一、房價到底是不是要跌了？

前天幾個朋友一起吃了頓飯，飯桌上一個朋友看到一則消息說：央行調查顯示未來三個月17.1% 居民打算購房，14.8%的居民預期房價“上漲”比例出現回升。于是樂觀主義者當即表示：“經濟即将觸底反彈，本輪康波即将苦盡甘來！”當然此論調一出，立刻引來懷疑主義者的鄙視：“82.9%的居民不打算購房，85.2%的居民認為房價不會上漲，誰給了你勇氣讓你覺得馬上要苦盡甘來了？”對于這種針鋒相對的争論，我當然毫不猶豫的做起了和事老：“懷疑主義收獲正确，樂觀主義取得成功！天天都和數字打交道，雖然能避過很多陷阱，也會錯過很多激動。所以，極端都非正途，中庸才是王道。”然後我就收獲了兩邊的一緻鄙視。面對這種情況，作為被社會毒打了幾十年的老油條，趕緊轉移話題，飯桌氣氛依然其樂融融絲毫沒有被這個小插曲影響。不過：

房價到底是不是要跌了？

同樣的一份數據，為啥得出了完全相反的結論？

網上那些經濟分析的小作文，說的到底對不對？

本期，和大家分享一下我對這件事的看法。

說起房價是不是到底了，還要從供求說起。供求關系是市場經濟理論的基石，也是一切價格波動的源泉。你看前陣子，全網的自媒體号都在唱空樓市，從房住不炒到恒大暴雷再到燕郊斷供鶴崗撤離，案例一樁又一樁，仿佛房價坍塌就在明天。然而，如果你信了他們，就錯了。這裡面有三個問題，市場參與者、定價機制和證實陷阱。

什麼是市場參與者？是買賣雙方！但是樓市不比股市，股市的門檻很低，幾毛錢的垃圾股大把存在。隻要你願意，找個退市邊緣的垃圾股打賞5毛，誰都不能說你不是上市公司股東。但是樓市不一樣，幾十萬起步，數十億也不封頂。這麼高的門檻直接就把一大群吃瓜群衆給擋在門外，當然也包括我。隻有手裡有錢直接就能買房的人，和手裡有房随時就可以賣的人才有資格做樓市的參與者。甚至說，那些手裡一套房，想換大的又不夠首付的都不算。所以樓市的參與者是稀缺資源，不信你可以去婚戀市場上求證一下。所以自媒體喊得再兇，對房價一點影響也沒有，他們大部分既沒有房子賣，也買不起房，隻能拍個視頻，意淫一下，嘗試找點共鳴，實現一下心靈滿足。那這和房價有什麼關系呢？有！因為股市門檻很低，大部分人不爽了就能用腳投票，股價就下來了；而樓市門檻很高，大部分人不爽了，連投票的資格都沒有。往後說之前我先舉個例子。

二、定價模型背後的殘酷真相

沙漠裡有9個人，人均有50元。第一個人手裡10元，第二個人手裡20元，第三個人手裡30元，以此類推最多90。這個時候你剛好開車經過，遇到了他們，他們求你賣水給他們。你清點了一下，剛好有9瓶可以拿出來賣。問題來了，怎麼做才能利益最大化呢？這是所有廠家都要面對的定價模型。在經濟學當中有一個概念叫中位數購買力水平。大部分廠家在為自己定價的時候，參考的就是這個中位數定價水平。

首先他們會調研市場的購買力，确定中位數；

然後制造壟斷，形成産品稀缺；

制定歧視性價格，把一部分低收入者排除出市場，保持自己産品高大上的形象；

最後通過購買水平中位數水平，獲得最大勞動剩餘價值！

也許這麼說太學術了，那回到我們的模型。我拿出9瓶水，當面倒掉了4瓶。然後告訴他們，剩下5瓶價高者得，剩下的渴着。那麼理論上我可以獲得5*50共250元。少倒一瓶和多倒一瓶，我都隻能得到240元。

從這個模型我們可以看出來，樓市也是一樣。有人制造了稀缺，以我帝都為例，綠化用地占比不得低于30%！還有農業用地、商服用地、工業用地等等……這算不算認為制造稀缺？如果都集中拿出來做住宅用地，你們說房價會不會跌？然後通過中位數購買水平把很多人擋在了市場之外。最後，留下來的這部分最有錢的人，和手裡已經囤了幾十套房的人，隻有他們說房價要跌了，房價才會真的跌。

