苑、卓越滇池晴翠、清華海峽小鎮花園城等樓盤分别發布“0首付”的消息。

（圖源血拼姐朋友圈）

其中，卓越滇池晴翠0首付，一線觀滇房源均價僅13000元/㎡；廣電苑“0首付”買精裝修現房，即買即住。

不止是昆明，今年以來，全國已有多個城市出現了“0首付買房”的廣告，集中在5月份那一撥，比如重慶、杭州、廣州、惠州、郴州、武漢、菏澤、哈爾濱、鄭州等。

這對于剛需一族來說簡直“如淋甘露”，現實果真如此？

首先需要了解什麼是“0首付”，按照中介人員的說法，實現“0首付”有多種方式，除了首付分期、開發商墊資之外，還可通過第三方提供首付貸。

這裡暫時不說首付分期，後文單獨說明。

所謂的0首付購房，并非真正的0首付，中國各大銀行等金融機構也不支持0首付貸款，本身是一種違法行為。

如果是開發商墊資，部分樓盤采取一段時間的不計利息貸款，也有付息的墊付首付款，也有開發商玩“購房返現”的玩法，就是消費者自行支付首付，貸款下來後，對消費者進行首付返現。主要是看開發商的機制。

第三方提供首付貸，則是由第三方金融機構來墊付首付款，交房拿房産證做抵押貸款，拿到貸款後再還款給金融機構，其間産生的利息與商貸差不多。

所以，千萬不要走這條路，一部分則是因為本質上就是違法行為，而另一層面來說，首付已經産生了高昂的貸款利息，每個月加上本身該還的月供，這筆債務更是高了很多。

而有的購房者，萬一負擔不起債務，再通過其他方式籌措資金來及時還上剩餘首付款，将會有更多的支出及融資風險出現，得不償失。

這裡單獨把首付分期拎出來說，空港有樓盤近期也打出“首付分期”的廣告。

（圖源血拼姐朋友圈）

這種形式，從2009年就已初現苗頭，到2013-2014年開始盛行，後被明令禁止，雖是如此，但仍然時不時出現。

首付分期的具體内容，血拼姐之前在《昆明買房首付比例最低隻要5%？剛需慎重！》一文中已經詳細解讀過。

首付分期雖然降低了置業門檻，但風險非常多。他其實也是通過分期還款并支付利息的形式來實現，其間還是會涉及開發商墊付、消費貸和第三方金融機構。

這使得購房者面臨的同樣是首付和月供的雙重壓力，很有可能導緻斷供，一旦斷供，房子被銀行收走，已經繳納的房款也收不回來。個人征信也會記錄你的逾期情況，後面很難再從正規途徑借到款，最後白忙活一場，賠了夫人又折兵。

對于這種明令禁止，中介機構、開發商卻從中鑽空子的形式，還是不要碰為好。

總的來說，市場雖然利好不斷，但是也有開發商、第三方機構鑽空子。像首付分期、首付貸、0首付這些方式，建議不要嘗試，出問題了得不償失。

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