公寓屬于商業性質的物業，和住宅算是不同的賽道，但是和純商業的寫字樓、商鋪又有所區别，公寓是可以用于居住的，有些商住樓既能辦公注冊，也能居住。

過去的一二十年，公寓的漲幅和整體市場表現不如住宅，主要是由于第一次城市化進程的特點決定的。

很多人當年從農村、縣城移居到大城市，需要一個剛需住房落腳點，同時，住宅往往能夠綁定相應的學區、醫療和戶籍等資源，因此，住宅就成了市場的寵兒。

但是，從未來20年的發展趨勢來看，一些城市已經過了城市人口猛增的階段，到了做強内在夯實質量内涵式發展的階段，這種時候，城市裡商業地産的含金量，會得到更高的重視和關注度。

經過大量的數據對比和分析，我們認為，以下幾種公寓，是有一定增值空間，甚至能夠承接曾經住房的“蓄水池”功能的：

人口超過1000萬的一二線大城市，多為省會或區域中心城市，任何城市的人口容納和承載力都是有限的，當常住人口數量突破1000萬之後，城市的人口增幅大概率會放緩。

縱觀國内目前的幾個一線大城市，比如北京、上海、廣州、深圳，人口都大緻是在2000萬上下，而近年來異軍突起的成都、重慶（主城九區），常住人口也沒有突破北上廣深這個體量。

人口規模，固然是一座城市實力的體現要素之一，但更重要的是經濟收入水平和内在實力。

因為，對于那些人口規模突破了1000萬規模的大城市而言，可能未來會更加注重城市本身 内在實力的提升，而不是片面追求城區面積的擴張和人口的增量。

在這種内涵式發展的階段，包括公寓在内的城區商業地産（如寫字樓、商鋪等）大概率會得到更多的資源注入，活力也會得到激發，因此，無論是從公寓的租金回報率還是資産增值角度來看，都是有很大想象空間的。

附近擁有地鐵站（或規劃）的公寓，本質上可以被視為鍊接了城市諸多核心闆塊、資源的一個節點。

首先，擁有地鐵站的城市，就已經幫助你篩選過濾掉了一大批沒那麼有潛力的城市了，畢竟不是每一座城市都有資格修地鐵。

能夠有地鐵（或規劃）的城市，絕大多數都是中國一二線城市中的佼佼者，這些城市的房産，長遠來看估值還有上升空間。

而位于城市中特定闆塊的公寓，如果設置得有地鐵站，也說明所在地段屬于重點打造的地塊，未來大概率會有更多資源和人口流量導入。

因此，這種公寓一般不會愁租不出去，增值能力也得到了一定的背書。

如果公寓位于老城區，又有地鐵加持，配套資源豐富，交通通達便捷，這種公寓出租率一般都很高，就算是位于郊區，也說明這個地段是未來将要重點打造的區域，長遠來看是值得持有的。

公寓的一個特點是住，另一個特點是商，可注冊、辦公使用。

這就讓一些産城融合做得好的闆塊，更願意在商業性質的用地上，建設公寓項目，因為比起純商業來，公寓的使用功能更豐富，未來售賣的客群也會更廣。

産城融合做得好的地段，住宅和商業項目會呈現一定的比例，基本能夠滿足周邊産業人口的剛需居住問題。

但是，也不排除個别産城融合闆塊，住宅比較稀缺，也許周邊5km以内唯一的居住區域，就是那麼一兩個小區，甚至就隻有公寓。

那這種地段的公寓，就會十分搶手，不管是對外出租，還是後期轉手流通，都會比一般的公寓表現更為出色。

當然，需要關切的另一個點是，所處産住融合闆塊的産業，是否足夠熱絡和具有可持續性，如果産業不興盛，那麼也就談不上什麼“産城”。