9月第一天，中證君從深圳市坪山區司法局獲悉，深圳坪山公證處完成深圳首例“公證提存 免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。

來源：深圳坪山公證處

與目前二手房交易中普遍采用的“先贖樓再過戶”的模式不同，“公證提存 免贖樓帶押過戶”模式，免去了贖樓環節，也為交易雙方節省了贖樓過程中産生的贖樓資金利息、擔保費等贖樓費用，按目前市場一般贖樓費用測算，可以将交易成本直接降低三分之一。

這是否會給連續多個月成交僅2000套的深圳樓市帶來“暖意”？

深圳首例 “帶押過戶”落地

傳統模式下的二手房交易過戶流程較為繁瑣，賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設立抵押這些流程缺一不可，登記完成後買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩餘的房款。整個周期少則十天半個月，多則一個月以上，這也成為二手房在市場流通的“最大絆腳石”。

“公證提存 免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，解決了交易雙方及債權人關于交易流程安全、資金安全、債權安全的擔憂，縮短交易周期，降低交易成本，具體而言，主要有兩大優勢。

一是大幅提升交易安全。以公證提存服務為基礎，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監管，确保資金安全；資金先進入公證處監管賬戶再辦理過戶手續，确保業主房産過戶後可以收到購房款；在房産過戶後公證處再支付資金給業主，确保買家付錢後可以順利拿到房産；交易雙方、債權人、公證處共同簽署監管協議，由公證處直接支付資金給債權人，保障在抵押權注銷後債權可以獲得清償。

二是大幅降低交易成本。按目前市場一般贖樓費用測算，可以将交易成本直接降低三分之一，對于被查封房産的交易，由于贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。

以一套總價600萬元，欠款400萬元的房子為例，贖樓通常需要大約1.2%的贖樓擔保費和1%的過橋短貸利息，即贖樓費大概需要8.8萬元，而在新模式下，這筆錢就可省下。

“公證提存 免贖樓帶押過戶”二手房交易模式基本流程如下：

來源：深圳坪山公證處

坪山公證處相關負責人介紹：“我處于6月中旬與交易各方簽署‘公證安心付’資金監管服務協議，7月底順利完成帶抵押過戶、資金結算及抵押登記注銷，8月中旬完成房屋交接及尾款結算工作。”據悉，此次交易涉及十幾套房産，4000多萬元交易資金。

此前已有多地推“帶押過戶”

值得注意的是，此前，金華、昆明、濟南已先後推出“帶押過戶”新模式。

今年6月底，浙江省金華市推出了“帶押過戶”登記業務，并落地首筆業務。

8月初，雲南省昆明市自然資源和規劃局、昆明市住房和城鄉建設局聯合印發關于推行存量房“帶抵押過戶”合并登記的通知，推行二手房“帶抵押過戶”合并登記業務。

8月17日，山東省濟南市有關部門表示，在曆時近半年積極探索後，首次創新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。據悉，濟南“帶押過戶”已在工行、建行、北京銀行等多家銀行試點成功，将在全市二手房市場全面推行，實現銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉移登記、抵押注銷等各環節的無縫銜接。

“這種新模式引入了公證處公證提存業務。在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監管，确保資金安全。即便是遇到查封風險，此類資金也會原路返回。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此外，這也改變了原先的“先贖樓再過戶”的模式，進而使得二手房的交易流程簡化，降低了資金成本，也提高了效率。

影響有多大？

雖然此前已有多地推出“帶押過戶”新模式，但一線城市跟進，這還是首次。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新模式除降低信用信息調查成本、縮短交易周期之外，更重要的是，能夠加速“連環單”交易的節奏。

“一套二手房交易，可能鍊接着3-4套房的交易。過去，由于上述流程的繁瑣阻滞，一套房交易不了，影響到其他房子的交易，導緻買賣需求實現不了。‘轉按揭’注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，促進了房屋流轉和良性循環。”李宇嘉說。

這一點在深圳市場顯得尤為重要。從深圳二手房交易情況看，2021年以來，深圳二手房市場交易疲弱，連續多個月二手住宅交易量在2000套左右徘徊，而以往深圳二手住宅交易的枯榮線是5000套/月。

深圳今年1-7月交易量處于近十幾年來的低位。7月份深圳二手住宅過戶套數為2036套，環比下滑9.1%。

對此，李宇嘉認為，市場預期和信心不足是重要原因，另一個原因就是交易周期長、交易成本高，導緻部分剛需和換房需求難以實現。“目前，深圳不僅換房需求大，剛需也很大。在新房高房價、大戶型化、豪宅化的情況下，小戶型、總價可控的二手房，是新市民上車和紮根的重要選擇。降低成本、縮短周期，有助于新市民購房，也能促進換房需求。”李宇嘉說。

他認為，接下來，随着央行繼續降低LPR水平，各項前期纾困政策效力開始顯現，疊加此次“轉按揭”，将有助于提升市場的信心和預期，對二手房市場觸底企穩有積極作用，也有望提升房屋流通效率，促進良性循環，并穩定銷售規模。

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