最近有粉絲問：能不能聊聊白雲，感覺被冷落了。

确實，白雲好像是最讓我們“無語”的一個區。

這幾年，似乎隻有土拍的時候才讓人驚呼：不是吧！連白雲都賣這麼貴了？！

這是白雲的痛，但似乎也成了白雲可驕傲的一面。

這幾年，處在北邊的白雲，卻一次次刷新廣州樓面價紀錄，狂刷存在感。

連天河黃埔荔灣南沙，都沒能撼動白雲的“地王”位置。

2010年，白雲新城誕生了兩個廣州單價最高的“地王”，折合樓面價去到2萬/㎡。

2016年，白雲接連拍出兩塊樓面價4萬 的地塊，其中，白雲新城被龍湖 首開拿下的地塊，以45469元/㎡刷新廣州地價天花闆。

這個紀錄，直到今年才被越秀南新地王超越。

如今，首開龍湖·天奕賣10萬-13萬元/㎡，價格比天河中心區部分新房還貴。

這樣直沖天際的高房價，還能飛多久？

今天，高房價已經成了白雲的一個标簽。

就拿地價來說，今年5月土拍大戰，白雲江夏村地塊又拍出43144元/㎡的樓面價，成為白雲第二“地王”。

未來，這裡又将新添10萬 的豪宅。

常有人言，白雲會成為廣州的下一個豪宅富人區。

尤其是，在白雲，你能找到市中心稀缺的别墅新盤，形成差異化優勢。

從上世紀的白雲堡豪苑，到被列入“中國十大豪宅”的大一山莊，再到如今新推出的新天半山墅、佳兆業天墅……

白雲，一次又一次地嘗試打造成廣州的頂級豪宅區。

但是，這些頂豪樓盤都難以逃脫宿命，競争太激烈了，去化非常非常慢。

什麼是真正的豪宅。

區域熱度→區域價值→社會認同感→豪宅價值，這是豪宅價值的傳導鍊條。

從西關大屋到東山口别墅，從華僑新村到二沙島，從天河北到珠江新城……

廣州豪宅的變化軸線，也是廣州熱度的遷移軌迹。

白雲，似乎還是缺點什麼。

回溯一下，白雲是怎麼走上豪宅之路的。

大一山莊地塊成為廣州第二“地王”的那一年，也是白雲新城詳細規劃橫空出世的一年。

2005年，白雲區押注白雲山西麓，打造廣州城市副中心——白雲新城。

這裡，被寄予了厚望。

于是，“地王”頻頻誕生在白雲新城，白雲最貴的二手房也集中在白雲新城。

保利雲禧、中海雲麓公館、珠江嶺南苑等二手盤，均價已經在6-8萬元/㎡之間。

近年來，白雲新城還多次修改地塊規劃，住改商，為的是提升它作為新一代信息技術産業總部的職能。

但問題在于，白雲新城要打造的航空、生物醫藥、商貿會展、融資租賃、金融保險、電子商務産業總部，其他的新城，也往同樣的方向發展。

同質化之下，拼的就是招商引資的實力。

可惜，這方面，白雲沒有多少優勢可言。

GDP不僅落後于天河越秀，還落後于黃埔和番禺。

尤其在疫情的沖擊下，白雲第三産業的短闆更加凸顯。今年上半年，白雲GDP跌幅将近10%，全市倒數第二。

其次是人才短闆。

今年白雲人才購房政策的利好消息傳出後，不少粉絲表示：放開了，人才們會去買嗎？

白雲常住人口确實多，前兩年人口增速也确實猛。可都是哪些人留在白雲呢？

白雲有同德圍羅沖圍這兩大解困房聚集區、有純居住區金沙洲、有流動人口集散地三元裡、還有衆多化妝廠、皮具批發店……

這些産業和基因，注定了這裡大部分都是普通打工族。他們對房價的承受能力并不高。

高房價，反而會“逼”走不少人。

白雲有着全廣州最多的常住人口，人口增量也排第一。

但是，去年白雲的常住人口增長率“咻”一下跌到平均線以下，這是一個警醒的信号。

