在“3·30”樓市新政祭出、衆開發商聞風喊漲之際，北京亦莊的區域标杆大盤亦莊金茂悅項目，卻每平方米驟降6000 元。位于五環外的亦莊區域，地塊樓面地價近6萬元，曾經喊出的“亦莊進入10萬元時代”口号如今顯得有些遙遠。

• 中房報記者 鞠曉波 李文姹 北京報道

地塊樓面地價5.8萬元、項目預售價格9萬~11萬元/平方米——就在北京四環房價進入8萬元時代的時候，位于五環外的亦莊區域已經奔入了10萬元時代。

從2009年到2015年，北京市先後啟動兩輪上千億元的“南城發展行動計劃”。亦莊新城作為南城核心闆塊率先受益。2010年地鐵亦莊線通車、南海子郊野公園營業，以國際化生活區自居的亦莊區域迎來高端項目供應潮。

經過多年發展，亦莊的核心居住區已經趨近飽和，因此當地政府在河西區推出3.8平方公裡的第二核心居住區，南海子區域因為生态環境得天獨厚，被定義為高端居住區。至此，亦莊的地王時代在2012年到2013年來臨，保利、融創、方興、中信等開發商在此紮堆拿地，紛紛布局亦莊。

不過，對于亦莊區域而言，集中推地、集中開發、集中供應的結果勢必會造成産品同質化、區域競争加劇。

一度被業内譽為亦莊區域标杆大盤的亦莊金茂悅項目，在“3·30”樓市新政出台後，卻選擇降價6000元/平方米。

而被迫降價換去化的項目，亦莊金茂悅并非首家。位于亦莊核心區的高端項目國銳金嵿，其部分樓王項目在2013年一度喊出過每平方米四五萬元的對外售價，但到了2015年，北京市住房和城鄉建設委員會（下稱“北京市住建委”）網站公布數據顯示，目前，該項目實際成交均價為31915元/平方米。而其2013年12月預售的某棟樓至今隻去化了10多套房源。

“地越拍越貴，新項目開盤價喊的也很高。但很多項目根本有價無市。”一位不願透露姓名的亦莊開發企業高管向中國房地産報記者透露，過去一年，由于市場成交低迷，亦莊區域内很多項目都暗自調低了價格，除亦莊金茂悅、國銳金嵿等高端項目外，一些位置偏遠的商改住項目甚至從每平方米兩三萬元降到了一兩萬元。

在該企業高管看來，亦莊的部分項目之所以降價，跟區域内供應過于集中，定價偏高、同質化嚴重有關。

地價拍高、售價定高很容易，但如果沒有配套支撐，貿然的10萬夢終将破碎。

同質化危局爆發

驅車進入亦莊涼水河以西，各種樓盤廣告紛至沓來。亦莊金茂悅的銷售人員已經把廣告傳單發到幾公裡以外。

雖然該項目在門戶網上發布的均價為3.8萬元/平方米，但銷售人員告訴中國房地産報記者，“現在正在做活動，各種優惠疊加下來，成交價在3.2萬元/平方米。”而2014年6月，該項目的銷售價格曾經達到4.2萬元/平方米。

“目前銷售的南區，當年拿地的樓面地價為1.7萬元/平方米左右，即使賣3.5元/平方米也不怎麼賺錢。”銷售人員對中國房地産報記者表示，去年的市場就不是很好，現在之所以降價銷售，是因為開發商想盡快清盤後，推出新的别墅産品。

實際上，從北京市住建委網站公布的數據可以看到，亦莊金茂悅在2014年5月預售的5棟樓去化情況并不樂觀。後期再新推的房源，開盤即開始降價。

在亞豪機構市場總監郭毅看來，亦莊地區很多高端産品定位雷同，且金茂悅一直是亦莊同類産品中定價最高的項目。“以價格換去化，也是意料之中。”

事實上，與金茂悅一路之隔的北京城建海梓府，無論價格、産品與金茂悅都有相似之處，其主推高層住宅戶型面積為80~120平方米，均價3.3萬元/平方米。而北京城建海梓府自2013年底預售以來，去化率僅為6成。

位于項目不遠處的亦莊南海子闆塊也存在同樣的産品。中端改善需求已經成為這些區域的主要客戶群。

面對高地價，幾乎所有開發商都想到推出别墅産品。但近兩年的地塊刨除保障房面積，容積率都在2.0以上。因此，很多開發商都通過高層搭配疊拼别墅，拉升地塊總體的銷售市值。

