在參加世界互聯網大會前幾天，貝殼找房CEO彭永東給一篇寫美團王興内部講話的文章點了“在看”。王興在其中提到“這次供給側改革一個非常重要的驅動力就是讓整個中國的産業供給側實現互聯網化、數據化。”

10月20日，王興在世界互聯網大會上重提供給側改革，“我覺得供給側的數字化是要進行很多年，所以需要持續地做。我去年講，今年講，如果明年還來的話，我還會講供給側數字化。”

巧合的是彭永東同一天在另外一個論壇上的演講，标題就叫《數字新居住 産業新動能》，重點講房地産的供給側變革和貝殼找房的産業數字化。

在貝殼内部，左晖負責解答曆史使命，彭永東負責解答公司價值，并且已經形成了一個共識：找房服務本身是産品，而不是手段；數據是重要的生産要素，而不是交易的副産品。

貝殼找房CEO彭永東在世界互聯網大會上演講

貝殼找房董事長左晖曾經說，“如果想深度改造一個行業，一般都要深度改造供應鍊。”貝殼把樓盤字典等産業數字化過程視為基礎設施建設，會對作業流程和交易場景形成根本性改變。

企業最高級的戰略是認知，也就是價值觀，其次才是業務模型。所以貝殼一再說：服務是一切改變的基點，技術和數字化是驅動力，但是服務體驗和效率提升才是目的。

從這個邏輯點出發，再來分析貝殼找房，就會發現，在貝殼體系中，貝殼提供的商品本質上是服務和信息，做的是連接買方和賣方的生意，傳統模式中房源屬于中介公司隻是一個假象。開發商才供給房子，中介平台“供給”的是如何找到房子，就像美團外賣真正的實體“産能”是穿梭在大街小巷間的外賣小哥，提供的是即時配送的物流能力一樣。那麼，找房業務最核心的事情隻有一件：更快、更好地進行買賣匹配。

産業數字化在“衣”、“食”、“行”領域已經被驗證過了，在“住”的領域将由貝殼來驗證。

貝殼數字化的三次進階

貝殼看好的是産業互聯網路徑，通過技術和數字化重新構建行業基礎設施和交易場景、經紀人的作業流程。彭永東說，“貝殼将特别熱烈擁抱新技術與數字化。”

貝殼的數字化進程大概可以分為三個階段。

第一階段從2009年鍊家做樓盤字典開始，時間線大約到2014年，主要特征是将物（房源）和人（經紀人）标準化，建立底層數據；

第二階段從2014年開始到2017年，2014年是房産中介領域的“互聯網化”大年，貝殼的前身鍊家網在内部主導了這個階段的進程，在嘗試B端和C端在數據化的基礎上産生交互，把線下已經标準化的流程移到線上，這段時間也是鍊家領跑、擴張的時期，以數字化為基礎的ACN網絡效用更加明顯。

從2017年籌備貝殼找房開始，貝殼的數字化進入第三個階段：開始做數據模型、大數據分析、應用場景落地。

貝殼找房CTO闫覓說，房地産行業不同于“食”、“行”的地方在于一定時間段内的用戶量不大，“一年買房子的人就這麼多，這不像社交”，但需要數據“更深”。所以，貝殼找房第三階段數字化的方向是在既有的房子特征數字化基礎上，進行用戶偏好挖掘，做更好的房源匹配。目前貝殼已經建立了一個基于IM的數字化應用場景，通過知識圖譜來解決經紀人和用戶的看房問題。VR看房、AI帶看等數字化工具也在大量出現。

這個階段，貝殼找房已經做完了交易經驗數字化、流程标準化，在購房者、經紀人、品牌之間建立了共用信息渠道。并開始拓展應用場景，繼續做數據分析，以及人與人、不同品牌之間的連接，因為隻有可連接的數據才是大數據，不能統一的數據隻是“小數據”。

闫覓認為，“有人的地方就有方差”，縮小方差才能提升效率，方差越小，可支撐的企業規模也就越大。縮小方差要靠數字化、标準化，不然企業就要走對管理者個人能力強依賴的路徑，但後者很難産生長期、持續的疊代。

完成三個階段的數字化建設之後，貝殼找房已經做好了産業互聯網的第一步，在别人思考如何利用互聯網走進“機械化作業”時代的時候，貝殼已經進入了“信息化作業”階段。

用數據串聯關鍵節點

2019年的房産中介品牌都需要問自己一句：“賣方市場會過去嗎？”如果會，什麼會改變？又該如何應對？

從二手房市場出現至今，中介生意一直被認為是一個“買房”的生意，但實際上，在這個時期内中國房地産市場是賣方市場，中介生意的本質是“賣房子”的生意，誰能拿到房源，誰就能立足。一些房主甚至不求賣得快，隻求賣價高。

