五天前，我發表了《老破舊住房為什麼走下神壇》的文章，指出了老破舊住宅房價下跌的幾個原因，其中一個重要原因就是文中寫到的：

“老破舊原來以為到期後可以免費續期的政策也徹底打破，新的民法典已經寫到很清楚，七十年住宅土地到期後需要繳費續期，隻是到底如何繳費還沒有公布，一旦公布後，繳費金額多，對老破舊的房價打擊越大。”

文章發表後，有的網友說，住宅到期自動續期，不會補交費用，甚至總理都說了沒有前置條件。

總理确實說了自動續期，但卻沒有說免費續期。總理也說了沒有前置條件，但是沒有說無條件。

一切都要以法律為準繩，包括總理也是要按照民法典的規定來解釋。

我們就來看看民法典對于七十年住宅用地到期如何續期是如何約定的。

2021年1月1号，十三屆全國人大第三次會議上通過的《民法典》正式開始執行。

新的民法典不僅給居住權單獨立法，還對土地到期如何續期給了明确規定。

圖，民法典規定

民法典第359條：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動産的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明确的，依照法律、行政法規的規定辦理。

很顯然，民法典對于七十年住宅用地，自動續期已經有了法律保證，但是繳費續期也是必然的，關鍵就是如何繳費到底繳納多少以及如何減免的具體規定。

明眼人更能看出來，本次的民法典跟原來的物權法對于住宅用地的續期，增加了“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”的規定，言外之意，就是要繳費，并且由國家規定繳納多少。

關于到底如何繳費續期的問題，我跟東北财經大學博士生導師、中國稅法專家李晶教授進行了專門咨詢。李教授從稅法制定的高度給出了答案。

李教授說，民法典在自動續期後面加上“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理”的提法，就是明确了繳費續期的法律硬性規定，這即是對七十年土地使用權規定的尊重，也是對中國未來可持續發展的堅實基礎。

至于很多人說七十年土地到期是免費續期的問題，李晶教授說，如果免費續期，就是國有資産流失，更不符合契約精神，因為明明不動産登記證明已經寫得很清楚土地使用權的到期日。

至于到底繳納多少費用續期的問題，李晶教授說，這個問題正在讨論，還沒有定論。但是不管最後收多少，如何保證穩定才是稅率制定的關鍵。保持穩定的核心就是讓有房人無房人和國家持續發展都能接受的方案。

李晶教授說，不管最終采用哪種的方案，可以肯定的出台方案就是先高後低，也就是先要宣傳收得很高，但是最終發布的時候再給打折。

就像住宅契稅，國家規定的是3%到5%的稅率，然後各地可以根據情況酌情減免，于是各地通常都是首套1.5%，二套3%的具體執行标準。

根據李晶教授的說法，我基本得出了七十年住宅土地到期續費的基本思路，那就是按照當時土地價格的一半征收。

比如七十年産權住宅，總價600萬，而土地價格也就是單獨産權價格是400萬，一半就是200萬。

也就是土地到期補交200萬，你的房子可以再續期七十年。

有的人會說，我就是不交，還能把我趕走不成。當然不會趕走你，但是會凍結你的房本，也就是不能買賣不能抵押不能繼承沒有了學區，不信你不去補交續期費用，更人性的做法就是轉讓繼承的時候由下家來繳納。于是下家就可以拿到新的七十年産權的房本。

所以，我們看到，當前老破舊住宅之所以房價下跌，一個重要原因就是土地快到期了，一旦到期還要補交土地出讓金，于是很多人不敢買，帶來的房價的下跌。

那麼，一套600萬的住宅到期後補交200萬重新續期七十年，你認為是高還是低呐。歡迎加入我們的讨論群進行讨論。

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