文/吳若凡

下半年以來，城市購房限制放松、樓市降價促銷的案例蜂擁而出。

數據顯示，自8月22日LPR 5年期利率從4.45%降至4.3%，僅8月份全國90個城市就累計出台120次樓市新政策，涵蓋放松限購限貸、降低首付等方面。但樓市行情仍未回暖，中指院數據顯示，8月全國百新建商品住宅成交面積環比下降8%，同比下降32%。中秋重點監測城市的新建商品住宅成交面積按年跌31%，長沙、西甯、南京等城的跌幅超70%。

相比之下，上海樓市走出了一條獨立行情——量價齊漲。在剛剛公布的國家統計局8月70城房價數據中，上海新房環比漲幅居全國之首。

尤其是在上海疫情之後，随着第四批樓盤的集中入市，許多樓盤的認籌率超過了300%。與此同時，新房成交均價在6月達到近7.5萬元/平方米，達到了近2年的最高峰值，呈現出逆勢上揚的态勢。

記者曆經半個月，對上海房地産市場主流樓盤進行走訪調查發現，雖然上海依然是一線城市中購房限制最嚴格的城市，但其樓市卻出現了明顯的反彈。究其原因，新房市場的差異化供應、人口回流帶動需求不減，二手房市場熱度轉移等都是不容忽略的重要因素。

售樓處

新房率先反彈

部分區域一二手房“價格倒挂”

兩個月的全域靜态管理後，6月1日起，中國最大城市上海全面推進複商複市，開始恢複往日生機。伴随上海整體經濟生活的恢複，樓市也逐漸回暖，且反彈明顯。

“其實上海在四個一線城市中限購是最嚴的，但樓市熱度反彈最明顯，主要因素還是人口回流，尤其是6月上海連續發布兩次人才招攬政策後，給了新房市場打了一針強心劑。”一新盤項目營銷負責人王薇告訴記者。

2021年2月起，上海開始施行積分制度。樓盤認購者從名下房産、5年内購房記錄、家庭結構、戶籍情況、社保年限等維度被打分排序，并設定了入圍比例，隻有在這一比例範圍内的才可以入圍搖号。

截至9月12日，上海第四批已有39個新盤開啟了認購，有近10個樓盤觸發了“積分”，而大虹橋區域，因其位置的優越性和功能多樣性，近年來一直是上海熱門的區域之一，自新盤集中供應以來，大虹橋的新盤幾乎全部觸發積分，而且入圍均分更是領跑滬上。據統計，2021年大虹橋共獲得16張證，14張證觸發積分。

以大虹橋的璀璨公館為例，樓盤兩次開盤間隔不到一個月，每次均觸發積分，兩次的認籌比均接近300%。

“低總價”和“價格倒挂”是項目火熱的主要原因，王薇告訴記者，大虹橋的純投資客戶占比30%左右，璀璨公館的均價在6萬元/平方米左右，總價不到600萬元，這在大虹橋區域屬于“低總價”項目，相應的，其周邊的二手房均價普遍在8萬元/平方米，2萬元每平方米的價差對購房人而言，買到就是賺到。

置業顧問的說法，隐射出不少買房人的真實心理。

璀璨公館的購房人趙某告訴記者，由于項目總價在600萬元左右，位置也不偏，對他們這樣的首次置業者來說“墊一墊腳能夠上車”，所以項目對他們有不小吸引力，目前就是看觸發積分後有沒有“搶到”的運氣。

從全市來看，單套總價600萬元價位段的新房是大部分首次置業人群的首選。同策研究院的數據顯示，今年8月，上海500萬至800萬元總價項目成交占比超過30%，為市場主力。

這部分住宅的普遍在5萬~10萬元/平方米，也是上海新房市場的成交主力，占比39%；價格在3萬至5萬元/平發米的商品住宅成交占比37%。

雖然總體供應量大，但一些區域的剛需盤供應量依然相對較少，一些熱門闆塊甚至出現剛需供應量不足的情況。

58安居客研究院分院院長張波告訴記者，區位是成交的一個重要因素，上海很多區域一二手房價差還是明顯存在，也使得購房者“打新”的熱情依舊很高。

自提出《上海市城市總體規劃(2017年~2035年)》以來，上海明确了中央活動區（CAZ）的概念，其包含金融和商業服務業，空間内涵蓋購物消費、文化藝術、旅遊休閑、體育健身等領域拓展，其中，靠近内中環的前灘、虹橋中央商務區均屬于CAZ地區。

