蘇州剛需買房難嗎？毋庸置疑：難！

近期統計中發現，百平以下的房源成交量還不足25%，換句話說，剛需在整個蘇州買房市場上占比還不到四分之一。這或許與蘇州進入改善時代有關，供剛需選擇的餘地越來越少。

首先來看一張表格

數據來源：克而瑞

不得不說，這個趨勢有點明顯：蘇州住宅面積越做越大，今天規劃出爐的“星洲西招商玺”項目，面積更是高達360㎡，這意味着，小面積越來越少，購房成本增加，對于蘇州的剛需來說，并不是一件好消息。

其次，根據克而瑞最新公布的成交均價25303元/㎡來看，意味着100㎡的房子，至少也要250萬，面積越來越大，價格越來越高，對于剛需來說，無疑是雪上加霜！

難道對于剛需來說，就一點好消息也沒有了嗎？也不盡然！

今年的樓市整體來看，都在調控救市中，比如蘇州，降低利率，放寬購房資格，二手房不限售……而這一系列的操作，最受益的無疑是剛需，此外，“短期市場已經觸底，恢複是一個緩慢溫和的過程”這是郁亮在萬科2021年度股東大會上表達的對目前行業的最新看法。對于剛需來說，當下買房确實是一個好時機！

那要怎麼買呢？有人說，剛需買房不用糾結，錢夠哪裡就買哪裡，是這麼回事嗎？

肯定不是，越是剛需，買房就越要謹慎，第一次買房，不少人壓上了全部家當，所以一定要把錢花在刀刃上，結合地段，配套，工作距離，生活圈子，未來區域的發展，房子的流通性等綜合考慮，預算充足的還要選擇3房2衛的戶型，不論市場好不好，都要好好選擇，先考慮保值，再考慮增值。

具體到蘇州，根據最新的房價金字塔，以單價2萬為界限，可供剛需選擇的基本在金字塔底端，我們從中挑選了運東、太湖度假區、黃埭等三大價值窪地，又有規劃的潛力闆塊。

2022年06月房價“金字塔”

然而具體到每個買房人的情況都不一樣，隻要鎖定了預算，接下來就可以根據自己的需求選擇闆塊，再在闆塊内選房，這樣會容易很多。

蘇州南，運東

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這個闆塊推薦給在蘇州園區、姑蘇區、吳江區等工作生活，預算又有限的買房人。

從地理位置來看，運東闆塊緊鄰園區南部向南外溢，第一站就是運東。也正是因為2019年2月，東環南延二期正式開通，交通的極大利好，直接拉近了運東到園區的距離。西走江陵路到西環通蘇州新區，北走東環南延通姑蘇區和蘇州工業園區。運東從此融入蘇州主城。

再來看看城市界面，作為園區南的運東早期以工廠為主，少量住宅為輔。随着近3年的發展，運東闆塊先後建了不少住宅，按照規劃，闆塊内還會有大量的住宅和商業進駐，在配套布局上，根據規劃，雲梨路兩側設置了高度密集的商業、辦公、住宅、行政用地、公園綠地用地。未來這裡将成為運東闆塊最繁華的商業中心區。

圖源：官方發布

現在雲梨路以北的廠房已經全部拆除，臨近路南的大部分廠房也已夷為平地，肉眼可見，工廠在退出，住宅規劃在增加。

商業方面，

運東在大型商業綜合體方面是有所缺失的，而因為距離近，這裡的居民可以去享受吳江太湖新城的商業配套，如吾悅、華潤、愛琴海等商業配套。

運東闆塊内還規劃了天空之城、寶龍城商業綜合體，未來家門口就有自己的商業了。

教育醫療方面，

教育方面，運東闆塊也是持續發力，上海世外教育附屬吳江雲龍實驗學校、北大新世紀世恒學校、吳江新教育學校、宋慶齡基金會花朵實驗幼兒園等一批優質學校投入使用，京東方數字醫院也已經營業。

其次，區域内環境也不錯，約35萬的運河文化公園，是運河沿線中最耀眼的一段。再加上市政公園，兩個公園占地面積約50萬方，景觀優美。

實景圖

這裡商業、環境、教育資源等等全都有，房價才2萬/平左右。是蘇州極具性價比的闆塊之一。

随着愛情·雲錦萬象新一批房源預售證的領取，均價約2.18萬/㎡，再次突破闆塊内的天花闆，未來待闆塊成熟後，不乏有補漲的可能性。

蘇州北，黃埭

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這個闆塊推薦給在相城區、新區、姑蘇區等工作生活，預算又有限的買房人。

