沒想到，去年新盤稀缺的知識城，今年竟然迎來“井噴”。

據粗略統計，今年知識城至少将有7個全新盤入市，剛需、改善都有份，連“鴿”了許久的巨無霸湯村舊改項目也已在今年年初開盤，想在知識城置業的購房者一下子陷入“選擇困難症”。

同時，知識城這些年還頻頻出現在各種政策、規劃中，存在感十足。

在很多人的眼裡，知識城一直屬于“山旮旯”，但距離2010年正式奠基開建以來，知識城也已經發展了12年的時間。其現狀究竟如何？樂居君決定再到闆塊内轉一轉。

01

曆經12年 新城初具規模

樂居君此次去到知識城，最大的感觸就是一個字：新。

走出何棠下地鐵站，放眼望去，全是嶄新的寫字樓和小區，馬路寬廣，四處綠意盎然。

相較于番禺創新城、南沙橫瀝島等規劃前景美好，但現狀依然一片空白的區域而言，知識城在城市面貌上已然領先了一個階段，“新城”初具規模。

鳳凰湖

在最關鍵的産業方面，知識城将按照“一核兩心，兩軸多園”的空間布局打造，目前已經入駐了百濟神州、康方藥業、粵芯芯片、創維智造、寶能新能源汽車、小鵬汽車以及航空輪胎大科學中心等重大項目。

圖片來源：中新廣州知識城“十四五”發展規劃（2021-2025年）

在不久前發布的廣州市2022年重點項目計劃中，涉及知識城的項目達到63個，遠超科學城、老黃埔等片區，說知識城是黃埔區的“寵王”一點也不為過。

而在生活配套上，知識城的建設也不“含糊”。巴塞羅那國際醫院、知識城南方醫院、中山大學附屬醫院等醫院陸續入駐，還引入了廣州實驗中學、華南師範大學附屬中學、廣東外語外貿大學附屬知識城實驗小學、廣州新僑學校等學校，商業方面則有缤紛城、城南鄰裡中心、悠方購物中心等，應有盡有，自成一城。

值得一提的是，随着時間的推移，知識城的面積也在不斷擴大。

2010年，中新廣州知識城正式奠基開建，彼時其規劃範圍以廣河高速為界，至北部與白雲區交界，面積123平方公裡。此後，知識城在2019年和2021年曆經2次擴容，分别納入了新龍鎮全境和長嶺街全境，目前知識城的最新規劃面積達到232.18平方公裡。

面積擴大的同時，知識城的地位也逐步提升。

2018年，知識城上升為中國-新加坡雙邊合作項目；在2019年的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中，知識城被納入大灣區的高水平科技創新載體和平台；2020年，國務院批複同意《中新廣州知識城總體發展規劃（2020-2035年）》，賦予知識城開展深化改革、先行先試的曆史重任。

可以說，這裡要前景有前景，要産業有産業，要配套有配套，也難怪朋友圈裡知識城的地産銷售和中介從來不缺廣告語，知識城确實有被“吹噓”的資本。

02

人氣依然有所不足

不過，樂居君此次前往知識城也發現，這裡單論城市面貌已經十分現代化，但還遠稱不上“繁華”，說到底，知識城依然缺了些“人氣”。

哪怕去到生活配套最齊全的知識城中區，街上的行人依然是屈指可數，就連在何棠下地鐵口的城南鄰裡中心裡也顯得十分“冷清”。

如果說是樂居君前往的時間不對，那我們就用官方數據說話。

根據第七次人口普查數據，知識城所在的“三街一鎮”（九佛街 龍湖街 新龍鎮 長嶺街）常住人口約17.7萬人，放到232.18平方公裡的面積計算的話，知識城的人口密度約為763人/平方公裡，遠低于黃埔區2612人/平方公裡和廣州2512人/平方公裡的人口密度。

要知道，對于一座新城來說，人口數量的多少，直接影響到了當地的基建規模、産業發展和生活配套等各方各面。在當前的區域競争中，人口數量也已經成為了“硬指标”，它直接體現了區域的吸引力。

