#公寓和住宅本質有什麼區别#

公寓和住宅，特别是和小戶型住宅對比，很多時候具有相當大的可比性，但是究其本質，公寓還是作為一種商業性質的地産存在的，和住宅的屬性上，還是有着天然的不同。

從我們從業多年的行業經驗來看，公寓和住宅最本質的區别，主要在于以下幾個方面：

公寓所建築的地塊性質，一般是40年的商業用地，而住宅的則是70年，這不僅關系着購買人未來對房産的持有，還影響着周邊地塊的配套和定位。

如果是商業用地，那麼周邊大概率和居住用地的規劃，會有所不同，住宅用地一般會配套有教育、醫療、農貿市場等生活場景，但是公寓就未必。

當然，很多樓盤裡面，既有公寓組團，也有住宅組團的，往往公寓組團所在的區位是比較好的，有的甚至就剛好位于地鐵口，這也是為了增加公寓的賣點，平衡一下商住區域資源分配的設計。

從居住體驗感而言，大多數公寓是不如住宅的，特别是一些戶型的朝向、采光、通風等，和住宅相去甚遠。

從住宅設計的技術規範而言，對于住宅設施是有明确要求是成套型住宅的，非套型住宅則被開除了住宅資格，所謂“非套型住宅”，簡單理解就是功能不那麼齊全，一般來說主要是廚衛功能無法在一套之内實現，需要通過公共設施來解決的住宅。非套型住宅，在以前的樓市裡嗎，最常見就是“筒子樓”，而現在比較常見的就是學生宿舍，所以也叫“學生公寓”。

有很多公寓是沒有通天然氣的，因為水電消防等标準都需要按照商業性質建築的來。

就算某些“公寓”，腳下的土地是70年使用權的住宅性質，也就是市面上曾經出現過的所謂“公寓式住宅”，但從規範上來說，它還是公寓。

公寓的居住體驗一個是容積率，另一個就是朝向、采光通風、梯戶比等，和住宅都是難以媲美的，特别是有些公寓的梯戶比讓人很難接受，每天等電梯的時間猶如寫字樓上下班高峰期一樣。

公寓針對的客戶群，不排除少部分囿于預算因素選擇居住的剛需，但更多的還是投資或商業開發的用途，有的老闆買公寓都是整層整層的購買，買來既好對外出租，自己後期哪怕自己開酒店，也更方便。

而住宅的購買客群，就更加廣泛一些，無論是剛需還是改善，住宅幾乎适用于大多數想要在城市定居生活的家庭。

當然，從一些城市的限購資格來看，住宅往往會排除一些沒有購房資格的客戶，而公寓一般不限購，但是與之對應的，也很少有公寓能支持落戶等福利綁定。

由于針對的客群不同，也導緻了公寓和住宅的居住環境不同，這裡的環境和前文所談到的房屋的戶型、配置等不同，主要是指入住人員的複雜程度。

公寓由于可以用于酒店、商住兩用等業态經營，所以入住的人員結構相對比較複雜多變，進出的人員繁多，而住宅的入住人群結構就相對穩定一些，所以很多小區的物業，在公寓和住宅的出入管理上，都有松緊的差異。

在二手房市場上，公寓往往被歸屬為商業類産品，所以首付、稅費等一般要求比較高，交易成本遠遠高于住宅，所以在轉手流通性方面，和住宅就很難競争。

從流通性的角度而言，公寓可以和商鋪、門面、寫字樓等商業性質的物業歸為一類，交易成本相對比較高，流通性有限，而住宅的流通性是大衆較為接受的，交易成本也是認可度比較高的，甚至還有滿二、滿五等稅收優惠。

因此，二手市場上，同一個小區，公寓的價格往往低于住宅起碼30%以上，有的甚至隻相當于住宅單價的一半（實際上新房市場也有類似價格差異），這部分價差，某種程度而言也可以視為一種對後期交易流通有限性的補償。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!