對法拍房感興趣的競拍者，或許在逛各拍賣平台時會經常看到房源“一拍”、“二拍”、“變賣”等字眼。

那麼他們分别是什麼意思，三者的差異如何區分呢？

01

一拍/二拍/變賣的含義

一拍：房源第一次拍賣，在房源拍賣固定的競價周期内至少有一人報名且出價高于起拍價，方可成交。如果直到拍賣周期結束無人出價，那麼這件拍品的第一次拍賣沒有成功，便會“流拍”。

二拍：一拍時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人不申請以該次拍賣所定的保留價抵債的，應當在“一拍”後的六十日内再行拍賣。

變賣：對于第二次拍賣仍流拍的不動産或者其他财産權，人民法院可将其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，法院于第二次拍賣終結之日起三十日内發出變賣公告。

02

常見誤區

誤區一：變賣與重拍的區别?

變賣：同一标的房産兩次司法拍賣都流拍後，法院會在該司法拍賣平台上對标的進行變賣。

不同于司法拍賣的競價周期為24小時，變賣期則會長達60天，但變賣期間，有競拍者出價，變賣期會立即縮短為24小時競價周期。且參與變賣需繳納變賣價的全款，而變賣價則是二拍的起拍價。

在整個法拍市場上，優質的房源基本在一拍/二拍中成交了。進入變賣階段的法拍房則更加複雜，撿漏的可能性小，踩坑的風險性更高，解決風險的成本也更高。

重拍：拍賣成交或者已流拍的财産抵債後，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。

重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金，由原買受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除後保證金有剩餘的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交；拒不補交的，強制執行。

誤區二：二拍成交比一拍成交便宜?

另根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣财産的規定》

第八條　拍賣應當确定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價确定；未作評估的，參照市價确定，并應當征詢有關當事人的意見。

人民法院确定的保留價：第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，在拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

一般情況下，二拍起拍價比一拍最多降價20%，競拍者有可能以低于一拍保留價成交。

但在很多成交案例中，有不少競拍者知道流拍後會降價，表示等二拍或變賣降價再參與，但降價的結果是吸引了更多的買家，增加競争，最終成交價水漲船高，遠超第一次的保留價。

注：切勿因未經風險評估調查，而盲目參拍。未知的潛在風險，可能會導緻巨大的财産損失

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