廣外地區位于整個西城的西南部，是全西城面積最大、常住人口最多的區域。廣外地區從20世紀90年開始大規模開發，辦公樓少，居民樓多。房源多、出房量大、房齡新、均價低，中高品質商品房小區不少。2014年教改後，廣外地區成為西城區購房置業、落戶上學最熱門的區域。筆者結合實地看房的經驗，嘗試從居民構成、教育資源、居住品質等角度分析一下廣外，着急看結論的直接看第五部分【幹貨總結】。【内附廣外新建小學的消息】

一、居民構成

1998年以前在廣外分房的原住民，多數是鐵路、水利、電力、報社、電信等一些單位的職工，他們供職的都屬于計劃經濟時代還不錯的單位。随着社會發展，到了21世紀的今天看，在廣外分房的原住民們屬于偏傳統行業從業者，單位福利不錯，純收入水平不算太高，後期可能賣房改善離開這個區域的人比較多。1998年以前就在廣外地區活動的，還有馬連道地區的南方茶商，屬于當時比較富裕的群體。1998年房改後，廣外建設了一批商品房，不少茶商買房定居。2007年廣源小區建成，中央機關公務員群體開始入住廣外。2010年老西城和老宣武合并，金融街白領們看中居住品質，開始置業廣外。2014年教改後，更多來自其他區、想買學區房的家長們也選擇了性價比較高的廣外。

随着這四五波群體的流入，廣外地區常住人口從10w出頭發展到了現在的接近20w，居民素質在不斷提高。跟西城區很多區域老北京土著多的情況不同，廣外地區“新北京人”非常多。這些“新北京人”決定了廣外地區人員素質和學生生源不斷提升。

二、教育資源

（一）小學篇

廣外地區目前有9所小學，即北京小學廣外校區、實驗一小廣外分校、實驗二小廣外分校、北京小學紅山分校、椿樹館小學、北京小學天甯寺分校、三義裡小學、青年湖小學、紅蓮小學。僅就小學本身看，北京小學廣外校區是整個片區9所小學裡最好的。

作為西城最後建設開發的一塊區域，廣外沒有傳統意義上的牛小。老宣武和老西城合并十年了，廣外地區的小學仍然沒有一所能在全西城區排進前十。即使2014年的教改政策給了這裡椿樹館小學80%直升北京八中的利好，僅看小學本身來說，還是沒有哪所小學能進入牛小的行列。所以筆者在前面的文章中多次強調，教育均衡是需要很長的過程的。看到這裡，也不要對廣外太失望，2016年的北京市高考狀元是從廣外地區的宣武實驗學校（初中）考入北京四中的。這個個案充分說明，學區房并不決定孩子的命運。後附廣外地區的小學位置圖。

筆者借用社區數量來估測的每個小學劃片範圍可能的房屋數。根據《北京市社區居民委員會設立标準》，設立社區以社區内房屋套數作為基本标準，一般在2000戶6000人，不超過3000戶9000人。這裡看到，相對于招生規模，個别學校服務的居民戶數明顯偏少，也提示了2021-2023年的調劑風險。後附表格。

（二）初中篇

廣外學區對口初中8所，有實驗中學分校、八中、西城外國語學校、鐵二中、四中南校區、15中、14中、宣外實驗學校。另地區有一個北師大實驗華夏女中，近年來成績穩步上升，表現亮眼，但華女是面向全市招生（掐尖）且隻收女生的，不能完全把華女看成廣外的初中。

綜合近年數據，從中考成績排名看，全西城區30餘所初中裡，實驗中學分校、八中是穩居前10名；華夏女中發展到了中等偏上水平；四中南校區、西城外國語、鐵二中是中等偏上，在第10名到20名中間變動；14、15中是中等水平，偶爾有年份滑落到中等偏下；宣外實驗一直偏下水平。

（三）小升初去向

根據上述初中參加中考人數和各初中生源構成估測，超過60%的廣外學生應該小升初去了14中、15中、鐵二中、西外等中等初中和宣外這種主要招生在廣外的普通初中；最終去實驗分校、八中的學生在10%-15%之間。很多分析說廣外小升初去市重點初中比例高達30% ，應該是把四中南校區也算成了市重點。這種算法是否符合家長們心中的“市重點初中”預期，筆者持保留意見。再加上廣外也有一小部分zb，實際能進入市重點初中本部的概率，可能沒有一些中介宣傳的那麼高。這也是近年廣外家長換房到西城區其他學區的原因。

（四）未來展望

趨勢1：如果未來幾年廣外小學生總數超過對口初中招生規模太多，多出的學生還可能到隔壁的廣内牛街學區初中上學。為了迎接入學高峰zf是可以配建中學、增加中學學位，但增加中學學位速度肯定會慢于買房落戶人口流入。如果沒有新的教改政策調控，廣外小升初進市重點初中本部的概率會進一步降低。

