市面上，我們能接觸到的商品房一般分為三種：商業、商辦和住宅。也就是我們常說的：40年、50年、70年産權房。很多人隻知道産權年限有區别，其實，從購買到用途，甚至是升值空間和方式，都是完全不一樣的。當然，這幾種房産都是大産權的，與大家理解中的小産權完全不是一回事兒。下面我們就來詳細分析一下這幾種産權的區别。

首先，我們來說說商業。我們常見的作為商品房買賣的商業房一般分為兩種：商鋪和寫字樓。他們都是40年産權的商業性質用房，區别于普通住宅，使用性質和購買方式肯定是不一樣的。一般商業用房都是作為一個地區開發首先要搶占的位置，所以一般商業用房在剛剛建成時候配套和客流量普遍不會很大。這也就是大家常說的，商鋪要養。因為需要商業用房帶來配套和人氣，商業用房的投資周期一般會比較長。

接下來我們來看看商業用房的稅費。商業用房契稅一般為3%-5%，公共維修基金也普遍高于同地區住宅項目50%左右，購置成本相對較高。二手房交易的時候，除了契稅之外，無論年限繳納個稅（1%）、營業稅（5.5%）和土地增值稅（差額30%-60%）。可見商業用房交易稅費還是遠高于住宅的，就算是增值部分，也要大部分用于繳納稅費。所以商業用房作為房産本身增值投資是非常不劃算的，主要的投資價值還是租金回報比。人們常說的“一鋪養三代”就是這麼來的。

然後，我們來說說商辦。所謂商辦，拆開了就是商業辦公，就是之前我們說的商住。這種房子一般是50年産權，因為具備居住屬性，所以跟寫字樓比起來辦公環境肯定是比不了。但是因為土地成本和開發稅費成本會比住宅低很多，所以一般價格上會比較有優勢。很多同等位置的商辦房産一般價格隻有住宅的一半，而且不限購不限貸，這讓很多客戶投來青睐的目光。所以近年來，很多城市對商辦住房也提出了不同苛刻的購買條件。

商辦房的稅費情況和商業房一樣，所以房産自身升值空間有限。但是低廉的入手價格不代表會影響其租金。所以跟住宅相比，隻需要投入一半的資産，就可以收獲同樣的租金回報。跟寫字樓比，自然有其租金上的優勢，讓其更容易出租。總體來說商辦房可住可辦公，對于很多小型公司來說還是很實用的。租金回報比雖然比不上商業用房，但是更少的投入，更多用途的選擇，也是很多人購買的理由。

最後我們來看看住宅。70年産權住宅立項，民用水電通燃氣，完全為百姓居住打造的立項。居住是老百姓最基本的生活需求，所以在交易稅費上，可以說是能免的全給免了。所以無論房價漲跌幅度多少，繳納少量稅費後，升值部分全是自己的。所以在房價大漲的年代，住宅成了炒房客、投資客的首選。随之而來的就是大規模的限購、限貸等政策來抑制。

通常我們所說的某地區房價，指的就是住宅價格。但是由于住宅用地價格最為昂貴，開發稅費也最為高昂，所以住宅的價格基數自然就高。這也是近些年來無論如何打壓，房價依然居高不下的原因。

雖然商業、商辦、住宅都是大産權，但是用途和特點完全不一樣。作為投資角度，三者自然各有千秋。但是如果您的需求是自住，還是踏踏實實買住宅吧。畢竟，商辦房雖然也具備居住屬性，一旦以後想換房，出售難度會比較大。而且作為住宅屬性，落戶、孩子上學等後續一系列問題還是要考慮的。

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