但彭永東判斷，增量開發見頂是必然趨勢，存量房時代很快會到來。而存量房時代，房地産也面臨供給側改革問題。在數據上，2018年二手房交易占比占總體市場規模的35%左右，其中18個城市的二手房占比超過50%，比10年前增加了15個城市，核心城市已經先行一步。

一旦存量房時代到來，市場也可能會從賣方市場轉向買方市場，交易的邏輯就變成了為用戶找房子，而不是為房子找買家，房源還同樣重要，但用戶體驗和交易效率則變得更為重要。

左晖認為，未來對于貝殼最重要的三點分别是：通過協作提高效率，給消費者提供基本的服務保障，經紀人，也就是：交易效率、用戶體驗、服務者。這三點是貝殼找房進階的最核心内容，而這三點全部都要靠産業數字化來完成。

形成正循環的判斷标準是什麼？是數據。在貝殼找房平台上，2019年6月相比1月，貝殼平台上所有入駐新經紀品牌（除鍊家外）平均人效增長32%，平均店效增長76%；即使是基礎數值很高的鍊家，也持續受益于ACN合作網絡擴大，平均人效增長了18%，平均店效增長53%。

彭永東認為，這些還不能評價貝殼是否形成了護城河，“護城河的事永遠幹不完”，關鍵在于如何做到動态上升。“在競争過程中，大家的要求、用戶的需求隻會越來越高。構建整個提升的路徑是否清晰這是重要的。我們在乎的唯一能夠衡量的是兩個事情：第一個是在C端，我們的NPS（消費者淨推薦值）是否越來越好，如果NPS這一過程中沒有很大的提升，消費者也沒有認為你很好，這就是吃老本兒。第二個是經紀人能否獲得激勵，形成正向循環。”

目前經紀行業平均值為負40%，“未來十年将實現正數，而NPS大于0将成為經紀行業的标志性事件。”

從門店到數據，再到門店

傳統中介模式可以被稱為門店模式，門店是獲取客源、房源的第一“入口”，隻有開足門店數量才能提高報盤率和成交率。但從2014年開始，客源線上化的趨勢越來越明顯，各大中介的也相應的降低了特定商圈的門店密度。購房者的關注點也從“買得上”，逐漸轉移向“住得好”。

“好”來源于對比和選擇，所以中介公司要有海量房源，有基于location的“配送”能力。而一旦數據量足夠大，就會超出單個經紀人的分析能力，就必須讓數字化技術介入，讓技術進入應用場景，為企業的“配送”能力服務，就像美團是為了讓用戶吃得更好而做數字化一樣。

對每一套房子，貝殼找房有400多個維度的數據描述，這些數據除了進入經紀人作業場景中，VR、AI技術也在同步推進，用戶及服務者可VR應用進行更深的交互，這一過程中産生了更多行為和偏好數據，數據最終又反哺業務本身，形成數字信息鍊。

有加盟貝殼找房的品牌主說，原先想要知道公司業績、市場情況，需要開會、聽彙報、到門店去看，現在媒體打開手機APP後台就可以看到數據，根據數據做策略就可以了。

貝殼找房曾有過一個slogan叫“讓信息無差别的分享”，它的最終目标是讓房源、帶看過程、交易等環節的信息真實地從線下複刻到線上，并通過高度結構化、數據化的方式呈現，開放給用戶、經紀人使用。

所以，彭永東認為，在房地産中介領域做産業互聯網，并不是要颠覆誰，而是在原有的基點、目标之間重新構建路徑，讓用戶、經紀人、房源之間“更近”，是“從産業中來，到産業場景中去”。

華興資本集團主席兼首席執行官包凡看好貝殼找房，是因為在深度分析了居住賽道之後，認為居住産業互聯網的推進隻能是從産業到互聯網的路徑（即線下到線上），貝殼的産業數字化對整個産業鍊進行了很多創新點，“這些創新點背後，核心是貝殼的産業互聯網DNA以及長期的價值創造能力。産業互聯網在研發、制作、組裝、服務、營銷、流通這6個比較重要的環節裡面，都需要先完成數字化的改造，再完成一個數字化的升級。當數字化改造完成之後，就産生了五個核心的生産要素，或者說是核心的能力——數據的采集、數據的傳輸、實時的決策、資源的調配和供需的匹配。當這五個核心要素綜合産生互動的時候，就開始創造價值了。”

也就是彭永東說的，“在原有的結構和生産力上，插上一個新的力量，讓整個行業完成升級換代。”一旦升級完成，背後的2億套存量住房、上百萬經紀人和門店被統一數字化，房地産供給側将會真正迎來“新居住”時代。

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