之前看到過一條熱搜“#深圳居民收入跟不上房價漲幅#”，每日經濟新聞以一份報告為新聞由頭，撰寫的一篇稿子，得出分析：

由于深圳房價上漲過快，而居民收入跟不上房價上漲幅度，購房者的壓力進一步加大，進而帶來一系列社會矛盾。

其實這個分析結論，報告裡并沒有說，作為新聞專業出身的我，理解媒體這麼寫的初心，官方報告全是公文語言，談的事情普通民衆也不關心，寫稿的時候我們要和受衆關心的點結合，要做服務性新聞，替讀者說話，或者迎合、或者釋放讀者情緒。

房價收入比恰好每一個人都感同深受，受衆很廣，是一個好的角度。

這種痛，我在學校時就有過，當時的心理也是——既然大家都說房價收入比過高，房價有泡沫，真希望能來個暴跌。

可是房價并沒有滿足我等普通民衆的願望，過去十年節節攀升，甚至一騎絕塵。

那一定有人錯了，要麼分析人士錯了，要麼我的理解錯了，要麼房價錯了。

房價啪啪打臉那麼多人，肯定是我們自己理解錯了，這個錯誤的代價有點大。

通常的理解是：

房價收入比是指一個地區一套住房的平均總價與當地居民家庭平均可支配收入的比值。

錯在哪裡呢？

錯在對可支配收入的理解，用“平均”理解與事實不符；錯在時間點的理解，應當是未來的收入；錯在對當地地域的理解，與事實不符；錯在對家庭這個範疇的理解，用小家庭理解與事實不符。

我們一個一個說，為什麼不能用平均，原因是無論是發達國家還是發展中國家，“居者都有其屋”，這裡的屋，不全都是自己“所有”，個人一生的某個階段，一定是租房住的，原因或者是買不起，或者地域錯配，工作在大城市，自己的房子可能在老家或小城市，所以這裡的收入，是“買的起房的那群人”的可支配收入，不是平均收入。在北上廣深，甚至可以說是“有錢人的收入”。

為什麼不是當前收入，因為中國熱點城市的房價，在某種程度上已經成為一種保值增值的金融産品，在大漲的年份，價格上，有點透支未來數年的價格，在收入上，也應該以未來某年的收入計價。這類似于炒股，股價是公司未來基本面的提前反應。

為什麼不以當地的收入來計算，因為一線城市，是全國有錢人的錢在買，二線城市，是全省有錢人的錢在買，以當地居民的可支配收入計算房價收入比，沒有實事求是。

然後是家庭收入，我們國家，大家庭的傳統家庭文化觀念特别濃厚，所以才有六個錢包的說法，六個有點誇大，但四個通常是有的。

過去媒體上、研究報告中關于房價收入比的計算數值，會比發達國家高很多，這也不能怪媒體、怪研究員，因為大家都是這麼算的，慣性使然。

我們的房價收入比高，很大一部分原因是我們的城市發展、經濟發展還處在向上的進程當中，房價提前做了一部分反映，也對未來收入的增長做了一部分預期反映。

我們如果以未來10年的房價，未來10年的收入計價，這個比例可能就會比較合理。

以深圳為例，假設未來10年均價是10萬，購房主力的年輕人夫妻雙方一年的收入是100萬，一套90平米的房子，價格是900萬，房價收入比大概是9。

而資料顯示：

世界銀行1998（注意，這是10多年前的數據）年對96個地區的統計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為13.2；

家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為9；

家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為5.6。

各國（地區）房價收入比的數值是高度離散的，這96個地區最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。

一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。

但如果按以前的計算方式，深圳現在的房價，均價6.4萬，家庭年均可支配收入是12.4萬，一套90平米的二手住宅，房價收入比是46.45倍，确實泡沫嚴重。

大家經常看到的房價收入比，是易居中國發布的數據，2020年3月份新發布的數據是：

可是，這樣的結論除了讓我們感慨房價高，以及希望不動聲色地讓老闆看到這消息給我們漲薪以外，沒有其他意義。

反而會給我們一個不切實際的幻想，房價會跌會跌會跌，多少人在閱讀這樣的新聞中，錯失了上車的機會。

我自己也和大家一樣，基本被2016年後這一波房價上漲暴擊了，說好的房價太高，說好的泡沫呢？房價高并不代表有泡沫，現在沒有泡沫，絕大多數一線、二線城市将來也不會有泡沫。

過去10年，可能犯過的最大錯誤就是沒有正确理解好房價，導緻2015、2016年的時候，即使手上有足夠多的現金，以及擁有剩餘的房票，也并沒有在低點去行動，後來的買房都買在了階段性的高點。

根源還是自己的認知和能力不夠，我們需要正視自己、直面現實，才能做出正确的決策。

所以，科學理解很多投資概念，以及投資理财背後的邏輯很重要。

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