那知識城目前的吸引力欠缺在哪？最突出的，還是在交通方面。

知識城距離廣州最中心區域珠江新城的距離約為50公裡，無論是自駕還是地鐵出行，通勤時間都在1個小時以上，而目前途經知識城的地鐵線僅有1條——14号線，每隔10分鐘才發一車，前往珠江新城換乘的21号線還有快慢線之分，若是不掐準地鐵時間點，通勤時間還會更長。每天2小時甚至3小時的通勤時間成本，相信很多人都無法忍受。

圖片來源：領導留言闆

當然，若是住戶們本身就在知識城或知識城周邊上班，自然就沒有這些煩惱。但要注意的是，知識城目前尚未建設有高鐵站或機場，而其距離廣州東站、廣州南站和白雲機場的路途也十分遙遠，這對于出差或旅遊需求較大的人群來說，無疑也十分勸退。

慶幸的是，不久前廣州市公共資源交易中心公布了一則知識城至中心城區快速通道（人才大道）的招标計劃，該通道全長約20.9公裡，雙向6車道，連接知識城、奧體、金融城、琶洲、生物島等重點闆塊，建成後将大大縮短前往中心城區的通行時間。

另外，知識城也規劃有号稱12分鐘便能到廣州東站的地鐵37号線，不過，該線路目前仍屬于遠期規劃，距離建成恐怕還有不少的時間。

圖片來源：領導留言闆

除了交通問題以外，知識城在買菜問題上也短闆不小。

先是在去年年底，就有萬科幸福譽的業主在領導留言闆上抱怨“中新知識城幾十萬人沒有菜市場”，主要問題體現在九佛市場拆除後，新市場完全沒有規劃，要買菜隻能在附近的小超市或生鮮連鎖店排“長龍”，生活十分不便。

圖片來源：領導留言闆

而到了今年年初，又有幸福譽業主表示小區附近擺攤問題日益嚴重，甚至還有現場活禽宰殺，屢次投訴都未見整改。

圖片來源：領導留言闆

無獨有偶，龍湖雙珑原著附近流動商販占道經營的問題也在幾天前上了電視，居民反映，雖然綠地城鳳語灣配備了一個大型的肉菜市場，但裡面的商品價格都比較高，因此“平靓正”的流動商販深受歡迎，但這也帶來了堵塞交通、污染環境的問題。

圖片來源：《今日一線》欄目

03

新盤井噴，知識城即将供過于求？

整體而言，用“遠大新”來形容知識城十分貼切，而這樣的區域，自然也赢得了不少置業者的青睐。

根據克而瑞數據，截止至今年2月底，知識城闆塊的住宅庫存為3178套，去化周期為9.3個月，雖然在黃埔區内去化周期最長，但放到整個廣州來看去化成績已十分亮眼。

不過，知識城能否維持這樣的去化速度還很難說，因為在未來5年内，知識城闆塊的潛在供應總量達到440.5萬㎡，位居黃埔區榜首。海量供應下，知識城可能會迎來“供過于求”的局面。

僅僅在今年，知識城預計就會有7個項目入市，包括龍獅住宅項目、知識城·印象星城、知識城投資 凱德住宅項目、時代德信知識城ZSCN-E2地塊項目、越秀知識城ZSCN-E3地塊項目，以及升龍學府上城和珠光鎮龍東舊改項目兩大巨無霸舊改項目。

其中，龍獅住宅項目、時代德信項目和越秀項目均為低密改善型項目，且越秀項目和時代德信項目樓面價都已突破2.7萬元/㎡，未來售價自然也不會低。

說到價格，在過去5年間，知識城闆塊的一手住宅均價隻漲不跌，從2017年的12975元/㎡漲到了2021年的25959元/㎡（克而瑞數據），價格已然翻番，随着上述幾個改善型項目的入市，知識城闆塊的均價無疑還會繼續上升。近日，還有消息稱知識城某新盤的備案價已經突破了7萬元/㎡。

但是，就目前知識城的居住條件和人口數量而言，真的能支撐得起穩步上漲的房價嗎？

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文章來源:樂居買房

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