今年以來，樓市可謂波雲詭谲，南京樓市亦不例外，4月以來南京已經經曆了13輪調控，限購限售解禁、利率的出現曆史性低點、限貸政策放松……

然而縱觀買方市場，觀望情緒依舊比較濃重，何時應該真正出手購房？應該買哪些地段的樓盤？成為萦繞在廣大購房者心頭的核心問題。

很顯然，房地産早已告别普漲時代，眼下的房子不能亂買，置業需要專業人士的指導，為此本期地産非常道，我們采訪了金陵星圖的銷售總監史楊先生，讓他從近期購房時機，江北核心區與城南中心優勢對比，以及金陵星圖項目優勢等幾個方面具體談一談。

新華樓市：您如何看待當下的南京市場？

史楊：今年的南京樓市，相信大家都有一個共同的感覺，下行趨勢尤為明顯。

作為05年入行，至今已經是擁有17年從業經驗的地産人來說，我主要有兩個觀點，第一，今年的市場确實會比往年艱難一些，這是客觀存在的；第二，這種艱難并不體現在房地産一個行業，而是由整個經濟大環境、疫情、國際局勢等多重因素導緻，這種環境反而倒逼房地産的買賣雙方朝着更加理性的角度去思考，并付諸行動做出改變，讓未來市場朝着更加平穩健康的方向發展。

金陵星圖銷售總監史楊先生

從這個角度而言，2022年對于南京樓市來說反而是充滿機會的一年。

就用江北市場的轉變來說吧，前兩年一提到江北，大家不約而同的會想到江核的“千人搖、萬人搖”的震撼場面，如今這種市場現場沒有了，大家就覺得市場冷了。

其實從我們地産人專業的眼光來看，如今才是健康合理的市場，細心觀察近期南京樓市的相關數據，不難看出全市5月成交房源5618套，環比4月成交量上漲約10%，就我們金陵星圖案場的一線銷售團隊也有明顯的感知，随着疫情穩定以及政府多項利好政策的加持，南京樓市确實已經出現了複蘇迹象。

眼下的南京樓市對于購房人來說是充滿機會的！

随着銷售端壓力增加，競争愈演愈烈，市場對各家房企提出了更高的标準和要求。

很多近一年拿地的房企在産品端的打造、營銷端的打法、服務端的提升，相比之前都提升了很多，就比如今年城南中心上市樓盤，雖然價格3萬 /平，但裝修品質、建築用材、園林設計諸多方面絕對可以比肩市場上的4萬 /平樓盤，甚至是5萬 /平豪宅。

加之限價政策的持續，今年購房者甚至可以用“兩年前的價格”買到更好的産品，實在是一個不錯的買房窗口期。

新華樓市：聚焦到江北市場，現在江核的火爆的程度不如從前了，這對于城南中心來說會不會是一個“出位”的機會？

史楊：這幾乎是可以肯定的！首先需要明确的是，江核和城南中心都是處在江北國家級新區C位的兩個闆塊，它們的發展對于江北樓市來說都是至關重要的。

但兩個闆塊也有明顯的不同！比如江核從誕生到如今已經走過7年，房價從最初的1萬 /平上漲到如今的4萬 /平，伴随着江核本身利好規劃悉數官宣，未來的成長空間已經比較有限，購房者現在江核買房，其實已經是高位接盤。

城南中心位置圖

而城南中心則不同，它比較年輕！

闆塊的各項利好和配套還正處在初期騰飛階段，會不斷為闆塊的價值賦能。近段時間城南中心的利好頻傳：南京一中、中華中學先後來到這裡，使得城南中心的教育資源價值足可以與江核比肩；

2025年即将通車的地鐵11号線堪稱江北“換乘王”，在城南中心就設有3站，且線路最大換乘站點珠江南站就設在城南中心位置（金陵星圖項目附近），足見城南中心闆塊的重要地位。

其次，從江核與城南中心的規劃範圍來看，兩者也不一樣！

傳統意義上來講，從定淮門隧道到長江五橋都可以被稱作江北核心區，範圍很大，但其中真正具備高價值的卻隻有中央商務區核中核。

而城南中心相對來說範圍就沒有那麼大，規劃定位上來說，它就是整個江北的城市客廳，地理位置上來看，它也處在江北新區的核心C位，且一邊依托江浦老城區，另一邊得力于新城騰飛發展，讓城南中心無論從生活的煙火氣，還是都市化的界面感以及地标級配套的濃度，都可以做到兩者兼備。

