商辦房、商住房是兩種性質的物業，各有明确的定義，概念不能偷換，界線要嚴格劃清。售賣方，要讓購房者明明白白買房，以免“你讓他入坑，他讓你不甯”。

在北京，不得不提的就是北京像素小區，最大的商住樓盤，住了幾萬人。位于通州與朝陽區交彙處的項目，樓下就是地鐵，離朝陽大悅城非常的近。曾經這裡是青年人的香饽饽，充滿着青年人的創業激情和動力。不限購，LOFT複式，飄窗，建築外表顔色豔麗，總價不到200萬，很快吸引了衆多人購買。交房沒多久，6号線草房站就在小區門口。最火熱的時候，北京像素飙到6.5萬元每平米，就這樣依然很搶手。随着限購政策的發布，加上開發商中弘破産，物業管理越來越差，價格也降到冰點，15年總價約170萬（高點320萬）的50平複式如今價格挂到190萬仍然無人問津。比起周圍的住宅，北京像素成為買房人心中的痛。

商辦房定義：一般是指商業辦公用房，主要租售給企事業單位做辦公場所，産權一般為40年。商住房”是一個很微妙的概念，在土地性質上屬于商業地産，卻被開發商包裝成住房進行出售。不隻北京，上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。

商住房的定義有兩種解釋：一是既可以做店面，又可以做住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房，産權為同一人。注意，土地使用權年限，如果40年，就是商住兩用房，按照商業用房貸款利率（最低上浮10%），首付4.5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭貸款利率（最高下浮30%），首付20%（首套）。

商住房（公寓）與純住宅的區别：

1. 商住房(公寓)40年或50年，産權到期後，要給國家繳納土地出讓金，具體怎麼續期，不得而知，因為公寓這種形式的房子還沒有到期的。 純住宅70年産權，繳納一定費用，到期後自動續期。

2.商住房（公寓）不能落戶口，純住宅可以落戶

3. 商住房（公寓）以前是用于開發寫字樓的地塊，一些開發商把以前商業用地開發成了商品房，所以誕生了公寓。按規定水、電按商業用途收費，多數是不通燃氣。

4.商住房（公寓）居住密度大，居住舒适差，電梯使用頻率高，坐電梯等候時間過長，樓道堆放雜物、垃圾較多，人員複雜，環境髒亂差。相比商品住宅房，安靜、舒适度要差很多。

5.商住房（公寓）多數都是墩子樓，極少有南北通透、雙陽戶型。純住宅則相反，闆樓、南北通透、雙陽台戶型較多，但單價比商住房（公寓）單價貴。(當然LOFT除外)

6.商住房（公寓）超小戶型較多，以40-80平為主。純住宅一般小戶型也得70-90之間，單價貴，總房款會高些。

7.商住房（公寓）幾乎沒有綠化和孩子活動區域，一般會隔幾層弄一個共享露台供大家活動。

8.在京購房審核條件時，商業立項改住宅的房産不是限購房。

9·商改住項目就是市場發展的畸形産品,不過時至今日,伴随着本輪調控政策的升級,這一産品或将成為曆史。

10. 繼北京全面叫停商住産品後,上海和成都進一步出台政策,明确要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途,并對項目産品的開發、銷售等方面進行了嚴格的限定。

結語：商住房的問題是曆史遺留的問題，是畸型的不該出生的，但對已經出生的并且已交付使用的，應該有妥善的解決辦法，不要讓業主留下永遠的痛。以前，我提醒過購房者遠離商住房，現在我要說對既成事實的商住房的遣留問題要通過科學的、合理的方法予以解決。　

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