嘉潤花園小區業主進行投票。

望京地區的嘉潤花園小區，前一陣貼出了公示，小區更換了物業公司，同時将物業費由此前的2.3元/平方米調整為2.8元/平方米。

想要得到較高的服務水準，物業費也應随市場變化有所調整，這是很多業主的共識。但是多年來，真正如嘉潤花園小區一樣成功調整物業費的小區并不多，京城多數小區物業費十幾年未見調整，随之而來的則是物業服務水平下降，業主繳納物業費積極性受打擊，小區設備設施出現毀壞，小區環境每況愈下的惡性循環。

剛剛施行的《北京市物業管理條例》中提出，物業服務收費實行市場調節價并适時調整。物業服務成本前期調查如何做？調整過程中有哪些問題要注意？嘉潤花園小區的做法或可借鑒。

前期問題

曾經垃圾遍地電梯停運

嘉潤花園小區由四棟塔樓組成，在花草的裝點下泛着濃濃的春意。

“以前的小區曾經垃圾遍地，生活垃圾、建築垃圾都堆在小區裡。”一名居民表示。

2001年小區開始入住，幾年後前期物業公司離開。經過招投标後，一家物業公司進駐，進場後便将物業費從入住時的2.5元/平方米降至2.3元/平方米。業主都十分開心，但是沒過多久，物業公司的服務水平也随之下降，小區的環境變化讓許多業主開始不滿。“電梯經常出現停運的狀況，因為維護不到位，電梯總是開幾天停幾天。”在業主劉女士記憶中，因為管線和設備出現老化，停水、停電的狀況也時常出現。直至三年前再次啟動更換物業公司程序。

“新物業進駐後還是按照2.3元/平方米收物業費，服務後期在續聘時，他們提出要将物業費上漲至3元多，我們在測算後認為這個價格過高。” 嘉潤花園小區業委會主任王娟認為，經曆了更換物業公司、下調物業費的過程後，許多業主意識到，物業費沒有按照市場的行情走，造成了物業公司進場後不久，服務質量就開始往下走。繼續更換物業公司并适度調整物業費，成為保證小區設備設施正常運轉，保持生活品質的途徑。

與嘉潤花園一樣，東四環附近某小區也面臨着小區環境每況愈下的遭遇。白色牆壁上遍布着腳印、樓道中的地磚許多都已經破裂。樓體外的牆磚也出現了多處掉落，碎磚堆在樓旁的空地上，很久沒有人打掃。地下車庫的地面破損嚴重，供暖季開始後地下車庫就會出現漏水，此種情況常會持續整個供暖季。該小區的物業費為1.98元/平方米，從2003年入住至今一直未變。

價格調整

超半數業主同意才能變

近日，嘉潤花園小區中貼出公示，7月1日将由新物業公司進場為小區業主提供服務。同時，物業費也從2.3元/平方米漲至2.8元/平方米。

在貼出公示前，該小區召開了業主大會，并對物業費調整方案進行投票。

王娟表示，因為疫情原因，業主可以通過小區群進行投票，也可以通過設置在小區中的投票點進行投票。“還可以通過授權書的方式，委托其他人代替自己投票。再将所有形式選票打印，并進行公開唱票。在疫情期間，通過微信方式投票或者委托書進行投票的數量增多。”

志願者每天晚上開始統計票數，并在唱票當天将所有選票打印出來。“我們準備了電子版和紙質版兩種選票，用來給相關部門進行備案。”王娟表示，近七成業主同意并委托業委會與招投标第一名的物業公司簽訂合同，按照合同約定，将小區物業費調整至2.8元/平方米。

但是上漲物業費，對于業主來說都是較難接受的選項。

在本次更換物業公司時，小區業委會成員開始做前期調查工作，對小區物業費價格、物業費支出算了算賬。

“如果小區業主想得到一個比較好的物業服務，通過小區的電梯、維保、養護等支出由第三方進行計算，計算的結果為2.8元/平方米。同時也跟同區域内的小區進行對比，發現大多數服務較好的小區也是這個價格。”王娟說，業委會成員通過對比的方式，在小區業主群中進行讨論。“肯定有反對的聲音，有的業主認為物業費上漲後價格高，自己不想要那麼多的服務，隻要有保安、保潔就可以了。統計時發現仍有30%的業主沒有投票或者不同意，我們也聽取了反對的聲音，在以後的工作中會有所考慮。”