趨勢2：14中、15中、四中南校區、宣外等初中在整個地區學生、家長共同努力下，中考平均分不斷攀升，可能超過很多人口流入少、居民結構變化不大地區的普通初中甚至一些原先排名前10的初中。畢竟近年來到廣外定居的群體整體素質可能高于大椿天等片區的外來人口（師大附的生源）。參見月壇地區初中在2014年教改後的中考平均分上升速度。

以上兩種變化可能同步發生，所以廣外還會是整個西城區性價比最高的學區之一，尤其是中小戶型。

三、房源情況

筆者嘗試通過LJ網站顯示的房源來分析一下房源數量，可在選房過程中做個大概參考。畢竟搜馬連道、廣安門關鍵詞可能會涵蓋一小部分豐台的房源。必看好房标簽是LJ标注的靠譜誠心賣的房子，很多僵屍房源挂在網上好幾年，不一定誠心賣，不再多分析。現在這個行情下，能挂3-6個月以上不成交的房子，基本是不誠心賣或者有暗病了（産權糾紛、繼承公證、兇宅、噪音、嫌惡設施、沒法交易、沒辦上市、房主事兒逼等等）。

從LJ網站看，2021年3月28日，标記為西城區、普通住宅的房屋2649套，必看好房368套。

在這個範圍内，再搜索标記為馬連道、廣安門、天甯寺的房屋694套，必看好房83套。

所以目前廣外靠譜在賣房子占了全西城靠譜在賣房子的20% 。根據過去幾年的情況看，基本也是這個比例。什麼時候看廣外，都有房可買，畢竟本身房源總數在那呢。

四、居住品質

廣外商品房小區數量是整個西城最多的。建成年代在1998年-2000年之間的一些公房小區居住環境也不錯。如果更看重居住品質，對學區沒有太高的要求，來廣外看房會挑到符合預期的房子。消費升級的大背景下，80後、90後們對居住品質的需求也是廣外地區房價的堅強支撐力。這個片區商品房房價不會因為學區升學率變化而大幅下跌，居住品質是這個片區房子的重要保值因素。筆者把實地看過的房子分為以下幾類，僅供參考，基本都是穩定出房的。

（一）廣外地區高端定位小區（中大戶型多）

紅山世家：2008年-2011年左右建設，華潤置地開發，筆者知道一些華潤的管理層給自己留了這個小區的房子。離地鐵達官營站比較近，小區配建了幼兒園和北京小學紅山分校。主力戶型是50 p的一居（600w ）、80-90 p的兩居（850w-1000w）、160 p的三居和四居（1600w ）。小區的一期靠馬路有噪音，二期是圍合式，中間有花園。特别注意這個小區有商住房大三居的戶型，不過沒有花園和小區環境。

朗琴園：2002年-2006年建設，中小房地産公司開發。這個樓盤算是同時期樓盤中按照高端定位走的。小區沒有配建的幼兒園和小學，離天虹商場和希爾頓比較近。小區有景觀，同時景觀布置上好像有點風水學上的問題（筆者也不懂），一直有風水不佳、從政人士不适合住的民間傳聞。筆者認識的一些體制内人士一提到這個小區就會說這個事。主力戶型是50 p的一居（550w ），100 p的兩居（1000w ），140-180 p的三居、四居（1500w ），甚至有200 p的更大戶型。總體來說戶型偏大，100 p的兩居不算是主流兩居戶型。

源舞曲：2005年前後建設，六層電梯洋房，戶型偏大。一居是50 p北向550w ，然後就是100 p的兩居、三居1000w 。梯度拉的比較大，關注的人少，離二環路近，有幾個點位會有噪音。

（二）廣外地區品質較好的商品房小區

玺源台：2012年建成，廣外最新的商品房小區，在廣外的西北角。開盤的時候在金融街各機構都能收到小廣告。目測吸引來的金融街白領不少。一居西向多，80p 兩居可能就要1000w 了。中大戶型出房少。

麗水蓮花：在廣外的西北角，離地鐵、商場不算近。兩居80-100p，賣的很好。小區品質很不錯，有一個兩居室戶型是僞兩居，是實際隻有一個明卧的大一居。

格調：灣子站南側，離馬連道茶城近，不臨街的幾棟樓很不錯，但出房少。正經兩居如果不臨街，奔着1000w去了。

依蓮軒：格調二期，離茶城近。南邊幾棟塔樓臨街可能有噪音。有些兩居室設計不太科學，不方正。但整體來說這個小區還不錯。小區南側飯館、超市、百安居一應俱全，配套好，離地鐵灣子站也不遠。

