■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

“小産權房”究竟和違法建築有沒有區别？有沒有可能因“曆史遺留原因形成”“存量較多”等客觀原因而獲得“轉正”或者交易出手的契機？這可能是每一位正居住于此類房屋中的業主最關心的問題。近日，深圳市住建、規自部門聯合出台《關于加強對住宅類曆史遺留違法建築交易查處的通知》，再次給各種“希望”潑了一盆冷水，更幾乎将這類房屋上市交易的路完全堵死了。

“小産權房”問題的麻煩之處就在于法無直接規定，對它的處理意見僅能見于各種政策文件中。

不過若從法理上分析，辦不下來正規的房屋所有權證和土地使用權證（現為房地一體的不動産權證），事實上就表明涉案房屋不具有合法性。

即便這類房屋在建造時存在鄉鎮政府同意建造等事實，但任何一級政府、組織都不能逾越法律去辦事。地方上當年為了發展經濟、盤活利用集體土地而擅自采取的占地建房行為，本身就涉嫌違反城鄉規劃甚至是違法用地，其本質上就是違法建設行為。

基于此，《通知》中并未使用“小産權房”這一非法律用語，而是選擇了“住宅類曆史遺留違法建築”的表述。這幾乎等于給“小産權房”定了個性。

顯然，對于違建，無論是持有者還是意欲購買者，都不應抱有任何無依據的幻想。能不碰盡量不碰，才是大實話。

《通知》中針對此類建築的上市交易做了如下規定：

1.社區股份合作公司不得為住宅類曆史遺留違法建築交易材料加蓋公章或出具相關證明。

2.公證機構、律師事務所不得為住宅類曆史遺留違法建築交易行為提供公證或見證服務。對違法違規提供公證和見證服務的行為，堅決予以查處。

3.城市更新項目納入更新單元計劃前，各區政府應按規定組織開展住宅類曆史遺留違法建築物業權利人核實工作；對未開展物業權利人核實且尚未确認實施主體的更新項目，由各區政府在本通知發布之日起6個月内組織補充開展物業權利人核實，防範城市更新過程中回遷房炒作。城市更新市場主體與未經核實确認的物業權利人簽訂的搬遷補償協議不予備案。

這裡需要指出的是，所謂“物業權利人核實”類似于城市房屋征收中的征收調查登記，即要明确此類房屋的“補償權利人”。

一旦房屋所在地被納入城市更新項目範圍，房屋就不再允許交易，這就避免了有心人對回遷安置房的炒作。

此外，《通知》還規定各有關部門都要對此類房屋的非法交易行為在自己的管轄領域内加強打擊力度，令其交易行為完全無法開展，相關廣告信息被徹底阻斷。

對于這一“物業權利人”普遍關心的問題，筆者有以下3方面不成熟的觀點：

其一，補辦手續“轉正”困難較大。自“小産權房”這一事物誕生之日起，鮮有政策文件為其“合法化”開過任何一個小小的口子。

“違法建築”就是違法建築，即便确屬曆史遺留原因形成的，也同樣在依法制裁、懲處的範疇内，政策都是一以貫之的，出現大反轉的可能性微乎其微；

其二，“曆史遺留違法建築”短期内被責令限期拆除、沒收的可能性不大。畢竟這類建築有不同于一般違建的“曆史遺留原因”存在，許多購買的業主也的确自身就是受害者，這就決定了其處置不會完全等同于一般違建，不會在短期内被簡單、粗暴的一拆了之。

目前看來，物業權利人自己居住使用還是得到了默許的，事情遠不會發展到斷水斷電那般糟糕的程度。

其三，所謂“物業權利”很可能一代而亡。由于“小産權房”不具有合法性，沒有産權證，這就決定了其無法依法繼承、轉讓、出租。一旦前述“物業權利人”死亡，“物業權利”就不能再延續下去，這類房屋或許終将難逃被依法沒收、拆除的結局。

當然，不排除在時機成熟時針對物業權利人實施自主騰退，使其自願交出小産權房，以共有産權房、公共租賃住房等保障其基本的居住需求。

而如果走的是征收程序，無證的“小産權房”顯然無法與合法房屋獲取同等标準的補償，補償被壓低将是可預料的事情。

在明律師最後要強調的是，不同的“小産權房”其違法性和曆史形成原因是不同的。究竟會面臨怎樣的結局，是一個需要具體問題具體分析的事情，不能一概而論。通過罰款予以确權登記原則上是可能的，但前提是對其違法性要有正确、客觀的評判。

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