很多人買老破小或許大多是為了他的學區去的，在最近的幾年裡，因為口罩事情的原因，大部分學校都隻能開展網課，而學區房的光環大大地降低，又因為經濟持續下行，當年高位接盤學區房的人都成了真的韭皇，實際擔憂？

在現如今的這個社會中，“老破小”房子隐藏在高樓聳立中，成為城中村，就顯得尤其特殊。

老破小的流通性又降低了，我們不僅為這些老破小的明天感到擔憂。

首先，在各地都在逐漸削弱學區的概念，相信有一天在學區房的事情上，老破小會失去自己的金袈裟。

刨除這個學區的事情，隻想居住價值，還是會有部分老百姓依然會選擇老破小，畢竟他隻用了可能相當于你新房首付的錢，就可以全款買套房，但是在大部分銀行都對于此類上了年紀的房子持有謹慎态度，貸款是一件蠻難的事情，部分囊中羞澀的外來人口可以選擇此類住宅進行過渡。但是這些房子居住的舒适度其實已經大打折扣，有些小區的老房子已經被貼上了危房的稱号，已經不适合人們居住。而且這些房子建設較早，在一些設計上都比較落後，比如公共區域、消防專用道等等。

對于有車、有孩子的家庭來說，現代住宅小區人車不分流是真的太不友好了。

在我國的傳統觀念中，有房才有家。而購房合同都會清楚标明房屋産權期限，有40年和70年産權。那麼第一批已滿70年的“老破小”應如何處理呢？

降價出貨

現在新房都去化十分困難，一旦老百姓對經濟預期不佳，地産投資活動将停滞，

住宅将回歸居住價值，但是老破小需要比周邊價值低30%以上才會有人考慮，畢竟老舊的設施，混亂的居住人員，若有似無的保安，沒有停車場，沒有電梯，這些因素需要特别大的價格優勢才能平衡掉買房者的落差，現階段是必須要降價出貨。

1、拆遷

因為國家現在已經基本停止大拆大建，而且原來大部分從事城市更新的開發商都因為資金投入過久而暴雷，拆遷這條路基本很難了。在廣東甚至出現了，地産幫政府進行城市更新，多年拆不下來，把自己企業拖垮了，企業要求退出并要求政府退還安置費的奇葩事情。政府也因為城投債務率擡高後，降低了大拆大建的想法。現在興起的舊城改造，也是隻改表面的形象工程，隻能改變部分市容市貌，想等拆遷的可以洗洗睡了。

2、自費翻新出租

最近興起的，在各大自媒體以部分老破小以簡歐式、法式裝修風格翻新老破小，在媒體上持續吹噓，遇見能忽悠的就忽悠買，忽悠不了就安個密碼鎖開個名宿，不過現在受疫情影響，名宿業基本完蛋，指望這個回裝修的本基本做夢，還是會有少部分想買這樣在市中心，交通便利地帶的小紅書風格的翻新房。

3、自拆自建

這個自拆自建模式确實還是屬于新東西，例如成都的五大花園，就在進行着創新型的自救模式，面對低廉的房價和破敗的居住環境，住在中央花園二期的居民，決定展開一場「自救」。2018年起，小區業主搞起了成都首個“自拆自建”項目，自籌資金，決定把小區拆了原地重建！

這個具有裡程碑意義在于，政府完全支持這個行為。

自己當自己的開發商，不過這個事情沒那麼容易。畢竟一個地産項目，需要前期報規、勘察、設計、建造，就算這些事情可以拿給專業團隊完成，資金也是不容小觑的事情。

對于資金，早年間，五大花園片區基本上是有錢人的聚集地。但目前，很多小區原來的人都已搬離或在别處買了房。據伍大明老人透露，目前小區有60%以上，都是租客。前，工作組測算的“建新”籌資，業主要出4000元/平方米。一下子要出這麼大筆錢，自然不是所有業主都能拿出來的。為了盡可能地減少業主們的經濟負擔，籌備組也想了很多辦法。對于不同情況的業主，也用多種靈活方式降低低收入人群的投入。

其次我在思考一個問題，原來修的事情都是幾層房子，容積率也低，假如現在修高層了以後，容積率也改變了以後，多出來的房子盈利的部分，是老百姓自己分，還是交于國家處置呢？不過這個事情很快會随着這個模式推進，有新的答案。

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