遠見名苑：達官營地鐵站南邊，出房量大，但有回遷房和經适房。前幾年地下室問題上過新聞。小區整體還行，最大特點就是中小戶型的可選房源多。

馨蓮茗園：馬連道茶城附近，小區比較小，景觀和設施基本沒有，戶型還算方正。臨街略有噪音，周圍商業配套好。

西豪逸景：廣外東北角，周圍有鐵路、公路噪音的影響，本身戶型設計還行，也有回遷房，均價一直不高。70多p南向大開間是個比較雞肋戶型。

北歐印象：整個廣外的西南角，有點荒。配套一般，離地鐵也遠，均價不高，中小戶型可選房源多。

常青藤家園：廣外中間偏南的一個小區，廣外大街南邊，離地鐵遠，周圍配套一般，但小區品質不錯，兩居室方正。

麗陽四季：馬連道南街附近，小區比較小，景觀和設施基本沒有。周圍配套還行。

西環景苑：小區比較小，景觀和設施較少。自采暖。離地鐵遠。

廣安苑二期：鐵路系統的房子，小區品質不錯，離地鐵遠。

蝶翠華庭：從上往下俯視是蝴蝶形狀？聽着挺美，但是戶型不是正南正北。

茗築：廣外的西南角，塔樓，臨街。

第三區：離地鐵遠，有商住，小區環境不錯，周邊有點荒。

（三）廣外地區中檔品質小區

榮豐2008：達官營地鐵站北側800米，知名落戶神盤，小戶型多。中大戶型也有一些，小區人口密度比較大，居住舒适度不高。均價高是受小戶型賣的多影響，離地鐵近。

樂城：廣外東南角，經适房小區，後來也有轉商的房子。小區比較嘈雜，外觀看着有些舊。離地鐵遠，可能開通16号線後好點。

紅蓮晴園：廣外中間偏南部，有新華社央産房在裡面，不是純商品房小區氛圍。130 p的兩居戶型很雞肋。離地鐵不近。

廣華軒：達官營地鐵站東北方向500米，2梯10戶，也是單位分房。離地鐵近，最南邊臨廣外大街，有噪音。均價低，各種戶型都有。

廣安苑一期：廣外大街以南，離地鐵遠，鐵路系統分房小區，樓院環境一般，整個樓是反C字型，有些戶型采光不太行。

考拉社區：廣外東南角，4梯17戶，有中小戶型，離地鐵遠。

（四）普通公房小區

車站西街15号院、車站東街15号院，馬連道中裡、紅蓮北/中/南裡，小紅廟、天甯寺東裡等，就是普通80-90年代闆樓小區的樣子，不再逐一點評。

【廣外選房幹貨總結】

1.廣外地區小學都差不太多，北小廣外和唯一的直升椿樹館未來3年調劑風險都很大。所以這個時間點，選廣外主要關注一下房子本身情況。不要太糾結哪個小學好不好問題，也别聽中介忽悠這是某某重點（都是2014年教改後形成的分校）。

2.廣外地區也有一小部分的zb，但不全是廣源小區來的。廣源小區的生源可選北片黃小等學校zb，不怎麼占廣外的資源。留在廣外zb喜歡選北小廣外校區，這也能佐證北小廣外可能略好于其他幾所小學。

3.目前廣外上車預算在400w左右，榮豐2008的20p 一居室，或者某些公房小區35p 的一居室。首套攢夠150w ，二套攢夠250w 來看廣外比較從容。除了榮豐外有小一居戶型的商品房小區，可以關注常青藤和北歐印象。

4.整個廣外熱銷主力戶型是各種各樣的兩居室。70-90多p的兩居室尤其多，這種舒适型兩居更符合現在人的居住習慣。比其他片區50-60p無客廳小兩居住着舒服多了。100p 的兩居室不是主流，總價高，慎選。

5.某些小區露台、平台層、頂層、一層可能有原住民的自建房，認真看房本再确認房屋面積、算總價。之前依蓮軒樓上有個房本60多p的一居室，自建了70-80p，然後按80多p的面積往外賣，最後自建被拆除了。

6.朗琴園的風水傳聞，介意就避開這個小區。

7.紅山世家小區常年挂着一些一居、兩居300多w，那些是商住。正經住宅一居室出房很少。紅山世家一期樓院環境很小，北側臨路噪音大。網上看到正南北的兩居室，很可能是一期的房子。二期的兩居多是東西朝向。

8.大型小區注意可能存在的遮擋問題，多觀察一下樓間距、房屋在樓内的位置。上午下午都到房子裡感受一下光照時間，不是樓層高就采光就一定好。

9.廣外地區到金融街或北邊一些點位通勤，主要靠地鐵 電動車（兩輪），停車很成問題，公交車早晚堵車嚴重沒準點。

10.這個區域就别拿硬傷房了。地下室、北向（除了榮豐北向超小一居）、西北向、半地下室等等就别看了。房源那麼多，慢慢挑就好。

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