城南中心實景圖

再者，從江核與城南中心目前的房價水平來看，兩個闆塊其實隻有一街之隔，但由于區屬政策不同帶來的限價差異，讓江核平均房價較城南中心高出4000元 /平。這個價差為向往置業江北頭部闆塊的購房者提供了不錯的窗口期。

其實從兩年前，城南中心闆塊已經被衆多購房者熟知并認可，之前的城南中心三劍客（濱江嘉品、望江悅府、正榮潤棠府）可以說奉開必罄，非常火爆；

如今城南中心又經曆了高速發展的一年，可以說地區的規劃配套又明晰了很多，從規劃等級來看城南中心足以比肩河西新城、江北核中核，這裡同樣是以大型的商業、産業辦公、文化配套、大型地标等高濃度的配套設施奠定城市中心的地位，而這些配套有些已經兌現，有些在加速兌現中。

最後，從發展契機來說，今年5月10日，江北新區與浦口區調研走訪座談會明确提出，江北新區與浦口區要深刻認識到江北區域一體化的大勢所趨，通過融合打破區域的發展瓶頸。這個表态無疑給市場發出了明确信号：江北新區與浦口區的一體化進程正式進入發力階段，對于城南中心來說，絕對是一個“出位”的良機。

新華樓市：面對眼下的市場，以及城南中心的發展勢頭，您對金陵星圖項目的信心如何？

史楊：那當然是信心百倍的！首先金陵星圖它不僅位置處于闆塊核心，而且項目本身的規劃和定位來說，它并不是一個傳統意義上的住宅項目，而是一個86萬方的文化綜合體，而且是江北新區的封面作品。

金陵星圖效果圖

站在産品特殊性上而言，金陵星圖這個項目在整個江北也是絕無僅有的，核心競争力非常明顯。

于購房者而言，選擇金陵星圖就是選擇26種高濃度的生活方式，在這個86萬方的文化綜合體内部，我們建築了南京目前唯一的複合文化中心，裡面包含圖書館、科技館、演藝中心、市民中心及規劃館等各種生活場景空間，讓日後業主的生活五光十色、包羅萬象。

金陵星圖售樓處

約2.5萬方的圖書館，意向簽約中國中部最大的發行企業-皖新傳媒，未來這座圖書館将打造比肩南京圖書館的先鋒平台，也将成為江北乃至全市市民關注的網紅打卡地。

約2.2萬方的科技館，意向簽約天津濱海文投，将運用“互動講解 科學實驗 特色活動”科教模式，讓每一個走進這裡的孩子，在家門口就能親身體驗AI技術、天文科學的魅力。

約2.5萬方演藝中心，規劃有約1400座的歌劇廳、約400座多功能實驗劇場以及其他功能空間，意向簽約文化央企中演院線，為每位業主在家門口建造一座國際演藝殿堂。

而以金陵星圖的社區為圓心，1公裡範圍内也有着無與倫比的頂級配套，商業方面南京首家大悅城、萬達廣場，以及年底即将開業的江北砂之船，交通方面，金陵星圖與地鐵11号線（建設中）珠江南站（擁有9個出站口）無縫連接，便捷通達全城；高端配套方面，豐大國際酒店、江北金陵酒店、南京瑞思麗酒店以及項目本身配建的一家酒店（目前正與洲際等幾大品牌接洽），4大五星級酒店環繞；産業方面，與金陵星圖一街之隔的千億研創園，目前已經有上萬家企業入駐。

千億研創園

所以我們打出“濃縮南京一平方公裡”的slogan是名副其實的。

而在我們金陵星圖的産品方面，可以說無論建築設計、立面表現還是社區景觀、園林綠化方面都達到了豪宅級标準。

外立面整體采用玻璃與鋁闆，顔色為高級灰和亮銀，整體南向窗牆比高達約0.45，給予室内更大的采光面積，社區景觀上，運用“兩環一心六園”共9大景觀節點打造歸家儀式感，同時還在社區中植入約300㎡森林星夢園、活力健身場、寵物樂園、會客平台等悅活空間，滿足老人、兒童、成年人全年齡層業主的休閑娛樂需求。

金陵星圖外立面效果圖

戶型方面體現出現了人性化和先進性，在裝修上全部甄選全球知名品牌，力求品質感。

這種品質感首先體現在3米的室内層高上，可以說是妥妥的“豪宅級”層高，戶型啟用全齡化産品設計，89㎡小三房适合于年輕的剛需客群、113㎡三房适合于初級改善的三口之家，将近5.1米開間的橫廳設計，同時LDK元素的完美運用，居住舒适度會非常高；139㎡三房就比較适合終極改善人群，橫廳面寬做到了約6.6米，LDK的一體化空間能達到約50㎡，非常開闊，同時主衛雙台盆，主卧全套房配備衣帽間等經典元素的植入，三口之家，甚至三代同堂的居住體驗感都會很棒。

