天津的二手房房價，又跌了！

據諸葛找房的數據，8月二手房市場均價21208元/平米，環比再跌0.4%。

相比去年8月，每平米降了将近兩千元！

新房好歹還有點單點行情，二手房呢，8月份，除了和平、薊州抗住價，其他全在跌跌跌。

二手房業主，什麼時候才能熬出頭？

答案是：今年下半年，二手房觸底反彈的機會來了！

為什麼這麼說？

因為年中，利好二手房的信息太多了。

首先，就是和平區的入學、轉學新政。

小學入學，房産必須持有3年及以上，2022-2025年是政策過渡期。

明年入學的，今年要買到房；2023-2025年入學的，明年8月31日前要買到房。

要在和平上學，買學區房的緊迫性瞬間飙升。

政策剛出台，市場反應不會那麼快，但已經能嗅到風向。

據部分中介透露，來門店咨詢的人明顯增加，但有些客戶還在觀望、猶豫。

能不能在成交上體現，就看9月份的數據了。

和平區接連發大招，南開區、河西區、河北區也要跟着沾光。

道理很簡單，和平區的學區房，流通性切實下降，未來還會不會有跟進政策，不好說。

買不上和平的，不敢買和平的，怎麼辦？

自然會向南開、河西溢出，再不行，就是找河北的重小學片。

這個溢出效應，就是對口二手房的轉手機會。

而且，市區還有個隐藏政策，會加劇這種溢出情緒，就是教師輪崗。

不是各個區自己跟自己玩，而是市區範圍的輪換。

據線報，和平、河西已經行動了，嶽陽道去新星、梧桐去實驗，未來肯定會大範圍普及。

師資均衡化，普小二手房才是新政策下的赢家。

除了學區政策，二手房的又一個升值點，就是老舊房屋小區改造 城市更新。

天津的改造方案，各個區的改造計劃已經陸續曝光，之前我們也報道過。

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往年，老舊小區改造都會提，但和今年相比，真算是小打小鬧。

600億舊改基金已經到位，錢到位了，工程項目立刻上馬。

8月23日，首個工程項目——和平區嫩江路片區項目開工，拆除重建 修繕，預計明年5月交付。

截至目前，和平區解放北路103-107号落地翻修、和平區一二标段老舊小區改造、河西區粵江裡管網改造、津南區海天馨苑舊樓改造、西青區中北鎮老舊住房改造等項目，均已公示施工中标結果，大部分都開始施工。

群裡有粉絲說，不讓大拆大建，光是改造，不痛不癢。

隻能說，大家還是把改造這事，想簡單了。

幾百億的資金砸下來，老房改造可不是刷牆皮這麼簡單。

看看廣州、鄭州的案例，更新後的小區，大門、外檐、停車位、園林景觀都有質的飛躍。

這件事天津做好了，對二手房來說，又是個重大機遇。

尤其是老城區，新盤、二手房價差巨大，為什麼新盤還是香饽饽，二手房賣不上價？就是居住體驗差太多了。

如果能填上硬傷、補齊短闆，不說跟新房比，至少自己的身價能有提升。

還有些利好因素，屬于單點行情。

比如，新地鐵線路對周邊房價的影響。

今年年内，有2條新線路預計開通——4号線南段，6号線二期。

地鐵沿線，兩類闆塊受影響比較大：

其一，地鐵從無到有的居住區，典型代表就是河東萬達—愛琴海商圈。

萬達—愛琴海商圈一直是河東區的門面，兩個大型MALL坐鎮，客流量全市區排的上号。

唯一的遺憾就是，這裡一直沒通上地鐵。

4号線一來，補上了最大一塊短闆，無疑擡高了市場預期。

還有津濱大道沿線、海教園、鹹水沽，都要乘上地鐵的順風車。

當然，海教園、鹹水沽現在新盤有很大話語權，二手房還是比較被動。

其二，有換乘站加持的區域。

尤其是外圍組團的換乘站，對闆塊的撬動力更強，比如渌水道站點周邊，新梅江、小海地和雙港交界地帶。

這一片區原先隻是勉強夠上地鐵，現在不光能升級成地鐵盤，傍上的還是換乘站，預期更高。

當然，換乘站的兌現周期也會影響行情，比如渌水道站，要等8号線開通才能升級成換乘站，沙柳南路站也是，後面還要等10号線到位。

還有就是，常年零供應的老城區，純新盤對二手房的影響很大。

比如廣開闆塊，10年來的新盤獨苗——旭輝鉑悅公望開盤，确定抗住了6萬 的均價，而且戶型越大，價格越貴。

這裡面當然有産品價值的加成，但也是在為地段價值背書。

類似闆塊還有體院北、天拖，高端盤的入市，對當地二手房也是一個契機。

畢竟，任何一個區域，都會有購買力的梯度鍊，二手房就是地緣群體的次選項。

還是那句話，市場已經向二手房透出些許光亮，能不能抓住，就看業主們了。

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