tft每日頭條

 > 生活

 > 18層容積率3.0小區怎麼樣

18層容積率3.0小區怎麼樣

生活 更新时间:2024-12-23 17:41:31

18層容積率3.0小區怎麼樣(容積率為3的小區性價比高)1

你在買房的時候最關注什麼指标?産業、配套、戶型……都沒錯!不過伴随着人們對于居住舒适度的要求越來越高,有一個參數正在成為成熟置業人群的關注焦點,那就是容積率。在業内人士看來,容積率的高低與居住體驗、産品定位都有着直接的關系,能夠避免需求與産品的“錯配”——低容積率地塊和低密度社區的受捧也說明了這一點。然而,對于普通購房者來說,過低的密度需要支付高昂的溢價同時給日常生活帶來不便,業内普遍認為容積率為“3”左右的小區是性價比較高的選擇。

文、表/廣州日報全媒體記者 龍樂樂

名詞解釋:什麼是容積率

容積率,是指一個小區的地上計容總建築面積與用地面積的比率。例如,某地塊面積為1萬㎡,允許修建的總建築面積為1.5萬㎡,則該地塊容積率為15000/10000=1.5。因此,同一塊地,蓋的房子越多,建築面積越大,容積率就會越高。因此,對于購房者而言,容積率是影響居住舒适度的重要參考指标之一。

低容積率項目熱度高

溢價受認可

“受到項目規模的影響,低容積率項目的成交量和成交金額不一定很大,但熱度很高去化較好。”深耕項目一線多年的中原地産項目部總經理黃韬告訴記者,市場的成交數據也支撐了這一判斷。以去年年底入市的保利招商海珠天珺為例,作為琶洲闆塊稀缺的低密小區,容積率為2.8,在總價較高的情況下開盤去化率達100%。而在今年三月首開的僑鑫彙景台,項目容積率僅為1.94,雖然在市場低位入市也給出了去化六成的成績單。從土地市場的數據來看,在2021年容積率在1~2和2~3之間的地塊溢價率分别為43.88%和8.71%,明顯高于其它較高容積率地塊。“低容積率的溢價是被市場認可的。”黃韬說道。在廣州樓市中,低容積率産品成為了難得的共識區域。對此,克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出,低密度的産品一方面是購房者對于居住質量要求不斷提升的需求,另一方面也是開發商豐富産品形式、提升溢價率的重要手段。

密度并非越低越好 容積率“3”最理想

低容積率項目之所以熱度高,可以總結為宜居性及稀缺性兩大原因。一般而言,小區容積率越低代表其密度低,綠化率以及樓間距都會越好,這使得房間内的通風及采光更優秀,住起來更舒服;反之,容積率越大,代表着共享小區公共資源的人也就越多,也就越覺得擁擠,電梯等待時間長。此外,高密度的居住人口還會對項目内的健身場所、兒童活動區域、會所核心以及樓宇内的電梯、消防通道形成比較大的壓力。

另一方面,稀缺性則是從根本上決定該類産品價值的原因。在廣州的中心城區,由于土地資源緊缺,多數樓盤被規劃為高密度、超高層住宅。從近五年的土地出讓數據顯示,容積率在5以上地塊占比逐年升高,而相對應的容積率在3以下的地塊占比則逐年降低。“從集約用地的角度來說,未來項目的容積率從趨勢上來說将會越來越高。”肖文曉表示,這決定了低密度産品的稀缺性。

既然如此,那是否代表買房時容積率越低越好呢?“不是的,低密度當然是舒服,但一方面需要支付額外的溢價,另一方面教育、醫療等配套都需要一定的居住密度作為支撐,過低的容積率很多時候是以犧牲便利度為代價。”黃韬表示,通常來說容積率低于1.8時則代表土地利用率較低需要支付高昂的價格,不适合普通購房者。“以一個面積10萬~20萬平方米、2000戶左右規模的中等樓盤為例,一般認為‘3’左右的容積率性價比較高,生活舒适的同時,在市場上也好流通。”

與此同時,黃韬還指出,在中心城區與外圍區域,對于容積率的要求應該有所區别。“中心城區而言,低于‘5’的容積率都是比較舒适的。”而從市場綜合數據來看,一個居住體驗良好的小區,高層住宅容積率不超過5.0,多層住宅不超過3.0。

專家建議:

識破“3的障眼法”

“為什麼一個容積率在‘3’左右的項目,看沙盤時仍然感覺比較密?”許多有經驗的置業者,在看盤時都會有這樣的疑惑。這是因為開發商在打造“低密度”時往往會使用“高低配”的“小技巧”。據了解,地塊的容積率往往是固定的,而市面上的新盤多為混合排布,即建築上采用高層 洋房、高層 小高層 洋房、小高層 洋房 别墅等不同的搭配,在多樣化的産品設計之下,容積率數值必然面臨着被“平均”的問題。“因此在看容積率的時候,一定要區分清楚項目容積率和不同組團密度之間的區别。”黃韬建議道,購房者看房時應該要綜合建築密度、樓棟布局等多項指标進行參考。

肖文曉則表示,對于居住舒适度有明确要求的購房者,走出項目展廳,通過看實體闆房、小區環境來建立現場感非常重要。“部分實在無法實現現場看盤的一手樓盤,建議可以通過公示的規劃圖和項目文件等,對相關信息進行驗證。”但與此同時,肖文曉也指出,容積率是一個固定的數字,但項目的規劃排布、園林打造等都會對居住體驗帶來明顯影響。“選擇在社區園林打造方面有口碑的開發商,例如龍湖、綠城等不失為一個捷徑。”

此外,專家表示,考慮容積率還應結合這些參數看,一是綠化率,這一數據與容積率相關度較強,一般來說綠化率低于30%的小區密度較高。二是樓間距,按有關規定,以冬天的日照時間不少于60分鐘為準則,樓高與樓間距的比例應約為1:1.2。以一棟标準層高2.9米24層的樓房來說,總高度為69.6米,其與前面同樣配置樓棟間距應為83.52米。當然,實際中還需要考慮不同城市日照時間區别及不同樓層的區别。三是梯戶比,一般來說,别墅、洋房、小高層的梯戶比都為一梯一戶或是一梯兩戶,而高層多為2梯4戶或6戶或者3梯8戶等。

,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條,我们将持续为您更新最新资讯!

查看全部

相关生活资讯推荐

热门生活资讯推荐

网友关注

Copyright 2023-2024 - www.tftnews.com All Rights Reserved