金陵星圖樣闆間實景

裝修方面，我們引入了如大金中央空調等一系列全球頂級品牌，标準頗高。

但是在價格上，隻29528元/㎡，另加2500元/㎡的裝修升級包，按照目前在售的89、113、139㎡，總價280萬起即可上車，放眼全南京，高性價比顯而易見。

從金陵星圖的開發商品牌來看，由中國房地産TOP3企業融創地産與本土頭部的銀城地産以及融政地産三家聯合開發，融創，在國内更是人盡皆知，已經連續三年獲得克而瑞、億瀚、中國指數研究院産品力TOP1的殊榮，而此次金陵星圖的産品就是由融創操刀，無論是品質或品牌，皆有保證。

銀城地産不用多說，成長于南京30餘年，旗下已交付小區超過40個，品牌有口皆碑，旗下銀城物業更是國内物業的頭部品牌，未來将為金陵星圖提供全方位服務。

融政，為南昌市政公用地産與融創中國上海集團強強聯手成立并全心合作運營的獨立地産開發企業，成立于2020年3月。迄今為止，南昌市政與融創中國，雙方已攜手8載，深入12大城市，耕耘超20個項目，由融政地産打造的無錫壹号院，榮膺2019亞洲最佳品質豪宅；同樣出自融政之手的上海靜安映，更是被譽為代言國際靜安的創新名片項目。

所以無論從哪一個角度來看，金陵星圖的潛力都是不可估量的。

然而，今年也有不少購房者以我們項目一街之隔的青奧闆塊，讓我提提購房建議，其實個人認為，金陵星圖所在的城南中心與鄰近的青奧是有很大不同的，以城南河北岸的青奧闆塊從闆塊屬性上來說是一個純居住區，價值層級和重要性不及核中核，但近半年來由于新建樓盤比較多而引發了一波關注；

而城南河南岸的城南中心，前面也提到了，它除了擁有居住功能以外，它還是整個江北新區的城市客廳，還具備界面展示、旅遊觀光等衆多城市功能，而我們金陵星圖本身也是南京市2022經濟社會發展重大項目，我們的複合文化中心在全市來說都是絕無僅有的，地标意義和一般的純住宅小區相比，是有明顯區别的，所以未來的價值也是可期的。

新華樓市：您認為眼下是南京樓市購房的窗口期嗎，理由是什麼？您會給到購房者哪些建議？

史楊：今年以來，伴随着國家層面對房地産行業的大力支持，南京對于樓市的政策面也變得比以往寬松了很多，利好政策頻出的大背景下，無論是購房資格解禁、房貸利率下浮等各方面的優惠支持都比往年要好很多，個人認為這種曆史性的利好，是每一個購房者都應該抓住的機會。

第二，今年由于市場競争激烈，參與競争房企在産品力打造方面将全面優于往年，購房者在今年買房，很容易用較低的價格買到更好的産品。

第三，在國際形勢複雜、經濟大環境緊張的背景下，國人的家庭資産保值增值的渠道已經越來越少，而不動産類的固定資産投資相比而言還是非常穩健的，抗風險能力也非常高。

第四，房地産作為國内經濟的支柱行業，它的行業法規法則仍非常健全，對房企來說有着預售資金監管等全方面的法規約束，而且随着正向利好的持續釋放，未來樓市大概率會出現回暖，隻不過可能今年的回暖會稍微來的晚一些，這樣來看目前也正是購房者抄底的好機會。

此時，作為購房者應該适當摒棄過分的觀望情緒，走到售樓處感受一下真實的市場氛圍，一方面便于在這個信息碎片化的時代，了解真實全面的樓盤信息，另一方面也可以更準确的判斷出手時機。同時眼下購房者一定要去購買一些核心地段的地标産品，在樓市告别普漲時代之後，這一點非常的關鍵。

寫在最後：

采訪結束時，已接近中午11點，史楊先生接受我們的采訪之後，便緊鑼密鼓的進行下一步工作，整個案場在他的安排和調動之下，客戶接待和帶看等一些列工作正在有條不紊的進行中，聽說當下下午就有大批購房者約好要來看房，正如史楊先生所說，現在南京樓市的人氣還是很旺盛的，特别是一些熱點樓盤。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!