5月18日，國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，2022年4月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢、同比繼續走低。

其中，北京的新房、二手房價格漲幅均領跑一線城市。4月份，北上廣深四個一線城市二手住宅環比漲幅分别為0.6%、持平，0.5%、0.5%，北京漲幅居前，且已連續5個月上漲。

北京房價漲幅領跑一線城市

二三線城市房價環比走低

環比來看，一線城市商品住宅銷售價格環比略漲，二三線城市環比下降。4月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分别有47個和50個，比上月分别增加9個和5個。

4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

其中，北京新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，領跑一線城市。廣州環比上漲0.1%，深圳環比下降0.1%，變動幅度相對較小。二手房方面，依然是北京漲幅居前，環比上漲0.6%，廣州、深圳環比上漲均為0.5%。上海受疫情等因素影響，4月房價環比持平。

二線城市方面，新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月擴大0.4個百分點；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。

值得注意的是，貴陽、成都環漲0.8%領跑全國，杭州、烏魯木齊環比漲幅為0.6%。二手住宅方面，成都環比漲幅0.7%領跑，昆明環比漲幅0.6%。

一線城市二手房價格普漲

同比來看，4月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分别有39個和56個，比上月分别增加10個和9個。一二三線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或降幅擴大。

4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别上漲3.9%和2.4%，漲幅比上月均回落0.4個百分點。

一線城市中，北京、深圳、上海、廣州的新房銷售價格同比分别上漲5.8%、3.9%、3.8%、2.0%。二手房方面，北京以6.5%的同比漲幅領跑全國。上海、廣州的二手房銷售價格同比分别上漲3.7%、2.0%。深圳二手房價格同比降低2.8%。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.6個百分點；二手住宅銷售價格同比下降1.0%，降幅比上月擴大0.8個百分點。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别下降1.5%和2.5%，降幅比上月分别擴大0.9和0.6個百分點。

重點城市來看，新房價格方面，銀川、重慶、長沙等地同比漲幅明顯；大理、秦皇島、南充等地同比降幅較大。二手房價格方面，海口、成都、重慶的同比漲幅居前；牡丹江、太原、大理等地的二手房價格同比下降幅度較大，降溫明顯。

4月份全國銷售規模同比大幅下降

除了房價外，我們再來看看4月份的銷售數據。5月16日，國家統計局公布了2022年1-4月宏觀經濟和房地産行業數據。疊加國内疫情沖擊的超預期影響，經濟下行壓力進一步加大，房地産行業銷售與投資雙雙進入大幅負增長。4月東部地區受疫情影響重挫，商品房銷售規模同比跌幅擴大21個百分點。房屋施工、新開工和竣工三個階段的規模指标均創史低，土地購置面積累計同比降幅再度擴大，受三方面拖累前4月開發投資增速有正轉負，4月同比降幅擴大至10%，成為2008年之後第三次大幅負增長的年份。穩定房地産的政策亟需加大力度，重塑市場預期，不緻成為經濟增長的拖累。

克而瑞研究表示，4月全國商品房銷售規模增速無論是同比還是累計同比均出現大幅度下降，主要原因有兩點：

一方面是疫情反複對區域樓市造成嚴重影響，1-4月東部地區和東北地區商品房銷售面積分别同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情輻射，長三角城市群内強二三線城市普遍遭遇了間歇性靜态管控，對市場情緒和購買能力影響巨大。東部地區樓市銷售停滞使得全國商品房規模失去支柱。

另一方面是高度密集的新政未收到明顯成效。截至5月16日，2022年全國累計出台了纾困政策超過270次，單4月66個地市出台123條新政。然而“政策易改，信心難振”。當前正處于降息調規的政策惠民和居民購房信心的博弈期。據CRIC調研，全國50個主要城市4月平均開盤去化率僅30%，五一假期期間多數城市購房者仍處于觀望狀态。

克而瑞研究認為，2022年4月房地産業下行趨勢加劇，新房銷售規模和企業投資規模均進一步下降。各地市密集的纾困新政尚未發揮明顯效果。從新房銷售規模、房屋施工面積和土地購置面積等指标來看，行業回暖時刻遠未到來。

百城密集調整房地産政策

預計下半年各地市場将穩步回升

今年以來，全國已有近百城放松了房地産調控政策，穩地産政策仍将不斷加碼發力。近期監管放松房企融資渠道，支持房企發債、并購貸都可以看出對房地産的支持。

相比2020年的房地産政策，易居研究院表示，當前政策具有更加長期性并非短期針對疫情期間的政策；例如今年的六部委對樓市政策的表态更多是出于三道紅線下房企暴雷頻繁，為防範化解房企風險，研究提出房企向新發展模式轉型的配套措施，包括房産稅，并購貸等，城市放松政策主要聚焦在公積金放松、購房補貼、住房貸款等方面；而2020年重點在疫情期間的短期政策，例如貸款展期續期，預售政策的放松等。城市放松政策主要聚焦在土地出讓金緩交、落戶政策放松、住房公積金和項目預售方面。

易居研究院副院長崔霁表示，當前房地産市場再次迎來了全國全行業層面的嚴峻考驗，2022年所呈現的生存環境與2020年疫情之初并非是簡單的重複。從TOP30房企拿地情況來看，今年一季度的銷售情況比2020年要差，2020年一季度疫情蔓延全國，而今年一季度主要還是受房地産市場低迷影響因素多，而預計二季度全國市場也會受華東疫情的影響，表現也不盡如人意，預計下半年各地市場才會受政策利好影響加速回升。

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