買一隻股票，可能用3個月就看得出來，你有沒有買對。而買一套房子，看你有沒有買對，可能需要至少3年。

我們做市場判斷，核心目的不是為了獲取流量，勸人買房子，而是為了最終被市場驗證的。說好聽一點，也是為了持續的自我訓練與成長。

當你做出一個決策，或者為粉絲做出一個決策建議，買入某個地段的一個樓盤，或是賣出某個地段的一個樓盤。在那一刻，誰也不能打包票說一定對，可能在相當長一段時間内，你都會不斷的懷疑自己是不是買錯了、賣錯了，這是非常正常的心态。但是随着時間的流逝，幾年下來，時間可以驗證你當初的判斷與決策是不是正确。隻要你做的對，總歸是可以賺到錢的。

這是我們做市場分析的不同點之一，故此，我會持續的追蹤我的一些粉絲案例，來檢驗我在最初給到他們的建議是否恰當，他們是不是賺到錢了。

我們經常會看很多房産分析文章，告訴你應該買哪裡，怎麼買，但是很少見到有追蹤。就我個人來說，我更願意和一些穩定買賣的長期粉絲做交流，一起看房，一起分析，一起忐忑，一起反思，一起開心。

這兩天，有個粉絲的真實的“買入—（準）賣出”完整案例，讓我得以重新檢視自己當初的判斷。回顧曆史，往往能夠幫助我們更好的廓清未來。

在2018年第四季度的時候，我當時在小密圈提出“深圳城市副中心4萬底”的判斷，我認為以當時深圳的經濟、人口及供求關系，在光明、沙井、大運這些城市副中心内，新盤4萬塊的價格是非常值得的。

當時有一位粉絲想買一個400-500萬的盤用作投資，我覺得沙井的萬科星城不錯，那時候市場不好（萬科提出了“活下去”），星城的價格最便宜促銷價是3.8萬。但是沒有買到，我就又建議她買大運的佳兆業未來城，也是在特價促銷，原來開盤4.7萬降到了4.3萬，她買了一套89平米的單位，總價400萬，單價4.5萬。

到了最近，她想換一套大房子自住，于是就決定把這套房子以680萬的總價挂牌出售（看市場成交價，比她的戶型差一點的戶型已經賣到了650萬以上）。即便也是以650萬成交，單價也漲到了7.3萬以上。

大概匡算，大概是40個月的時間，首付、月供及其它資金大約是支出200多萬，而加上增值與租金收入，也賺了200多萬，基本可以說是1倍。

這是我跟進粉絲案例裡一個深圳嚴厲限售之後一個完整的買入賣出案（雖然還沒有賣出，姑且理解為可以賣出），還有其它很多（比如萬科瑧山府）案例，但是粉絲不賣自己住，持有期長，就不能算。

從這個案例，我可以把我的一些想法說一下。

1）“沒什麼不一樣”。

今天的情勢可以說非常難，疫情沖擊、企業裁員、經濟下滑、收入下降、國際風雲變幻……，沒有多少人對樓市有信心，包括深圳。大家對已經下跌了1年之久的市場，繼續看跌。

我很理解這種心态，但我用上面的案例說明。其實，回到2018年那個時刻，也是一樣的。不要覺得我們現在來說起這個案例粉絲賺到了錢，就以為當時很輕松。錯也，回望當時，無論是宏觀還是行業，都一樣非常的難。宏觀面是中M貿易戰打響（還出現了孟晚舟事件），行業面是房地産持續緊縮帶來的市場低迷（萬科的“活下去”）。而從深圳看，經濟也開始出現大動蕩，典型代表是華為外遷，當時引發了劇烈擔憂。而房地産調控更是叠創“史上最嚴”——我們陸續經曆了限價、限售、7.15搖号積分、2.08住房參考價……調控手段可謂是極端至極。

我的意思是，回望過去其實每年都一樣，都很難過，都會讓人覺得世界壞的不得了，“這次不一樣”。但是時隔幾年，你又會看到，在“深圳這樣的城市”，就是那麼兇猛的調控，房價在一個較長的時間段裡還是漲價了。那麼嚴厲的限價和住房參考價，未來城在二手市場上還是默默的漲破了7萬。每次我們都覺得“這次不一樣”，但最終結果還是“沒有什麼不一樣”。

今天馬後炮看，買房子賺了錢好像是當時做對了，但是在當時那個時刻做出買房子的決定，一樣是面臨着巨大的内心忐忑。那種忐忑，和今天很多面臨買房決定的粉絲的心情是一樣的。

我并不是簡單的重複說未來還是是如此，而是想提醒要買房的粉絲，如果你要買房，關注點要從宏觀轉向微觀，微觀比宏觀更重要。一個要買房的人，真正應該關注的，應該是你要買的樓盤，而不是外在環境。尤其是針對那些自住買家，更是如此。

這是個很微觀的事，卻可以決定你和别人在3-5年後的不同。我說的這個案例，賺的其實不算誇張，但是和2018年以來因為擔心什麼都不做的人相比，她的财富多了200多萬。

2）買對最重要。

如果你認為我是簡單的曆史重複論者就錯了，在買房子這件事上，我的理念從來沒有變過，無論是什麼樣的外在環境，我們的目标隻指向一個：買對，買對永遠是最重要的事情。而且，買對，是一個對“安全邊際”要求很高的思路，它需要你做非常多的功課。

