家裡的房子，到底通過哪種方式過戶給子女成本最低？很多人都考慮過這個問題。有些人是為了規避稅費，降低成本；有些人是為了把房産變成孩子的婚前财産；有些人是因為夫妻感情出現危機，從保護子女權益的角度出發，想把房子留給孩子；有些人是為了規避家庭破産風險，為自己和孩子留條後路。但是，大部分人對這個問題都是一頭霧水，因為這不僅僅是法律問題，也是稅務問題。

個人住宅買賣、贈與和繼承三種方式的主要過戶成本為：契稅、個人所得稅和土地增值稅。印花稅和房産登記費忽略不計。

征稅依據

契稅：《中華人民共和國契稅法》第一條 在中華人民共和國境内轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。

個人所得稅：《中華人民共和國個人所得稅法》第二條 下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：

（一）工資、薪金所得；

（二）勞務報酬所得；

（三）稿酬所得；

（四）特許權使用費所得；

（五）經營所得；

（六）利息、股息、紅利所得；

（七）财産租賃所得；

（八）财産轉讓所得；

（九）偶然所得。

土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。

征稅标準

契稅：首套房90平以下的稅率1%，90平以上的稅率1.5%；二套及以上：3%。

個人所得稅稅額：應納稅所得額（房産轉讓收入額-原值-合理費用）×20%或普通住房成交價/核定價×1%或非普通住房成交價/核定價×1.5%。

土地增值稅：稅率5%。

不同過戶方式的征稅規則

第一種方式：買賣

1、契稅

買受人根據持有的房屋套數，正常繳納契稅。

2、個人所得稅

不滿五年或不是唯一住房，正常繳納個稅。滿五唯一免征個稅。

3、土地增值稅

不滿五年的，統一按照成交價/核定價征收5%；滿五年的，普通住宅免征增值稅，非普通住宅差額征收5%。

第二種方式：贈與

1、契稅

（1）受贈方需繳納契稅。

（2）婚姻關系存續期間夫妻之間變更房屋權屬的，免征契稅；

2、個人所得稅

（1）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，免征個稅；

（2）無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或贍養人的，免征個稅；

（3）贈與上述兩種情形之外的人，受贈人應按照“偶然所得”征收20%個稅；

3、土地增值稅

免征。

第三種方式：繼承

1、契稅

（1）法定繼承人繼承的，免征契稅；

（2）非法定繼承人繼承的，需要繳納契稅。

2、個人所得稅

房屋産權所有人死亡，依法取得房屋産權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，免征個稅。

3、土地增值稅

免征。

備注：

1、接受贈與或繼承的房産再出售的，是否滿五年，追溯到買入的時間點起算。

2、可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件： （1）五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄等； （2）單套建築面積在140平方米以下； （3）實際成交價格：低于同級别土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于内環線以内的低于450萬元/套，内環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。

法律依據：

《中華人民共和國契稅法》

《中華人民共和國個人所得稅法》

《中華人民共和土地增值稅暫行條例實施細則》

《關于調整本市普通住房标準的通知》滬房管規範市〔2014〕6号

《關于個人取得有關收入适用個人所得稅應稅所得項目的公告》财政部 稅務總局公告2019年第74号

《關于本市契稅适用稅率标準等事項的通知》滬财發〔2021〕4号

《關于促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》滬建房管聯〔2021〕48号

以上信息僅供參考，具體稅額由稅務部門核算确定。

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