商業地産，從廣義來說，包括了寫字樓、商鋪，樓下街鋪、公寓等。通俗而講，就我們老百姓投資多數為底商或者公寓。寫字樓以及大型商場并不是一般投資者能夠接受的範圍。

近幾年來，據某些統計機構數據表示，商鋪的投資回報率大約是是住宅的三倍，商鋪還是收到一定程度人群的喜愛。

來源：雲房數據研究中心

一般商鋪分為住宅底商或者商業街鋪，還有很多可做托管型商鋪。開發商統一招商托管，定時支付租金。一般能達到6%-8%左右，大概十來年就能回本。一般情況下，15年以内收回投資的商鋪，回報率就很可觀了，還不含商鋪本身增值部分。

惠州市場

近日，惠州市場不少商鋪在打折促銷，比如中海水岸城的八期商鋪，就在打7折促銷，而2017年的六期商鋪推出時售價據銷售稱比八期還要貴10萬左右，目前出租120-150平/月，按均價算，不算店鋪增值正常出租的情況下120*60*12*15=1458000元僅靠租金回報大概十五年左右就可以回本了。

此外，購房君還整理了惠州一些新房在售底層商鋪的表格，供投資者參考。

奧園壹中心和新力城的商鋪都在加推，奧園領公寓為商住公寓，人群流動範圍廣，住戶又多是年輕人購買力強，且位于惠州中心區金山湖，購房君還是比較看好的，但目前新力城的人氣更足。但投資有風險，投資者都應該根據個人情況仔細計算投資回報率。

商鋪投資優點：

1.對投資客來說，面積小，總價低，不受調控，比住宅抗通脹，一旦商圈成熟商鋪的租金就會逐年增長，商鋪就會越來越值錢。

2.商鋪的租金回報大約是住宅資金回報的三倍左右。成熟商圈的租金每年可達8%-10%甚至高達20%遠遠高于住宅的租金（1%-3%），5-10年的租金就可以收回投資成本，而且随着租金的上漲，商鋪本身也在不斷增值，去銀行估價貸款可能是購買時的數倍。

商鋪投資缺點：

1.産權隻有40年或50年

2.轉賣的時候稅費基本達到轉讓價的20%左右，投資回報率大打折扣，自己做生意或出租才比較劃算。

怎麼買

1.地段：無論住宅還是商鋪，地段都是首先考慮的要素，已經成熟的商圈人流量雖多，但稅費過高，可以考慮選擇買小區門口以及交通路口，多面臨街的商鋪。

2.另一方面，挑選商鋪與挑選住宅同樣要考慮，開間高，朝向，采光等問題。在風水角度講，地勢要比道路高個一兩級，朝向避免風吹日曬，附近有停車的地方便于人流停駐都很重要。

商鋪投資回收時間分析計算公式：

投資回收年數＝（首期房款＋期房時間内的按揭款）／（稅後月租金－按揭月供款）×12

計算公式一：租金回報率法

商鋪投資回報率＝（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間内的按揭款）

計算公式二：租金回報率分析法

商鋪投資回報率＝（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價

（說明：該投資回報率公式考慮了租金與售價兩者的相對關系，隻要結果大于８％都是不錯的投資。但它隻是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。）

計算公式三：内部收益率法

内部收益率 = 累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期内的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）

計算公式四：簡易國際評估法

年收益×15年＝房産購買價，則認為該物業物有所值。

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