同樣的1塊錢人民币，你會發現放在不同的地方，它的“價值”是不一樣的。這個概念郁亮解釋過，萬科賺的1塊錢和海天醬油賺的1塊錢，（在資本市場上）是不一樣的。

同樣，在房地産市場上，你把100萬塊錢選擇是放在燕郊，還是放在三亞，還是放在深圳，那結果也顯然是不一樣的。而即便是在深圳，你把100萬塊錢放在東部的濱海三鎮，還是放在西部的深圳灣，還是放在大運中心，那結果也顯然是不一樣的。大家經常嘲笑惠州大亞灣而自誇深圳的房地産，但其實深圳也是極端的西高東低，東部三鎮和大亞灣沒有什麼天上地下的差别。

在當時，我研究後認為，以500萬的價格在深圳的城市副中心買入一套三房，是正确率較高的選擇。這個框架源于我對深圳城市架構的分析，我認為這個城市已經不可避免的走向都市圈，那麼，房價的結構也會呈現城市中心——城市副中心——臨深衛星城的分布。那些地方代表着未來的産業、人口乃至公共投資的導入，我們應該把錢投向那些區域，而要避開以外的區域。

但當時，顯然你有更便宜的地方選擇，比如3.5萬左右的盤，但價格不是最先考慮的，好的地段才是。都說“好生意是時間的朋友”，那麼，在房地産界，“好地段”就是“好生意”。用幾年的時間，它就可以慢慢跑出來。

3）買到“不貴”。

買房時機，是買家最願意關注的。而它又往往和“政策”等同了，大部分時候，政策的放開或者緊縮，都代表着一個新的周期的啟動或者結束。

回頭看，在2018年底買房子，在時機的選擇上，算是一個好主意。但是這不是我們先前有意的選擇，要知道，在當時人們的感受是：房價才開始下跌，盡管那個時候香蜜湖的個别項目也下跌了3成。我當時的判斷不是基于這樣的選擇，而是基于我對價格的理解：“不貴”。我的買房觀念，總結為一句話：《既要買對，又要買不貴》。也即是，我們要等到一個“好價格”。

在當時的那個情況下，我不知道，但是回頭看，我們可以總結一點：“好價格”一定是常常出現在嚴厲的調控中。從2018年至今，我們都生活在這樣的市場裡。一方面是嚴厲的樓盤“限價”，制造了很多“好價格”，這個裡面，未來城根本不算什麼，像萬科瑧山府、深業中城這樣的才算，暴擊型資産。但在2018年第四季度有一個不同，它本身還有市場調整帶來的“好價格”，是一個雙重好價格。比如未來城開盤有4.7萬/平米的“限價”，但是因為市場壓力最低它又降到了4.3萬。無論你是以4.7萬/平米的價格買，還是以更低的價格買，你的回報都是“超額”的。

像這樣的時刻，在之前的曆史上常常出現，而眼下，似乎又是這樣的時刻。但對與不對，我們需要用“未來”來驗證。

4）所有的買賣都是次優選。

最後一點，我要問個問題：如果你買不到最優的資産，你買不買？

在當時我這位粉絲買未來城之前，實際上市面上有很多更好的盤。就是同類區域盤也有很多，比如光明的玖龍台、沙井的華強城等等，在這些比較裡，未來城所在的地段是大家認為最弱的，因為東部大家都會有所戒懼。但是有些盤，需要搶——過去幾年，深圳很多網紅盤都是如此。你搶不到，就要考慮一個問題：要不要退而求其次？

從當時的選擇看，這位粉絲沒有選擇繼續持币等待，而是果斷殺入了地段稍遜的未來城。也許直到今天，我想還是會有很多人說，别人的盤比你這個漲得多。但是我想說的是：你要讓那個機會真正屬于你，才是有意義的。否則，漲也好跌也好，和你都沒有關系。

在市場上，你很難說能夠選擇到跑得最快的資産。打個比方，每一個樓盤都像是一隻隻的IPO股票，它是有限的。而和股票不同，如果你非要買那個盤，開盤的時候你買不到，就要等上好幾年，股票你不用等，第二天就可以在二級市場買。

所以這種情況下，我想去做那種“哪個盤會漲得最猛”的比較，毫無意義，真正應該操心的，是“你買的那個盤賺沒賺到如期的錢”。如果賺到了，就是對了。所有的選擇，都是一個次優選。賺錢很不容易，賺，比要賺到最多，更重要。

這是我看到這個粉絲的案例，所生發的一些感觸。這些感觸總結下來，我想再強調一點：機會總是垂青那些勇敢的、随時做好準備的人的。

我們經常會聽到粉絲們說，“現在的房價太貴了，買了怕站崗，如果時光倒回2015年，我要買很多房子”。但實際上真的時光倒流了，你會發現，現在不敢買房子的他，回到那時候大概也是不敢買。而反觀那些隔了幾年賺錢的人，你真正應該看到的是，他在你不敢下手的那個時刻，冒着巨大的風險進去了。市場最終給了他們正向回報，是非常公平的。

這些，隻有你回到彼時彼刻，才能明白，做一個正确的決定，除了需要專業，又是多麼的需要勇氣。不屬于你的機會，不叫損失，但是屬于你的機會，當它來的時候，還是一定要勇敢的抓住。

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