撰文 / © 傑西卡

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5萬 的申花又有新房開盤

九龍倉慶隆項目壓軸入市

在杭州，5萬 能買到什麼樣的房子？要麼是核心區位的高層、洋房，擁有過硬的配套和品質；要麼是稍遠一些的排屋、合院，一步到位的終極改善。雖然一直在說杭州的房價高高高，但其實抛開頂豪不看，5萬 幾乎已經可以在各大核心區塊随便挑了。

比如申花、奧體、望江新城......甚至連錢江新城也可以劃入在内。

以申花為例，從老工業區翻身為城西改善的的首選，申花今年供應充足，不少改善盤接連入市，比如綠城沁園、金茂府、融信遠洋厘望、融信萬科古翠隐秀再加上上周末剛剛領出洋房預售證的九龍倉天玺。申花改善的挑選餘地可以說非常之大，但去化情況參差不齊。

沁園有着綠城品質加持，再加上區位優勢明顯，今年8月加推高層，均價54000元/㎡，中簽率23.08%；10月加推洋房，均價61200-63600元/㎡，中簽率27.96%。首開杭州金茂府，相較于沁園來說價格優勢比較明顯，高層均價48115元/㎡，中簽率21.34%。而厘望今年開了三次盤，高層均價54000元/㎡，合院96000元/㎡，首開中簽率80.33%，11月加推高層遭遇流搖。古翠隐秀今年開了5次，同樣是54000元/㎡的均價，首開中簽率30.13%，後續加推中簽率開始走高，11月底高達77.31%

已于昨天開始登記的九龍倉天玺，恰逢年終領出了首張預售證，30套房源，均價62000元/㎡（含裝修4500元/㎡），上周小編也到實地進行了踩盤。

不可否認，位居申花核心區的天玺天荟在區位和配套上都算的上是闆塊内的優等生，而至于産品自身卻也暴露了不少短闆，比如真石漆的外立面，馬馬虎虎的裝修配置......你願意花62000元/㎡買這樣一套房子嗎？且看下文小編慢慢分析。

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"學區 地鐵"雙保險

天玺天荟配套名列前茅

在售的幾個樓盤中，九龍倉慶隆地塊的區位算是數一數二的，有不少購房者都在等着這個項目的入市，也對它抱有不小的期待。天玺天荟項目由兩宗地塊組成，分别在18年2月和8月由九龍倉競得，其中天玺地塊分為了1期2期兩個部分，天荟地塊由珠海的華發投入了50%資金，和九龍倉合作開發。兩塊姊妹地塊緊密相連，而目前首開的為天玺。

從位置上來看，天玺天荟和沁園直線距離僅約1公裡左右。距離最近的地鐵站為5号線萍水街站，未來步行距離約350米左右，也是目前整個闆塊離地鐵最近的一個項目。除了5号線外，1公裡範圍内還有10号線和2号線，未來也可以通過5号線換乘。

九龍倉天玺天荟區位（攝/三水）

配套方面，肉眼可見的範圍内，有城西銀泰和大悅城兩大商業體加持，銀泰大約在項目西邊500米左右，大悅城在項目東南面900米左右，坐擁城西兩大重量級商業，且均步行即達。

教育配套也頗具亮點，項目周邊有錦繡中學、錦繡幼兒園、錦繡育才登雲小學。其中，錦繡幼兒園（公辦）距離項目100米左右，錦繡中學（私立）距離項目200左右，需搖号入學。錦繡育才登雲小學在項目東面，步行400米左右，從目前的政府劃分情況來看，天玺天荟被含納在的學區之内，不過期房還是要等交付之後才能最終确定。

景觀配套方面，項目北面800米為運河亞運公園，圍繞項目沿河還有5公裡的夜光跑道，将來會有夜光秋千、夜光垂釣、夜光籃球場等便民項目。

運河亞運公園效果圖（圖片來源于網絡）

總體來講，項目周邊配套齊全，且整個界面以高端住宅為主。和在售幾個樓盤相比，天玺天荟和沁園位置較好，占據商業聚集的核心地段，而和沁園相比，天玺天荟又距地鐵更近。雖然作為一個高端改善盤，居住者大多還是以開車出行為主，但如今地鐵配套作為不可或缺的PlanB，其重要性也是不容忽視的。