因此，高層與疊拼别墅的混搭在亦莊區域内是一大特色，經過一年多的消化，區域内的高層産品庫存減少。随之而來的将是後期别墅産品的“戰國時代”。這類雙拼産品均價大多在4萬至6萬元/平方米，無論價格、戶型、面積，又将面臨同質化的考驗。

據金茂悅銷售人員介紹，該項目北區還有一塊地，地價要比南區明顯高，因此，開發商會把這個地塊做成别墅産品。

在楓丹壹号售樓處，銷售人員介紹說：“目前高層住宅僅剩十幾套房源，現在主要推别墅，别墅房源很多。”同類别墅産品再次面臨集中入市，區域供需面臨很大的挑戰。

“政府集中推地，開發商集中拿地，造成了項目集中入市，而且一些先期入市的産品還比較雷同，造成區域内同類産品的過度供應。”在郭毅看來，盡管亦莊區域内的别墅類産品在北京市場尚屬稀缺産品，但是由于短期内供應集中，隻能等到樓市新政利好效應繼續發酵、市場大勢回暖，在售項目的庫存壓力才能有望逐步消解。

高地價倒推高房價

2015年1月剛拍出的南四環外白盆窯地塊，因折合樓面價高達3.8萬元/平方米，成為北京新地王。而事實上在1年前的2013年11月，在亦莊南海子區域，就已拍出了5.8萬元/平方米的樓面價。

不可否認，亦莊這一地王有毗鄰南海子公園的環境優勢，但在五環外的地塊拍出地價高于四環地價還是令人咋舌。

2012年9月，北京城建以16.27億元摘得亦莊河西區一地塊，剔除配建公租房，折合樓面價約14400元/平方米，而當時同區域商品房均價為16900元/平方米。

雖然面粉價格接近面包價，但是各大品牌房企仍然看重亦莊的區域價值。融創中國董事長孫宏斌曾表示，亦莊是北京一個特别明顯的價格窪地，将會是下一個望京。

2012年9月，保利融創聯合體競得南海子公園區域的兩宗相鄰地塊，樓面價分别為1.44萬元/平方米和1.5萬元/平方米。2013年8月，融創葛洲壩聯合體奪得B01R1-1地塊，刨除限價房因素，該宗地的成交樓面價高達2.8萬元/平方米。

這一年，全國樓市漲聲一片。楓丹壹号、國銳金嵿等高端項目銷售火爆，區域土地成交價格三連跳。2013年11月，首開住總聯合體連拿兩宗南海子區域住宅用地，剔除配建保障房後，樓面價分别達3.6萬元/平方米和5.8萬元/平方米。

“從去年的北京土地交易數據來看，中央别墅區包括順義和昌平别墅區并不是北京成交價格最高的區域。北京南城豐台、大興等地的土地交易價格要更高。”在中國中央别墅區發展研究院創辦人、東彙置地投資管理有限公司總裁劉東看來，北京北城的房價應該高于南城，但目前南城的一些地區的地價反而超過了北城。

“南城地價已到了這個階段，高房價趨勢基本無法打破，後期去化會面臨一定的困難。”劉東對此表示。

同樣處于南海子闆塊的融創紫禁壹号院主打更為高端的别墅合院産品，該項目分為南北兩個地塊，分别為北側的溪上雅苑，和南側的雲栖雅苑。

北京市住建委網站信息顯示，溪上雅苑預售價5.1萬至5.6萬元/平方米，自2014年12月18日開盤後無銷售記錄。南區雲栖雅苑為高端合院産品，預售價高達9萬至11萬元/平方米。

而夾在紫禁壹号院南北區之間的樓面價達5.8萬元/平方米的首開地王項目也将很快會入市，其房價預計在10萬元/平方米左右。

相關人士透露，該項目在産品設計上頗費心思，方案反複修改，但至今仍然沒有入市。

高地價能否支撐得了高房價，還取決于多重因素。

國務院發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部研究室主任劉勇對中國房地産報記者表示,亦莊作為經濟開發區，未來是北京疏散人口的承接地，這種背景下，随着基礎設施條件改善，房價上漲以及保持應該是有基礎的。“目前亦莊區域的基礎設施條件，包括醫療、教育、交通以及商業環境還沒有建立起來，空談房價沒有用。”

“很多地方政府沒有搞清楚，其實隻要把基礎設施搞好，經濟和産業自然就被拉動。像北京很多别墅區事實上都年頭很久了，但配套還是老樣子，沒什麼改善。”在劉勇看來，如果基本體制機制的循環就沒建立起來，更難以談及支撐房地産價格上漲。

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