記者注意到，新房市場比較火熱的闆塊均集中在這裡，認購的情況也和區域功能定位與規劃相符。

以浦東橫沔為例，該區域的一個名為橫沔玖境的項目，認籌率接近300%，在今年第四批新房供應裡名列前茅。

橫沔玖境的營銷負責人告訴記者，認籌率高的原因在于它的剛需屬性，6.6萬元/每平方米的均價在闆塊内是獨一份。

就心态而言，購房者趙某“不算慌”，因為目前市場上的供應量不少。數據對此有印證，8月14日上海網上房地産官網披露了今年第四批次集中上市的新盤，39個項目取證，供應面積共約138.9萬平方米，合計12421套新房，基本與第三批次的40個項目、136.1萬平方米供應面積、12585套新房供應水平相當。

有熱必有冷，上海新房市場也并非全面開花，有個别區域新房依舊面臨去化困境，比如松江區的新城闆塊、浦東臨港自貿區等外郊環，後者今年上半年的房源去化率不足30%，雖然當地房子相對便宜卻購買力不足。

嘉定、松江等剛需大區的新房市場也相對穩健，嘉定當地的一名新房中介告訴記者，凡是靠近地鐵的項目，大部分會“觸發積分”(說明認籌人多)。畢竟新房價格因為有指導價為準，漲幅可控，很容易形成一二手房“價格倒挂”，吸引力高于二手房。

實際上，随着上海外環外幾大城區配套設施日趨完善，上海置業者的地段意識在逐漸減弱，能夠影響成交量的因素是闆塊供應量和性價比。

來自同策研究院的數據顯示，90~120平方米的成交套數占比最多達53%，這部分面積段的消費者主要來自剛需和改善客群，占比約7-8成，既是城市發展的中堅力量，也是影響市場供求漲跌的主力軍。

張波指出，購房标的的選擇層面重點要根據區域和自身資金而定，一個區域的房價并不僅僅取決于所處的環線，也取決于本區域内工作和生活人群的支付能力，換言之有着良好産業支持以及中高收入聚集的區域也有着更高的房價支撐力。

上海人王霞告訴記者，自己購房的第一選擇是内環内，但也考慮外環地區，因為以後好租好賣。

對此，房價給了最好的驗證。

數據顯示，6月以來，上海虹口、南彙、浦東、普陀、楊浦等區不僅成交量高于2021年成交均值，房價漲幅也名列前茅，其中闵行區的新房成交均價大幅提升到9.65萬元/平方米，虹口區均價已漲至12萬元/平方米，楊浦區也漲到近11.5萬元/平方米。

整體而言，上海新房市場成交均價在6月達到近7.5萬元/平方米，達到了近2年的最高峰值，尤其是6月的新房成交均價較1月環比上漲21.6%。

上海鍊家最新數據顯示，2022年前8月，全市累計成交金額3983億元，同比下降2%，成交套數53591套，同比下降17%，套均總價743萬元/套，同比增長18%，成交均價65018元/平方米，同比增長17%。

認購現場

學區不再“老破小”被抛棄

二手房熱度轉移

相較于新房市場的逆勢上揚，上海二手房市場表現相對平穩，并且“疫情靜默”“學區房光環隕落”“放棄老破小”等新風氣，以及新房市場對客戶的分流，對上海二手房市場影響明顯。

上海鍊家監控數據顯示，今年上半年上海二手房累計成交金額1767億元，同比下降71%，成交套數5.7萬套，同比下降68%，套均總價311萬元/套，同比下降7%，成交均價38313元/平方米，同比下降6%。