黃埭目前最大的優勢：交通，一個中環，另一個軌交7号線延伸線，可以說是去哪都很方便，即使本闆塊内的配套不夠完善，但是可以通過交通優勢去享受其他闆塊的優質配套。

随着蘇州中環北線的開通，相城區與蘇州工業園區、蘇州高新區之間的通行時間将大大縮短。黃埭也不隻囿于蘇州北，而是很便捷的可以通往其他幾大區域。

其次，軌交7号線延伸線。就在今年5月6日，蘇州軌道交通2、4、7号線延伸線項目正式開工！

來源：網絡

7号線北延段起于春豐路站，沿中市路、太東路、南天成路地下敷設，接入在建的莫陽站，長約7.11公裡。作為黃埭首條地鐵，加強相城闆塊融合，彌補了區域内公共交通的空缺。

來源：網絡

在産業發展方面，黃埭也比較突出，既在傳統産業升級上做文章，更在新興産業發展上找出路，重點發展生物醫藥、光電信息、新材料等新興産業，打造産業創新高地和創新資源集聚地。

/新興産業發展規劃圖/

十四五期間，黃埭鎮傾心打造“五個一工程”，即一個景區、一個中心、一批公園、一條老街、一個村莊。以水為紐帶，以文化為内核，把優美的生态風光融入城市。用高端配套提升城市能級，為新一輪高質量發展注入新動能，把黃埭打造成生态、宜居、宜業的蘇州城鎮樣本。

現如今，放眼整個中環沿線，相城黃埭随着規劃落實，各種形式的配套日漸完善以及品牌開發商的陸續入駐，新房普遍價格約2萬/平，漸漸成為當下蘇州性價比比較高的區域，再加上優惠，現在算是低價入手，機會難得。

蘇州西，太湖度假區

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這個闆塊推薦給在高新區、吳中區、姑蘇區等工作生活，預算又有限的買房人。

太湖旅遊度假區，與其他兩個闆塊相比，最大的優勢就是環境。該闆塊作為國家5A級景區，有着先天旅遊優勢，是國家首批的12個國家旅遊度假區之一，區域内的景點、風景區等旅遊資源豐富。

來源：網絡

近期，又傳出華僑城歡樂谷計劃也有望落地太湖旅遊度假區。通過其它城市經驗可看出，“歡樂谷效應”将形成完整而超前的“城級”配套，使周邊商業、交通以及公共配套得到大幅度提升和改善，從而重新定義區域的價值内涵。

以北京為例，北京歡樂谷起步于京城東南四環的一片荒蕪地，今日已是主城範圍。并在過去十年累計接待遊客3000萬人次，營業收入41億，提供1.5萬個直接就業機會，帶動相關行業就業4萬個。

後期，一旦華僑城的文旅項目正式落地太湖度假區，将會吸納全省甚至全國的遊客前來，進一步擴大蘇州的影響力和吸納力！

遊客量最高的歡樂谷——北京歡樂谷◎NEWS

值得一提的是，吳中今年放出的大招——全面推進吳中區環太湖科創圈建設，打造數字經濟時代，産業創新集群，并發布了《吳中區環太湖科創圈建設行動計劃（2022~2025）》。

而太湖度假區坐擁環太湖地區“湖心”，環太湖科創圈“C位”，搶抓環太湖科創圈建設機遇，聚焦“文旅 科技”高質量發展。

此外，随着軌交5号線的開通，對于太湖度假區來說，迎來了發展的契機，開通之後，它會使得園區獅山的輻射範圍進一步提高、西部窪地效應逐步釋放增值潛力。

未來太湖度假區可以說是，經濟發展将越來越強，生态環境越來越優秀，文旅休閑項目也會越來越全，這裡屬于既有生活又有詩意的地方，而房價還不到2萬/㎡，性價比也是相當高。

寫在最後，

剛需，大部分都是首次置業者，而這部分群體，現在是越來越多了，比如說大學剛畢業的大學生，獨自在某些城市打拼的年輕人。對于他們的建議是：房子越早上車越好，而上車盤就以投資思維為主來考慮。

很多購房者的需求是既要，又要，甚至是還要，這就增加了選房的難度，最後錯失買房良機，而在預算資金有限的情況下，去追求有價值的房産，提升未來置換率。

最後祝願每一個人都能選到适合自己的家，讓日子越過越甜！

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