二手經濟适用房真的不能買嗎？分清一類二類和交易條件比較重要。

經濟适用房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應對象，并按國家、住宅建設标準建設的普通住宅。經濟适用房的價格按建設成本确定，建設成本包括征地拆遷費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區内基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、物業的管理費。

經适房分為一類經适房和二類經适房，什麼是一類二類呢？

一類是指一類居住用地，國标為R1,，市政公用設施齊全、布局完整、環境良好、以低層住宅為主的用地。

二類是指二類居住用地，國标為R2，市政公用設施齊全、布局完整、環境較好、以多、中、高層住宅為主的用地。

詳細介紹：

房本：兩限房房本。

交易：必須滿五年才可上市交易，且上市前，先由政府決定是否優先回購，政府不回購才可交易。補繳綜合地價款後房屋性質變更為商品房。

繳稅：除契稅、個稅和增值稅外，需繳納綜合地價款，2008年4月11日前的經适房滿5年需要交10%的稅款（網簽價和核定價按高價取）。2008年4月11日之後的經适房滿5年需繳納差額x70%的稅款。（差額=出售時同地段相似普通商品房價格 - 原經适房價格）

貸款：一類經适房是否可以貸款，取決于是否滿五年。政策上不允許按市場價格出售未滿五年的經适房，隻能以不高于購買時的單價出售。且隻能出售給符合經适房購買條件的家庭或者政府相關部門收購。以原購價出售已購經适房的，出售方需要提供原住房買賣合同、住房轉讓合同等證件。購買方也必須符合經适房的購買條件。否則無法過戶。不受法律保護。

（1）未滿五年的經适房是有限産權，購房者隻有“房屋權”而沒有“土地使用權”。銀行認為信貸安全無法保證，所以不會發放貸款。

（2）滿五的經适房取得完全産權後，可貸款購買，銀行發放貸款的前提主要看抵押房屋的産權，即使出現壞賬也比較容易處理。因此可以貸款。

房本：在房産證上房屋性質處會注明“按照經濟适用住房管理”。

交易：不受滿五年限制，隻要取得産權證就可以上市交易。需按房屋成交價X3%繳納土地出讓金，随後該房屋性質轉變為商品房。

（注：康居房是從“國家康居示範工程”而來，滿足住宅結構和消防安全等前提下，提高住宅的一系列性能。安居房是“安居工程住房”，直接以成本價向城鎮居民中低收入家庭出售的住房，優先出售給無房戶、危房戶和困難戶，同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶。還遷房指住戶原住房拆遷後，在原住址所蓋的新房有一部分根據原住戶的面積按一定比例返還給用戶的住房，一般是城鎮郊區的農村住房采用的措施。）

繳稅：除契稅、個稅、增值稅外，需繳土地出讓金，計稅價格X 3%（計稅價格取網簽價與核定價最高值）

貸款：可正常貸款。

來分析一些例子：

例1：

現有80㎡一類經适房一套，賣方2009年80萬購入，目前滿五唯一，網簽100萬元；買方是首套購房，請問稅費應該是多少？

(1) 增值稅滿二免征；

(2) 個人所得稅滿五唯一免征；

(3) 契稅，首套為1%。契稅=（網簽價-增值稅）*1%=（100-0）*1%=1萬元；

(4) 綜合地價款=（100-80）*70%=14萬元。

(5) 總計=15萬元

例2：

現有80㎡還遷房一套，賣方2015年100萬購入，目前滿五唯一，網簽200萬元，核定190萬元；買方首套，請問稅費應該是多少？

(1) 增值稅滿二免征；

(2) 個稅滿五唯一免征；

(3) 契稅=（網簽價-本次增值稅）*稅率=（200-0）*1%=2萬元

(4) 土地出讓金=200*3%=6萬元。

(5) 總計=8萬元

同樣例2的前提，若賣方非滿五唯一，有别的住房。那麼

個稅=（200-0-100-100*1%-200*10%）*20%=15.8萬元。

因此這種條件下的總稅款應為23.8萬元。

也就是說，當你搜到一片區域的房子，突然發現某小區的房價明顯低于周邊同等條件房價時，可是條件又不錯時，那就需要關注這個小區是不是剛下房本，未滿兩年，是否滿五唯一。否則不會整個小區的定價都比别的房子低。有時候網站标定的房屋種類未必準确。一定要記住，标定的售價不等于你要付的錢。

再用天津市的房屋舉例：

天津市東麗區的暢悅華庭、秋麗家園就是經适房，2019年7月份下房本，現在可以在某些購房網站查詢到交易頁面。購買後補繳綜合地價款後轉為商品房。

天津市西青區張家窩鎮的一系列家x裡，之前是村裡的還遷房，于2020年下房本，現在可以買賣，房屋和小區較新但是稅費高。

天津市部分經适房都在郊區，四郊的經适房比較便宜，居住性也較好。市區也有部分經适房或還遷房。很多房屋沒有滿二，購買前需仔細查詢。

買賣的時候一定要看房本或契稅票的時間，不要隻聽中介和房主的話，眼見為實。一類經适房不滿五時發生的交易不受法律保護。二類也最好滿二以減少稅費。

這裡我必須吐槽一句，有的時候網站上聯系到的中介，業務知識水平一般，不懂得經适房的知識，容易誤導買房者，因此需要多問些有經驗的中介。

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