本文主要内容：

踩盤工作方法分享

佳兆業·花樣年·廣雅院

保利和悅濱江

萬科天空之城

疫情又開始了，希望病毒快點被瓦解。

第一次到佛山，有幸踩盤，有些感觸在此記錄。

之前看了一篇觀念研究院的文章，關于如何踩盤，深深地覺得極其有道理。

出發路上又翻出來看了眼。

那篇文章大緻意思是：

大部分地産人并不會踩盤，踩盤方式大緻有三：

點贊派：拍照 尖叫 想在自家複制；

感受派：假裝買房人感受 評分；

收垃圾派：收集樓書 辦公室集堆；

是不是很有代入感？

回顧過往，基本是點贊 感受 收垃圾派集合，拿回來的戶型圖積灰占地，再難見人。

那麼踩盤的正确姿勢呢？提煉如下：

踩盤是為了學習，解決難題，學習解決難題的方法；

我們應該關注：

土地區位圖：樓盤的邊界，地圖的位置，決定了90%的城市位置 配套和發展 優缺點 社會階層；

總平面圖：總圖代表了産值，确定了總圖，就确定了客戶；

戶型圖：戶型也決定了溢價和産值；

以上決定了樓盤的基本價值觀。

附加值： 三項基本價值之外，開發商提高溢價的手段，大緻有六類選擇：①立面②景觀園林③精裝④銷售樣闆區⑤物業服務⑥其它【比如綠色科技、童夢童享玩呗等】等。

極少有6種全部都選的開發商，再次解惑，均好=無突出。

附加值最終目的是為了增加溢價。如果無法增加溢價，附加值也就不成其為附加值。

帶着以上明悟去踩盤，雖然不能百分百做到，還是有些不同的感受。也不費那個力氣去拍一些本來也不是那麼美的照片了。

美圖紛飛的時代，真誠的分享卻難得。

佛山屬于廣東省第三大城市，幾個樓盤都是先到廣州南，再過去，打車大概20-30分鐘，可見于廣州的聯系緊密。

佛山售價7月新房均價16731元/平米；網上查了售價從1w 到3w ；

到售樓處去後，知悉現在有些盤價格已經到6w 、7w ，當然隻是少數盤，但是還是很感慨，佛山的房價還是讓人比較有壓力的。

佳兆業·花樣年·廣雅院

三項基本價值土地區域 總圖 戶型 附加值

土地區位：佛山南海區千燈湖闆塊，周邊有交通路網規劃，5分鐘千千燈湖，15分廣鋼新城，30分鐘珠江新城。周邊配套不錯，公園，學校，商場都還比較近。

總圖：3.0的容積率，29-33層的純大高層蝶形樓點式半圍合小區，中心大花園，人車分流；西側因為有高架，所以有一個7000平米的公園，内設各種配套設施，羽毛球、乒乓球、籃球等羨慕華南人民的體育配套設施；規劃總圖很贊；

戶型：本案戶型是亮點，在考察過程中，其他樓盤的項目銷售都在說廣雅院的戶型非常好，說明是真的好。戶型為83-113的三房四房産品，針對的客群還是以剛需，首置首改為主力。總的來說，有贈送，大面寬 ，小進深，戶戶朝南，獨立玄關，戶型都還是非常經典。

附加值：我個人認為開發商選的是景觀園林 銷售樣闆區。立面還沒看到，從效果圖看的話，平均水平；樣闆房平均水平，戶型加分，軟硬裝一般；展示區一般偏上，前場空間偏小，綠化不足，水景面積不小，但欠缺點意境，售樓處内部有幾個藝術場景有加分，但點狀未有更有效的串聯和組織。規劃景觀擁有中心大花園，以及旁邊的7000平米公園，但可能有噪音，畢竟靠一環。

