案 例

2013年8月28日，沈某、馬某簽訂“動遷安置房買賣合同”，約定由馬某将位于上海市浦東新區康橋鎮環橋路1481弄25幢56号601室的房屋出售給沈某，總售價人民币（以下币種同）80萬元。由于房屋按政策當時不能過戶，沈某先期支付60萬元，餘款口頭約定待過戶時支付。合同簽訂當日，即2013年8月28日，馬某即将房屋交付給沈某，并由沈某占有使用至今。目前房屋可以過戶，但馬某拒不配合，故沈某于2015年11月12日訴請至法院，要求：1、判令原、馬某于2013年8月28日簽訂的“動遷安置房買賣合同”有效；2、判令馬某協助沈某将位于上海市浦東新區康橋鎮環橋路1481弄25幢56号601室的房屋産權過戶到沈某名下。庭審過程中，原告撤回了第二項訴訟請求。審理法院另查明：“安置協議”簽訂于2010年，系争房屋于2013年9月22日取得産權證。

最終法院判決沈某、馬某簽訂“動遷安置房買賣合同”有效。

分析

1、一般安置房買賣合同有效：安置房是政府因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。與普通商品房相比，安置房在購買對象和交易時間都受到一定限制，隻有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得安置房房産證的一定時間内（通常為5年）無法将該房過戶給其他人。國家及有關單位對征地拆遷安置對象實行定點安置、定向銷售等政策，是對拆遷人拆遷安置工作管理方面的要求，也是對安置對象的照顧和約束，這些規定并未禁止安置對象轉讓該權利，目前也沒有其他關于禁止安置房轉讓的強制性規定，故雙方的轉讓協議不存在違反法律、行政法規的強制性規定，也沒有違反國家和社會公共利益。在合同合法有效的基礎上，至于合同能否履行到位，安置房能否實際交付、是否更改規劃設計等問題均屬于合同能否履行、是否會因合同目的無法實現而解除的問題範疇，并不影響合同本身的效力。

2、未領取房産證的房屋買賣合同有效：《城市房地産管理法》第三十八條第六項規定的“未依法登記領取權屬證書”房地産不得轉讓，目的在于規範房地産市場交易秩序，保障交易安全，确保政府有關稅收的征管，此當屬于房地産管理部門對城市房地産轉讓的一種行政監管措施，屬于“管理性強制性規定”，而非對訂立設定所有權轉移義務的買賣合同所作的“效力性強制性規定”，故而該法條規定不屬于《合同法》第五十二條第五項規定的強制性規定，即使違反該法條的規定轉讓房地産，僅僅可能導緻買賣合同履行上的瑕疵，即房屋所有權和土地使用權權屬證書辦理上的不便，并不導緻該合同歸于無效。例如，經濟适用房五年内不得上市交易的規定，隻是對一定期間内物權變動産生影響，并不會影響經濟适用房買賣合同本身的合法、有效性。

3、還建指标買賣有效：在實踐中很多被還建戶并不是交易現成的還建房，而是将“還建房指标”進行交易。與還建房買賣合同不同，還建房指标買賣合同所涉及的交易對象并無房産等實物存在，交易各方所交易的對象僅是所謂的指标，即一種資格、一種期待性财産權利。從合同名稱及内容上看，各方當事人所進行交易的是安置房指标，但究其本質，當事人所交易的客觀對象實質上是“依據該指标可以獲得的安置房源”。所以，隻要客觀上出售人有取得安置房的期待權利，雙方訂立的合同就應屬有效。

4．農村集體土地項上的還建房買賣合同無效：目前我國土地性質分為國有土地和集體土地，若房屋買賣協議項下标的房屋指向的是集體土地上的房屋拆遷後的待建還建房，而此類待建還建房是村集體經濟組織對失去宅基地農戶的集中安置，土地性質是農村集體土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。要實現房屋買賣協議的目的，就必須将房屋的所有權和土地使用權同時轉讓，但房屋的土地性質不得轉讓，則買賣房屋的行為違法了法律的強制性規定，房屋買賣協議應屬無效。

綜上，農村集體土地項上的還建房買賣合同應屬無效，非農村集體土地上的安置房轉讓合同應屬有效，即使存在履行上的瑕疵，即房屋所有權和土地使用權權屬證書辦理上的不便或不能，不影響合同效力。

來源：大成重慶律所

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