問：

A公司在租賃的集體土地上建造臨時廠房，土地租賃時間為10年，一次性支付土地租金為100萬元，公司自建臨時廠房支付150萬元。根據合同約定，合同到期後，建造的廠房無償移交給出租方。請問：租入土地建造廠房如何會計處理？支付土地租金以及建造廠房費用如何稅前扣除？是否繳納土地使用稅？計征房産稅是否包括土地租金？

答：

一、在會計處理上，A公司租賃土地使用權屬于經營性租賃。新舊會計準則對租賃的會計處理不同：舊租賃會計準則區分經營租賃和融資租賃。根據舊《企業會計準則第21号——租賃（2006）》規定，對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期内各個期間按照直線法确認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。所以，租入資産發生的費用計入“長期待攤費用”，在租賃期分期攤銷。而新修訂後的《企業會計準則第21号-租賃》下，承租人不再将租賃區分為經營租賃或融資租賃，而是采用統一的會計處理模型，對短期租賃和低價值資産租賃以外的其他所有租賃均确認使用權資産和租賃負債，并分别計提折舊和利息費用。新會計準則對租入的資産，借記“使用權資産”，貸記“租賃負債”。新租賃會計準則在境内外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際财務報告準則或企業會計準則編制财務報表的企業自2019年1月1日起實施；對于其他執行企業會計準則的企業(包括A股上市公司)，自2021年1月1日起實施。

二、在企業所得稅稅前扣除上，《中華人民企業所得稅法實施條例》第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院财政、稅務主管部門另有規定的除外。第四十七條規定，以經營租賃方式租入固定資産發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。第六十八條規定，固定資産的改建支出按照合同約定的剩餘租賃期限分期攤銷。A公司在租入土地上建造的臨時廠房到期後無償轉讓給出租人，臨時建造的廠房也屬于租入資産付出的代價。根據權責發生制原則，以及參照經營租入固定資産稅前扣除的規定，租入土地支付的租金以及建造廠房的成本應當在土地租賃期即10年内均勻稅前扣除。

三、在城鎮土地使用稅上，城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。但根據《财政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（财稅〔2006〕56号）規定，在城鎮土地使用稅征稅範圍内實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用人繳納土地使用稅。《财政部、國家稅務總局關于承租集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（财稅〔2017〕29号）規定，在城鎮土地使用稅征稅範圍内，承租集體所有建設用地的，由直接從集體經濟組織承租土地的單位和個人，繳納城鎮土地使用稅。根據上述規定，如果租賃集體土地，但在城鎮土地使用稅征稅範圍内的，應繳納城鎮土地使用稅。但在納稅義務人的确定上，直接從集體經濟組織承租土地的單位和個人為城鎮土地使用稅納稅人。因此，你公司如果不是直接從集體經濟組織租入的土地，則不是城鎮土地使用稅的納稅義務人。

四、在房産稅上，房産稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，房産稅由産權所有人繳納。因此，你公司在租賃的土地上所建造的廠房，如果在房産稅的征稅範圍，則應當繳納房産稅。對于自用的房産應當從價計征。《财政部、國家稅務總局關于房産稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（财稅〔2008〕152号）規定，對依照房産原值計稅的房産，不論是否記載在會計賬簿固定資産科目中，均應按照房屋原價計算繳納房産稅。另據《财政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（财稅〔2010〕121号）規定，“對按照房産原值計稅的房産，無論會計上如何核算，房産原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。”該通知适用範圍是指通過出讓、轉讓以及作價入股等方式經政府批準取得土地使用權的行為，其計入房産原值的土地價值應為實際支付的土地出讓金（轉讓價款）及開發土地發生的成本費用，不包括租賃使用土地方式支付的租金。但在實踐中，部分省市針對此類問題作出如下不同的規定，如《廈門市地方稅務局關于明确将地價并入房産原值征收房産稅有關問題的通知》(廈地稅函〔2011〕8号)規定，納稅人自建的房産所占用的土地是以租入方式取得國有土地使用權的，其支付的租金應并入房産原值;如果以租入方式取得的是集體土地使用權的，其支付的租金可暫不并入房産原值。上述租金以合同約定的總金額為準。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!