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首開30套洋房試水？

總價927萬起步，裝修卻馬馬虎虎

天玺天荟為低密項目，天玺兩期加天荟，三宗地塊的容積率為分别為2.5、2.2、2.1。項目的景觀優勢較為明顯，有多個景觀組團，布局了兒童娛樂區、青年活動區、寵物娛樂區等。不過，作為一個高端改善盤，外立面卻選用了仿石材真石漆，還是比較可惜的。（據置業顧問介紹可以參考珑玺外立面。）

九龍倉·珑玺外立面（圖片來源于我愛我家）

天玺天荟，總共包括41幢住宅，其中包括21幢洋房，18幢高層以及2幢疊墅。周末領出的首張預售證為8層的洋房産品，戶型僅有166㎡一種，均價62000元/㎡（含裝修4500元/㎡），總價最低的一套927萬起步。

九龍倉·天玺天荟沙盤（攝/三水）

小編到售樓處探盤的時候，置業顧問還表示會首開120-158㎡的高層，最終卻先領出了30套大面積高總價的洋房試水，市場會給出怎樣的回應，我們也會持續關注。

從戶型來看，首開的166㎡洋房戶型為四房兩廳三衛，三開間朝南。南向為兩個套間和一個超大面寬的客廳，外接一個跑道式的陽台，北面為兩個客卧，以及一個U型廚房，廚房出來就是餐廳區，一氣呵成。其中兩個次卧有部分贈送面積，得房率在85%左右。

圖片來源于網絡

“估計最搶手的會是高層119㎡的戶型，畢竟闆塊内戶型都偏大，買到120㎡戶型的概率隻有20%-30%。”置業顧問對119㎡戶型十分自信。

119㎡戶型為中間套，三房兩廳兩衛戶型，三開間朝南。主卧套間沒有飄窗和陽台，這點比較遺憾。次卧帶飄窗，客廳接連陽台。北面為客卧，與次卧相對，中間夾着一個衛生間，較為方便。南面廚房為L型設計，與餐廳、客廳連成一線。

天玺天荟樣闆間中間曾關閉過一段時間，說是在進行裝标升級，但實際參觀之後，還是比較失望的，4500元/㎡裝标并沒有什麼亮點，品牌包括：羅格朗的對講、東芝的中央空調、柏麗的櫥櫃、廚房博世四件套、次衛有唯寶的台盆、坐便，主衛有勞芬的智能馬桶等等，另外，據置業顧問介紹高層會贈送一個單開門冰箱。

樣闆間分為兩套，一套專門用于展示品牌，另一套用于展示裝修風格，兩邊分别看下來讓小編有些雲裡霧裡。

/總結/

總體來看，九龍倉天玺天荟項目最大的優點在于區位和配套，并且有着“地鐵 學區”的雙保險，自住的便捷性以及保值前景都比較樂觀。

從價格來看，開盤之前，置業顧問介紹說預計洋房均價不會超過6萬元/㎡，但領出預售證洋房均價為62000元/㎡，有些超出預期。若高層均價能和厘望、古翠隐秀一緻，在54000元/㎡以内，意向在申花置業的改善買家還是值得購買的。考慮周邊二手房的價格，萍水街上的萬家花城，據我愛我家數據顯示，挂牌均價為50306元/㎡，上個月曾成交一套89㎡戶型，均價約4.7萬元/㎡。若是高層價格高于55000元/㎡，性價比不高。

從産品來看，戶型做的沒什麼槽點，比較合理，但裝修上實在有些馬虎，洋房和高層裝标一緻均為4500元/㎡，雖然比不上高端盤6000元/㎡的裝标，但4500元/㎡也算不上低了，品牌卻還是以國産為主，不夠“抗打”。

建議，自住買家多留意，項目體量較大，不着急的可以再等等看高層價格。

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