沒錯，這個世界上很多人買不起房子。即便他們996甚至8、10、7也買不起。于是他們在網上大聲抗議、高聲呐喊，甚至躺平成了一種社會現象。但是結果就如同我們模型裡的情況一樣：監管方會站出來做調查，我也會微笑着配合表示：我先走，很快再帶水回來，讓大家都買得起。然而誰信誰傻！家裡5塊錢一噸的水，為什麼能賣到50塊錢一瓶？因為剛需和稀缺！剛需是天然的，稀缺是人為的，而在人性的貪婪面前，隻要條件允許它将永遠稀缺。我賣50一瓶不是因為我适可而止，而是我擔心如果大部分都喝不起水，他們會放棄購買，選擇組團滅了我取水。通過這個模型，就可以解釋，為什麼過去一直有很多人喊房價太高，但房價卻不會按他們所期望的那樣下跌。

三、數字不重要，但是會講故事的數字很重要

那既然道理這麼明白，為什麼還有大量的财經自媒體在唱衰房價呢？還記得我在鐵礦石那期結尾的故事嗎？自媒體大佬嘲笑我：“你看，你一個做自媒體的！掌握了别人的财富密碼，卻沒能掌握你自己的财富密碼。他們來看你的視頻，不是想從你這裡學到什麼，而是想要通過你的視頻驗證自己的觀點是正确的。你總打别人的臉，怎麼有人愛看呢？”自媒體正确的财富密碼是得年輕人者得天下啊！他們想看煙花，你就給他們放煙花！他們想看房價毀滅，你就唱空房價，他們越爽，你就越有流量。但是年輕人是房市參與者麼？當然不是，他們根本買不起。就是因為房價太高了，他們買不起房，生活成本太高，看不到希望，才發出詛咒，想看房價崩盤。沒有故事的數字沒有靈魂，沒有數字的故事沒有權威。這句話前半段是估值大師達摩達蘭說的，後半段是我說的。

上學的時候，商學院的老師分享了38滴焊劑的雞湯故事：洛克菲勒認真觀察罐蓋的焊接質量，并仔細研究焊接劑的滴速與滴量。他發現，當時每焊接好一個罐蓋，焊接劑要滴落39滴，而經過周密計算，結果實際隻要38滴焊接劑就可以将罐蓋完全焊接好。經過反複測試、實驗，最後，洛克菲勒終于研制出“38滴型”焊接機，每隻罐蓋比原先節約了一滴焊接劑。可是就這一滴焊接劑，一年下來卻為公司節約出5億美元的開支。這個故事流傳甚廣，白度上一搜一大把，精細管理和成本控制的理念深入人心。然而多年以後問題來了，每個罐子節約一滴焊接劑，一年為公司節約5億美元，公司一年生産多少罐子？雖然數字讓我們腳踩大地，但故事總是激勵人心，以至于讓我們忽略了數字裡的謬誤。有數字的故事就是這樣讓人信服！這種現象引申出一種高段位的心理騙術：證實陷阱。

《恐懼：白宮中的特朗普》一書中有這麼一段描述：特朗普責問财長努姆欽說怎麼還不去宣布中國是“彙率操縱國”，努姆欽說雖然中國以前可能操縱了彙率，但是現在沒有任何充分的理由去支持中國仍然是，美國法律規定的“彙率操縱國”的标準中國達不到。特朗普說：“你先宣布中國是‘彙率操縱國’，然後再去找理由。我們習慣于尋找證明假設正确的事情，當然，我們很容易找到證據，隻需要我們去找，或者讓研究者為我們去找，我們可以為任何事情找到證據。盡管我們總能夠找到證據，但是這些證明卻不一定管用。小豬一生的1000天中，每一天都證明了飼養員大叔的慈祥和關愛，可是這樣證明對小豬的第1001天的屠宰場事件來說沒有任何意義。有時大量的證實信息會變得毫無意義，而少量的證僞信息卻有非凡的價值。由于人的認知中證實謬誤或者陷阱的存在，證僞，即你認識到某事是錯誤的比你知道某事是正确的更有價值。證實次數再多也頂不上舉一個反例，但是我們在現實中由于證實陷阱的存在，往往會忘了這一點。同樣，我們可以在網絡上連續1000天采用各種信息和數據證實房價即将下跌，但是房價依然在1001天用實際行為證僞了房價要跌的觀點。讓我們前面1000天的證實工作毫無意義。所以躺平沒用，努力工作才是王道，即便努力也可能沒用，但終歸，給我們留下了一個希望。

最後剪視頻的妹紙說，歸根結底，還是我們太窮了，連用腳投票的資格都沒有。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!