土地招拍挂制度是指我國國有土地使用權的出讓管理制度。我國國有土地使用權出讓方式有四種：招标、拍賣、挂牌和協議方式。

第一招标出讓國有土地使用權是指市、縣國土資源管理部門發布招标公告或投标邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投标，根據投标結果确定土地使用者的行為。

招标出讓一般程序有招标、投标、定标、簽約、履約五個階段。目前，招标是土地使用權出讓方式中最常用的一種，一般由各級土地儲備中心負責辦理招标相關事宜。投标人中标後獲得其土地使用權。

第二拍賣出讓國有土地使用權是指市、縣國有土地資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價，根據出價結果确定土地使用者的行為。

拍賣的一般程序是：出讓人發出拍賣報告，将土地使用權拍賣信息向社會公布；競買，既在拍賣場所，競拍人以拍賣方式向拍賣人做出應價；簽約，應價高者與出讓人簽訂土地使用權出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權出讓金，出讓人向受讓人交付土地，并領取土地使用權證書，獲得其土地使用權。

第三挂牌出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發布挂牌公告，按公告規定的期限将拟出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所挂牌公布，接受競買人的報價申請并更新挂牌價格，根據挂牌期限截止時的出讓價結果确定土地使用者的行為。

第四協議出讓國有土地使用權是指國家以協議的形式将國有土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

優點：一套科學、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定程度上可以終結靠關系、“暗箱操作”的協議供地方式，進入了一個土地供應公開交易的新時代。正因此，有人稱土地招标拍賣挂牌出讓制度的頒布、實施為中國的“土地革命”。

該制度的優點是：

一、土地使用權實行招标拍賣挂牌，防止和避免了腐敗行為的産生。土地使用不公開，難免攙雜着“幕後交易”一些掌管土地使用權的部門為了個人或小集團利益，往往會借機斂财，肥了個人，害了國家，直接導緻國有資産流失。

二、土地使用權實行招标拍賣挂牌，有利于房地産市場的健康發展。土地實行公開招标拍賣挂牌，減少了諸多的中間環節，使倒買倒賣土地的空間大為減小。

三、土地使用權實行招标拍賣挂牌，有利于土地使用權“招拍挂”出讓，有利于房地産分離，提高土地開發效率。“招拍挂”的土地供應方式，有利于土地的合理利用和整體規劃。由于實施了土地的儲備制度，政府将逐步把生地轉化為熟地後再進行“招拍挂”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設将逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位，開發商隻要按規劃要求作好設計圖紙并得到許可後就可順利開工了，可以專心提高建築品質和服務，大大縮短了房地産開發周期，有效地控制了開發成本。因此房地産開發土地利用的高效率也成為必然。

四、土地使用權實行招标拍賣挂牌，是有利于土地市場公平競争。土地既然可以公開拍賣，所有房地産商都可以通過競買的方式取得土地使用權，不分内資企業還是外資企業，一律通過競拍的方式，大家站在同一起跑線上，進一步體現了優勝劣汰的市場法則。

五、土地使用權實行招标拍賣挂牌，有利于開發商綜合實力提高。公開“招拍挂”意味着房地産開發商機會均等，隻要有足夠的資金和雄厚的經濟實力，就能在競争中取勝。中小開發商必需适應新的規劃，将投标要求研究透徹，根據自己實際情況量力而行，這樣才有希望在市場上占據一席之地，提升開發能力。綜合實力較強的開發商會獲得獲取較大的機會而得到逐步發展，沒有實力的開發商在一次次競争中落敗，将逐漸淡出市場，這會導緻房地産市場的重新洗牌。

六、土地使用權實行招标拍賣挂牌，能夠更加合理的體現土地使用價值。政府必須對土地進行正确的評估，采用合理的招标辦法，公正的評出中标單位，開發出符合市場要求的優秀建築，更好的體現土地使用價值。

招拍挂制度的以上優點，是假設該制度本身高度完善并有嚴格、合理的操作流程和實施細則，并有良好的政治、法律環境和人文基礎。反之，在政府職能、社會道德、法律制度和監督制度等、社會政治制度和市場經濟制度不配套的情況下，孤軍推進市場體制和産權制度改革，不但不能從根本上解決傳統體制或制度的效率問題，而且會帶來新的更為嚴重的社會正義問題。