佳兆業·花樣年·廣雅院圖示分享

區位圖

鳥瞰圖

戶型圖

樣闆房

保利和悅濱江

三項基本價值土地區域 總圖 戶型 附加值

土地區位：佛山南海桂城街道，位于桂城千燈湖的南端，附近綠化資源豐富，主打半月島景觀概念。項目本身配套幼兒園 部分商業。周邊配套一般。

總圖：2.5的容積率，23-26層的純大高層小區，分兩個地塊開發，兩個地塊均配置中心大花園，人車分流；這個總圖畫得還是挺漂亮的，但是呢也可以看到，總圖上樓棟各種朝向均有，樓棟自身也有一些遮擋。

戶型：本案戶型是90-145平米的的三房四房産品，針對的客群偏首改，再改類客群，據說有些好賣的戶型都要7w了，算是豪宅戶型了。本項目無贈送，戶型本身有一些不合理的地方，145都沒有做到南北通，反而是有一個邊廳131·戶型還比較不錯。小區還有220和280的戶型，本次沒有看到，不過也說明這個樓盤聚集了一批當地實力比較雄厚的客戶。

附加值：本樓盤開發商選的是立面 銷售樣闆區 服務？大區立面呈現的均為玻璃欄闆，大窗地比，實景比效果圖要漂亮，反而售樓處的建築偏平淡。樣闆房有大開發商的系統優勢，同時有些小亮點挺不錯，比如門牌号、浴室三移門，廚房移門，開關面闆的質感。小區配有會所，内外泳池，内部羽毛球館，畢竟周邊配套一般，項目自身配套就要完善。

保利和悅濱江圖示分享

區位圖

鳥瞰圖

總平圖

模型-半月島真的很大

戶型圖

泳池，廚房移門，門牌号

萬科天空之城

三項基本價值土地區域 總圖 戶型 附加值

土地區位：佛山南海三山新城文翰湖科創小鎮核心區，三山新城北站上蓋，項目片區未來将有5條軌道（4地鐵 1有軌電車）覆蓋TOD項目。萬科聯手深圳地鐵在廣佛打造的首座天空之城（萬科以公共交通為核心導向，據說是落地一線和準一線城市的下一代産品力TOD作品）。項目本身還是有一定難度，如何解決好交通、商業、住宅與人之間的關系，我覺得是一個很有挑戰的事情。在100強開發商裡做過這類項目的也并不多。

總圖：2.7的容積率，洋房 高層 商業，被分成了三大區域，軌道上的的高層小戶型點式樓棟是一個分區，2w平米商業是一個區域，内部停車場上面的洋房是一個區域【正負零之下14m是公共停車場，之下9m是小區停車場，再往上才是小區地面，整個小區地庫也是在地面的，通過小區自己的停車場将公共停車場與住宅區域隔開】；高層小戶型與内側洋房區域的環境是不共享的，不能進到洋房區域，但大家都可以進入到商業的區域，未來會分開管理。

戶型：本案戶型是78-168的兩房到四房産品，針對的客群偏剛需 改善類客群，據說有些好賣的戶型都要7w了，算是豪宅戶型了。。

附加值：萬科選的應該是展示區 配套服務吧？展示區主打了一把“漂浮售樓處的概念”，展示區随着序列感的樹陣 大水景到售樓處，大圓柱漂浮不知道是否是象征了建築以後也是在高處？通過扶梯上到二樓，之後是正常銷售動線。樣闆房裝标很低，小戶型選擇了一種偏美式偏歐式的複古風格的白色飾面，沒太理解，銷售小姐姐說萬科不靠裝修，客戶對這個裝修不是很敏感，不知是否真的如此。配套的話，畢竟區位在這裡，複合場景萬科裡2.0，港式醫療 港式教育 辦公的立體垂直生活，想象一下還是很有未來感的，但是實際上會有什麼驚喜或者驚奇估計入住之後才會逐步發件，我本人也沒有這種居住體驗。

萬科天空之城圖示分享：

區位圖

小模型

商業區域

戶型圖

整個TOD分解示意，漂浮售樓處，無線開關

以上，本次踩盤記錄。

記錄生活點滴，人生許多美好。

部分圖片來自于網絡。

作者簡介：家有二寶，地産設計從業人員，面對不确定的未來，永懷期待。

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