初見成效

環境有升級設施得維護

調整物業費是為了保證好的服務質量，業主能眼見的是對小區環境、設施進行修複、大堂翻新，增加巡視頻次等。看不見的則是電梯、供水、供電設施和機房進行維護保養。即将進駐嘉潤花園小區的第一物業有限公司首席執行官劉培慶表示，公司打算協商在合同約定前進入小區，與老物業做好交接，同時也做好前期調研，為正式接手後的維護保養做準備。

幾天前，國融國際小區也完成了業主大會唱票儀式，選舉了新的業委會成員，并與原物業公司續簽了合同。“在疫情期間完成了召開業主大會的工作，大部分業主都給物業公司投下了贊成票，贊成與其續聘。”該小區業委會主任徐華君表示，新物業公司對小區的改變業主有目共睹。

“以前小區一棟樓三部電梯，隻開一部。有的時候一部都不開，曾經有一棟樓一周沒有電梯，業主都是來回走着十幾二十層。”一名業主表示，前物業公司對于小區維護管理的做法，讓許多業主不滿，最終選擇更換物業公司。“新的物業公司來了之後，對道路、電梯、大堂、設施進行了統一修複，在後期的維護中也很盡心，很多業主都很滿意。新物業公司也保持了原物業費未變，但是繳費率就會有很大提升。”

南四環外的美利新世界小區也曾将物業費從1.4元/平方米調整至1.98元/平方米。因原物業公司對小區的管理不善，小區中出現了設施損壞、環境變差的情況。通過更換物業公司的程序後，新物業公司進駐後便開始對小區進行整體改造和設施維護。經過半年多的工作後，業委會主動召開業主大會，通過程序調整了物業費。“新物業做的工作大家都感受到了，也看到了小區切實的改變，最終超過半數的業主投了贊成票。”

質價相符

價格調整也要提高服務

調查發現，一些小區随着樓齡增加，小區環境開始變差，設備設施出現了不同程度的損壞。出現業主不滿物業公司服務，并拖欠物業費，直至物業服務繼續惡化的境地。

劉培慶算了一筆賬，該公司在北京的20個項目中，隻有一個小區調整過物業費，但其他項目也有需要調整。在費用支出中，人力成本占到物業公司支出費用的60%至70%，很多公司的利潤很低甚至接近為零，“大部分的業主對于調整物業費并不積極，需要一輪一輪地溝通和宣傳。”

瑞赢物業副總經理宋立軍表示，物業費調整不能無限制地上漲，因為人工成本上漲，小區内的服務人員勢必會有所減少，但是需要提高服務人員的工作效率。很多小區中安裝了電子眼、監控設備，保安人員隻是把好門崗并機動處理。在降低成本提高工作效率的同時，也要增加智能化手段降低成本。“物業費調整不能過于頻繁，可以以五年作為一個周期進行測算後再做決定。”

北京“首一”業主大會指導部主任童超認為，根據物業服務市場發展需要，一些小區上漲物業費是市場趨勢。根據新頒布的《北京市物業管理條例》，物業費實行市場調節價并适當調整，提倡實行物業費的酬金制模式。在拟定調整物業費時，業主應考慮到物業企業的人工成本、物料上漲等因素，而物業費多年未有變動。物業服務費跟不上市場變化腳步，進而使物業服務質量下降，造成業主對物業公司的不滿。

“雖有寫明‘适時調整’，但也不應該一哄而上哄擡物業費上漲。”童超表示，應按條例中規定，業主、業委會與物業公司協商，通過合法程序召開業主大會，按照人數、面積雙過半後方可上漲。沒有業委會的小區，屬地街道辦事處或鄉鎮人民政府委托居委會負責組織召開臨時業主大會，投票雙過半才能調整。“不論物業費是否調整，物業公司都要按照北京市物業服務标準給一個質價相符的服務，才能避免矛盾，維護社區的和諧穩定。”

來源 北京晚報

本報記者 趙喜斌

流程編輯 王夢瑩

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