“疫情是主要原因。”上海浦東花木區域楊東闆塊一位中介王強告訴記者，疫情後的幾個月，他們門店月成交隻有2-3套房子，而疫情前在5-6套。

“之前闆塊内成交量較高的一個小區，8月份成交量隻有3套。而整個楊東闆塊上個月的簽約量隻有十來套。”王強認為，一方面楊東不屬于傳統意義上的熱門闆塊，另一方面，大環境不景氣，客戶手裡資金不多，不少人放慢了置換節奏。

疫情之後，客戶和業主之間出現了較強的博弈，随着博弈時間的拉長，成交也逐漸滑坡。

相應的，老房源面臨前所未有的“危機”，尤其是不少“老破小”正在被抛棄。

即便有着“學區房”的加持，這類房源的去化速度依舊不高。以長甯區江蘇路闆塊為例，區域内一中介王峰告訴記者，闆塊内的政甯小區今年甚至還沒有成交過房源。王峰告訴記者，小區雖然地處内環内，配套成熟，又有長甯區的第一梯隊學校江蘇路第五小學，往年這個時候這類房源最受追捧。

今年以來，該小區成交低迷，有一套房源的成交周期甚至超過了400天。

之所以出現上述情況，是學區房政策的轉變所緻，自2021年以來，上海開始試點教師輪崗制。以黃浦區為例，2022年9月5日宣布，全區約100名教師開展交流輪崗，期限為三年。

随着教育資源分配的不均衡被逐漸打破，“老破小”學區房的弊端則逐漸顯現。

“之前一些擁有名校學區加持的老破小房子能漲到20萬~30萬元/平方米的天價。現在除非是樓層好、總價低的房子可能去化快一些，高價老破小已經沒有什麼市場了。”王峰稱。

王峰告訴記者，他所在的江蘇路闆塊大部分是這類老小區，房齡普遍超過40年，面積段普遍在30-90平方米。

“這類老破小特點是，面積段在35~60平方米，戶型普遍較差，基本都是兩室戶和一室戶，雖然總價不高，普遍在300萬~400萬元，但均價普遍超過10萬元/平方米，抛開學區屬性，這類房源在市場上沒有競争力。”王峰告訴記者。

張波告訴記者，如果學區政策沒有改變，老小區的價值也不會變。而剝離掉學區因素，隻看居住屬性，購房人的需求至少在兩居房源以上，而長甯和黃浦的老破小，這類房源主要以一室戶為主，兩居房源較少三居室房源更是鳳毛麟角。房齡普遍在30年以上，居住體驗較差。

單價高、房齡大、質量低、環境差、管理不到位...種種因素讓這類房源正在被抛棄。

不過，疫情并沒有影響阻擋改善人群的置業步伐。

除了傳統區域，記者在走訪過程中了解到，類似龍陽、前灘這些熱門闆塊，房齡在2005年上下的“次新房”成交則比較穩健。

前灘的一名中介告訴記者，小區品質較好、房齡在15年左右的“次新房”，如果樓層和朝向較好，價格再接近市場平均價，成交周期相對較短。以前灘闆塊為例，目前單價在10萬元/平方米左右的房源成交周期普遍在1個月左右。

中原地産寶山萬達店的負責人劉明告訴記者，疫情之後由于收入在普遍減少，看房人對價格更敏感。同時靜默後更多人傾向面積段更大、年代較短的“次新房”。以寶山的楊行闆塊為例，因為軌交的便利性，客戶的選擇範圍較大，因此，該區域的成交并未受到影響。

劉明告訴記者，同樣是單套總價400萬元預算，楊行區域可以在疫情之後買到，購房人會選擇性價比更高的房源，在這裡隻要花5萬元/平方米的均價就能買到離市中心10公裡的房子。

同樣總價範圍内，能夠滿足更多功能性需求勢必是購房人的首選，低端改善純粹為了滿足功能性需求為主。

因此，張波建議，在當下時點，對于預算有限的群體，性價比高的老公房是一個不錯的好時機，目前來看，老公房兩年不漲，甚至有下跌的情況，其次，越來越多的買房人受到收入和預期影響，出手會變慢一些預算有限的購房群體，與其等待不如适時的出手。

實際上，鍊家數據顯示，上海二手房成交的主力總價段在200萬~600萬元，總占比超過60%；主力面積段是50~90平方米，占比約50%。也就是說，除非市中心二手房具有符合客戶需求的高性價比，否則在一二手房“價格倒挂”的行情中，二手房的吸引力會繼續減弱。