白雲的人口紅利，也許正在下降。

白雲山曾是廣州的中軸線，也是廣州的一張珍貴名片。

可惜，白雲從來不是廣州的經濟、政治和文化教育中心。

有錢人買豪宅，不是單看價格貴不貴、空氣好不好。

經濟、商業、醫療、城市面貌……一切尚在成形中。

這樣的白雲，你跟别人說新房賣到11萬/㎡，二手賣到8萬/㎡，注定被反問：有這個錢，不買隔壁越秀天河幹嘛？

這也是為什麼白雲的豪宅别墅大多都隻能“内卷”式地收割本地的大老闆，後勁不足。

到了二手市場，豪宅的流動性更是差強人意。

因為，這裡缺乏社會普遍的認同感。

荔灣越秀海珠天河番禺的老廣不會跑來白雲置換。其他區域的有錢人，也不認同這裡。

利好未落地，房價先走起，富人不買單。

白雲山旁的豪宅，更像是開發商在一廂情願地打造廣州的太平山、比弗利山。

那麼，對于普通人而言，白雲值不值得買？

先看土地供應量。

今年廣州的建設用地供應計劃中，白雲以全年計劃供地72宗高居第一，居住用地有23宗，是名副其實的供地大戶。

另外，白雲城中村的舊改體量也很大。

2018年官方發布的廣州城市舊改計劃中，白雲舊改項目有78個，占比35%。

因此，未來幾年，整個白雲不缺宅地，不缺新盤。

再看房價。

其實白雲很多版塊，房價都不高。

據統計，最近一年，白雲7個月房價上漲，4個月房價下跌，1個月房價持平。

幾個成交量比較大的二手樓盤，漲幅并不是特别的高。而白雲二手房整體下調報價的幅度，是中心五區中最大的。

如果是純自住，在白雲挑上班近的就好。不過，教育跟升值這一塊就不要奢望了。

健康産業城也好，白雲湖數字科技城也罷，白雲真正一心要打造的核心高地隻有一個，就是白雲新城。

最優質的配套也隻會集中在這裡，這是毋庸置疑的。你看省實兩個分校分布在哪就明白了。

假如你真的看好白雲的未來，那麼在資金量充足的情況下，白雲新城核心區域是投資首選。

北側我建議關注到華快以北、均禾大道以南的嘉禾望崗、東平片區就好了，再往北，建議别碰。

一是往市區通勤不方便，二是缺少規劃，真的隻有一個“村”字，自住和投資價值都不高。

至于東側，我們打開地圖來看看。

白雲目前開通了2号線、3号線、6号線、9号線、14号線一期及支線。

隻有3号線延長線經過白雲山東側。

未來6年，廣州新增的十條地鐵線路，經過白雲的有五條。

除了11号線走白雲山南側以外，剩下的8号線北延段、12号線、13号線二期、14号線二期，同樣沒有一條經過白雲山東側。

不是說東側不行，人家一條3号線能直達珠江新城CBD，比西側慢慢繞過白雲山要強不少，同和闆塊的房價也一點都不低。

注重通勤，東側是備選。

至于金沙洲，可以翻看我們之前寫的分析《一個神奇的樣本：廣佛邊界的房價，差距為何越拉越大？巨大的機會出現了……》。

好消息是，兩座過江大橋終于要開建了，未來堵車狀況會有所改善。隻是我身邊不少買了金沙洲的朋友，孩子一讀書就搬回市區。

最後說一句：

白雲房價很難持續向更高處攀登，這跟曆史、地理沉澱下來的基因多少有點關系。

但已經形成的高房價，也不容易掉下來，隻能靠經濟、人口逐漸夯實。

至少，我希望能早日看到白雲新城騰飛，它會是扭轉白雲當前尴尬局面的重要閥門。

讓我們拭目以待。

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