對于整個山東商業地産行業來說，濟南和青島作為政治中心和經濟中心一直是其中發展的佼佼者。兩城作為商業發展中心的商圈質量也遠遠高于其他山東城市。但是，作為商業發展的聚集地，城市與城市的商圈裡，商業項目和周邊人群等條件也往往有着很多的相似性。例如濟南的泉城金街和青島香港路，都是著名的頂級商圈，重要項目也往往聚集于此；而同樣毗鄰大學的青島崂山商圈和濟南山師東路，也因為主要消費者為大學生和年輕白領而在項目的品牌選擇上有極高的重合度；同樣以小吃出名的青島台東商圈和濟南大觀園，則是很多美食愛好者的聚集地，同樣的，餐飲業态就極其豐富；濟南的洪家樓和青島新都心，作為近幾年新興起的商圈，都是以品牌跨度大著名……

根據實地調研和後台數據考察，赢商網陸續推出雙城商圈重點項目PK盤點，側面展示山東商業地産行業的發展活力。

濟南恒隆對青島凱德，港資對外企，是高大上還是接地氣？

作為有名的高檔購物中心品牌，帶有濃厚香港風味的恒隆廣場（專題閱讀）（相關幹貨）除了上海的兩個項目，其他城市的恒隆廣場都屬于慘淡經營的狀态。2011年開業的濟南恒隆廣場，在開業七年之後，選擇丢掉原本“奢侈”、“高檔”的标簽，走下神壇，開始努力調整品牌，以此來适應濟南的商業環境。

而帶着外企血統的青島新都心凱德mall（相關幹貨），卻借着年齡小，業态豐富的便利，通過适配當地消費習慣的業态，在新興商圈中獨占鳌頭，甚至影響了幾站之隔的萬達廣場。

對于進駐山東的外地商業項目來說，是堅持一貫的高冷還是匹配當地的消費水平，這是一個非常嚴肅并且值得深究的問題。

濟南恒隆廣場：高當購物中心的“美食廣場”之旅

開發商：恒隆地産

商業面積：17萬㎡

所在商圈：濟南曆下區泉城路商圈

開業時間：2011年8月26日

項目地址：山東省濟南市泉城路188号

商圈定位：曾經的泉城路商圈中心項目

（圖片來源：赢商網）

品牌現狀：如今的恒隆廣場，二樓往上，品牌包括健身中心、美容中心、書店及咖啡廳、藝術學校、兒童遊樂場等，餐飲品牌則選擇更多元化。在零售服飾方面，優衣庫、Zara、無印良品、全棉時代、熱風等親民品牌在紮堆進駐。

目前的濟南恒隆，開業初期所選擇的大部分高端奢侈品品牌已經不見蹤迹，在留存的高端品牌的選擇方面，除了知名度較高的施華洛世奇，斯沃琪、CalvinKlein等國際品牌，一些本土的輕奢品牌也被引進，比如東翼一樓的Roseonly。

為了吸引客流，恒隆廣場每層都有多家餐飲品牌入駐，東西兩翼的餐飲品牌已經達到51個，包含輕食、亞洲美食、時尚飲品等多個方面，業态占比已經超過30%。而8月份恒隆廣場開始進行品牌整改，肯德基、麥當勞以及一茶一坐均被清出，而現在來看，恒隆廣場所要調整的重點，就在于這占比30%的餐飲品牌中。

青島凱德mall：自帶流量的商圈老大

開發商：凱德集團

商業面積：10萬㎡

所在商圈：青島市新都心商圈

開業時間：2016年6月28日

項目地址：青島市市北區黑龍江南路18号

商圈定位：現在新都心商圈的核心項目

（圖片來源：赢商網）

品牌現狀：凱德MALL·新都心目前業态比例為餐飲占比35%、零售占比40%、服務配套占比25%。引入了77家中西料理、特色菜系、休閑餐飲等多個類别的餐飲品牌，以CGV影院和麗達精品超市兩大主力店為核心。其餘品牌為海底撈、外婆家、爐魚、西貝莜面村、高第街、北李媽媽菜、胖哥倆、滇草香、東古來、翠元港式餐廳、許留山、so dam won、鑫燕坊、Q記南洋美食、Anne Karen 、MIXX、 IZZUE、單農、Cuneifrom、Sea To Sky、RE 調香室、“西西弗”書店等。