缺點：當全國各地一次次陽光下的黑幕交易被曝光後，人們更增加了對招标拍賣挂牌制度實現其制度預期的擔憂。于是各界對在現行中國土地市場的政府壟斷市場機制、社會誠信道德水準、法制環境和監督體制等基礎性制度和完全市場經濟制度不配套的條件下，推行招标拍賣挂牌制度能夠體現程序和結果公正的理論開始深入思考，并發表連篇累牍的駁論文章。

2003年8月26日，《中國經營報》以《上海地産商觸碰土地交易制度敏感神經》指出：多位房地産巨頭認為土地公開招标拍賣導緻地價因“公開競争”而高升，從而把房地産價格逼上了懸崖邊緣，如果說房價高，其實是地價高；如果說房價存在泡沫，其實地價也存在泡沫，上海地産界準備聯合上書有關部門，就現行土地招标拍賣制度提出意見。《中國建設報》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國企地産公司、部分上市公司也和上海一樣，對國土資源部頒布的國有土地使用權招标拍賣挂牌的制度，持反對态度。2002年11月25日，《中國經濟時報》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招标拍賣挂牌制度可能引發經濟泡沫，需要規範。2004年11月25日，《中國經濟時報》以《協議批租十大渠道開發商自述土地交易内幕》，指出當前炒賣土地、牟取暴利的現象非常普遍。按規定，房地産開發商具有相應的資質就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《經濟參考報》則以《“中國第一拍”陳少湘談土地拍賣槌起槌落“戲”份多》和《拍賣業“潛規則”遊戲損他利己》，以及2004年5月29日，人民網以《由“一槌拍飛兩億”談土地拍賣中的“程序正義”》，從理論上和實踐上揭示拍賣業“導演”拍賣中的種種黑幕和手法以及原因。

房地産業作為特殊的行業，任何一項制度的出台，都會引起社會的普遍關注。客觀上，任何事物都有兩面性，尤其是一個新政策，在與市場的磨合中會出現這樣那樣的不足。作為正在摸索的中國來說，自然可以理解。

一、評價标準過于單一。美國的招拍挂，價格因素是最後一個，而我們唯一以價格去進行招拍挂，把别人最壞的東西吸收過來，如此處理，大家所看到預期變化的時候，既是房地産價格暴漲的時候，這樣的直接受害者既不會是政府，亦不會是土地的競得人---開發商，而是最終的消費者。

二、評價過程和标準模糊，緻使招投标流程不動。因缺乏嚴格的評标程序和标準，招标出讓工作在一些地方很不規範，遭到過多的人為因素幹擾。前些日子，筆者在網上竟然看到河南某地的一塊國有土地開價低于協議時的意向價。當然，我不是說拍賣價一定要高于意向價才能說明該制度的公正，關鍵是中标企業就是原來信誓旦旦要求協議出讓的企業，其内幕自然隻有當地的政府再清楚不過了。

三、為了使土地供應過程更為公開、公正、公平，政府還需要進一步完善和優化土地招投标流程，指定嚴格的評标程序和标準，防止人為因素幹擾；招标拍賣挂牌後仍然存在政府暗箱操作，市場房地産不公平交易問題沒有解決。首先是由于土地供給雙軌制陷阱的存在，仍然在引緻權勢階層利用權利在市場低價獲取劃撥和協議用地後然後倒賣，從而獲取巨額土地利潤。其次是由于招标拍賣挂牌仍然可以被暗箱操作，從而引緻政府利用陽光制度将不公正的交易“導演”為公正的交易。

四、市場的政策透明度不夠。在中國香港地區，政府對土地的供應計劃每半年公布兩次，有時也會一次性将計劃全部公布，香港回歸後，為了增加土地售賣的供應量，用以平衡樓價，曾一次性公布過幾年的賣地計劃，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應情況，另一方面也有利于開發商在選擇土地時合理安排資金。當守法開發商亟需要用地時，“壟斷腐敗者”就是不供地；而當與“壟斷腐敗者”有勾結的“不法商人”需要用地時，則是有求必應。一旦出現這種腐敗，就不僅僅隻是涉及到國有土地資産的流失，甚至已直接傷害到守法的開發商和普通購房者的利益了，其代價是人們對宣揚所謂公平、公正制度的質疑。

作者語：想要和作者一起每天積累相關工程知識的小朋友可以關注我一下。讓我們每天

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