信貸松綁、需求激活

豪宅市場“獨孤求敗”

疫情後，購房者們面對更加寬松的金融政策和貸款環境，購房意願相對有所提升，尤其是豪宅市場。

實際上，近年以來，豪宅的熱度一直持續不斷，根據萊坊國際等機構的報告，近年來全球房地産資産價格水漲船高，越來越多的私人資本湧入房地産，萊坊國際調研稱有23%的超高淨值人士計劃在2022年投資房地産。

“對于财富人群來說，其希望通過購買豪宅的方式來實現資産保值增值的目的。而一線城市的豪宅資産抵禦風險能力較強，會實現更高的預期收益。

一名主要從事豪宅交易的二手中介周兵告訴記者，6月份以來，上海單套4000萬元以上豪宅成交較為活躍，瑞安翠湖天地、雲錦東方、凱德茂名公館、綠城黃浦灣、古北壹号等熱門豪宅項目都是“出來一套賣一套”。

其中，翠湖天地的五集項目，雖然還在5年的限售期内，但是仍然有少量房源挂牌上市，挂牌價格均超過億元。其中一套建築面積338.45平方米，買入價6500萬元，在6月以1.25億元的價格挂牌，漲幅高達92.3%。

來自太平洋房屋的數據顯示，8月上海2000萬~3000萬元總價的豪宅成交了59套，3000萬~5000萬元總價的豪宅成交了35套，5000萬元及以上總價的豪宅成交了13套；

上海中原地産研究院數據顯示，6月，單套總價4000萬元以上豪宅成交套數為13套，到了7月數字上升至38套，8月依舊有31套。

此外，上海現有的房貸政策正在放松，或能吸引更多類型的購房者入市。

建設銀行上海某支行的信貸經理張華告訴記者，今年以來，雖然對首付資金的審核依舊較嚴，但銀行在放款速度、資産審核上的政策有所放松。因為之前政策要求流水雙倍覆蓋，今年可能隻要單倍以上再加上資産證明的輔助，就能提升客戶的貸款額度，空間在一步步加大。

空間首先體現在預算上，随5年期以上LPR下調，首套房貸利率下調至5.17%，對比去年大量超過6%的房貸利率，相當于200萬元的貸款少近2萬利息。

“疫情後，老破小的劣勢被無限放大，大戶型豪宅和新房的優勢得到關注，趁着這一波信貸政策放松，預計上海的置換潮會迎來新高。”張波表示。

據國家統計局數據，在8月70城市新建商品房房價上可以看出，上海這兩年的漲幅非常穩健，是去年同比的103.7%，體驗了上海樓市的穩中有升。

從上海二手房成交量上看，上海8月份二手房成交約19500套，雖然比7月份略低，但也近兩萬套了。從GDP上來看，2022年上半年北京GDP超越上海約3億元，但超越的也并不多，上海在安靜居家2個月的前提下，依然能保持和北京比肩的GDP成績，也說明了城市實力。

2021年，上海全市居民人均可支配收入為78027元，位列全國第一。上海仍将是那個上海，作為全國最大的經濟、工業、金融、外貿和航運中心城市，上海的地位無可替代。同時作為人才儲備高地，上海擁有全國十分之一的研究生，擁有遠超其他城市的海歸人才；生物醫藥、新能源汽車、集成電路、人工智能産業等等都位于全國領先水平。

張波表示，未來的樓市會有兩個清晰的發展脈絡，改善型需求占比會持續提升，所以新房和優質“次新房”的關注點會越來越高。

在經濟和社會管理以及營商環境上也達到了國際水準，同時擁有大量的高收入人才群體。這些都是上海的底氣，也是上海樓市的底氣。

房價倒挂在1.5萬平方米左右，2萬左右的倒挂是普遍現象，和5年之内的房子，倒挂在2萬左右。20年房齡的老二手房，現在銀行放款沒以前那麼嚴。

（應采訪者需要，文中張華、王強、王薇、王峰、王霞、劉明、周兵均為化名）

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