凱德MALL·新都心兒童業态覆蓋兒童教育、娛樂、零售、服務等四大業态，是青島業态較全、品類較豐富的兒童主題樓層，國内首個DUDA兒童樂園，兒童美發品牌Baby Q，兒童餐廳Cool Cook、兒童高端教育品牌星空琴行、大象先生、六藝學館、金寶貝、兒童遊泳主題館、玩具反鬥城等都進駐這裡。

目前來看，凱德MALL品牌價格親民，餐飲品牌豐富，靠近不少高校，這裡也是目前大學生經常來消費的地方。

雙城解析：

品牌對比：

共同點：商圈核心，客群的主要目的地

青島凱德mall是凱德在全國落地的第100個主力店，也是在青島的第一個項目，體量大業态多品牌豐富，一半以上的品牌都是首進青島，主力店和半主力店也是著名品牌，從開業初期到現在客流川流不息。加之近幾年來體驗式購物越來越受到青睐，凱德mall在整個商圈中幾乎獨占鳌頭，沒有對手。

而凱德mall所在的新都心商圈，則是近幾年青島市政府重點打造的商務區，屬于“新市北”的商務和政務中心。随着城市的擴張，新都心作為成為城市商業的發展中心。周邊的人群将會越來越多，未來的商業地位将逐步和香港中路相似。而凱德mall作為新都心商圈中的核心項目，自然承載了整個商圈的客流。加之業态豐富度極高，品牌的數量也較之周邊項目更多，凱德mall幾乎已經成了新都心的代名詞。

（凱德mall 圖片來源：赢商網）

而對于濟南中心泉城路商圈來說，恒隆廣場是其商圈中開業最早，也是體量較大的一個項目。開業之初，集精品超市、名品名牌、豪華影院、世界餐飲等于一體，網羅了國内外300多家品牌店鋪，其中超半數為國際時尚品牌，且40%以上為初次進入濟南。當時也引起了濟南商業圈中不小的震動。即使目前恒隆發展式微，但依舊是泉城金街的重要的商業項目。外地遊客前來旅遊的時候，恒隆廣場也能吸引不少人的眼光。

不同點：接地氣VS高檔，一個朝陽一個七年之癢

恒隆廣場如今走到7個年頭，随着國内零售市場消費放緩，奢侈品消費低迷，加之濟南多個綜合體商業項目的逐步落成，濟南恒隆在過去幾年，市場表現并不理想。為求生存，從2016年第四季度開始，項目開始進行大批量整改和租金下調。而原本定位為高端奢侈品聚集地的港資恒隆，為了适應濟南本地市場，也不得不次采取用餐飲吸引人氣的策略。目前，恒隆廣場内餐飲品牌業态占比為32%。遠遠高于其他的業态配比。遭遇七年之癢的濟南恒隆做出了幾乎改頭換面的調整。

（濟南恒隆廣場 圖片來源：赢商網）

不過，今年8月份，從曾經的濟南消費者心中“高大上”的奢侈品品牌聚集地，已經搖身變餐飲紮堆的“美食中心”的恒隆廣場，再次做出品牌調整的策略，不到兩月，三家在恒隆廣場入駐6、7年的中端餐飲老品牌接連關店，意圖重新拉高自身品牌檔次，再回高端之列。看來，恒隆即使迫于濟南實地情況做出了接地氣的選擇，依舊不改其内心“高大上”的信念。

而對于剛剛開業兩年的凱德mall來說，從一開始就選擇餐飲和零售對半砍的業态比例，恰恰成全了這個外企在青島的落地之旅。介于山東本地的商業消費習慣，餐飲、兒童占比大是目前很多購物中心的選擇。而凱德mall在業态配比上，也毫不猶豫的選擇這種大量引進中高低端餐飲的“接地氣”路數。事實上，從目前凱德mall的人氣來看，這種業态配比非常适合目前新都心商圈甚至整個市北區的消費習慣。

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