1、市場冷淡期，天河公園是廣州幾乎最抗跌的區域之一，甚至某些樓盤還會微微上漲；在市場好的時候，天河公園是廣州房價上漲最厲害最兇猛的區域

2、天河公園是廣州中産最集中的兩個區域之一，早期憑借着天河北、珠江新城兩個核心商務區的客群，完完全全地把天河公園支撐了起來，客群的穩定性和質量相當不錯

3、新進來天河公園的客戶有幾類：一類是東圃、車陂、棠下、黃埔科學城過來的對學位有需求的置換型家庭，一類是海珠、番禺及白雲對學位和改善有需求的外圍客戶，還有一類是馬路對面華景新城早期樓梯樓的客戶群體

4、賣掉天河公園置換出去的客戶，有的去了牛奶廠和廣氮片區，有的去了科學城買一手小區養老，高總價的一部分去了彙景新城，高高總價的去了珠江新城和保利天悅

5、天河公園西門的一類樓盤是東方新世界、熹園、禦景雅苑、東逸花園4-5期；二類樓盤是理想藍堡、隽園、理想青年荟、方圓小院；三類樓盤是東晖花園、華建小區、華港花園、疊翠台

6、天河公園可以選擇的4房單位有東方新世界160-200平的，也可以選擇錦逸花園、愉景雅苑、方圓小院，甚至隽園1棟的某個戶型

7、當下市場的住宅放盤量：東方新世界40套、隽園13套、熹園11套、理想藍堡7套、東逸花園19套，從數字上看，比市場最好的時候放盤量隻是多了30%，并沒有出現大面積的放盤量，市場處于深度博弈

8、天河公園最不建議買入的幾個小區：東方都會廣場、華建小區、疊翠台，或者說一定要謹慎，因為這幾個小區都有或多或少的硬傷，戶型、樓齡、噪音都是大bug

9、天河公園北門的一類樓盤是華景裡、錦苑、珠江俊園；二類是曆德雅舍、芳滿庭園、陶然庭苑、翠安侬苑、沁馥佳苑；第三類是其他的，諸如郵通小區之類

10、天河公園的學位房名額從去年開始，就顯現出一定的緊張程度，但早買早一點拿到房産證，對保留學位是會有好處的，因為每一年學校會嚴格依據“人戶一緻”的産證上的時間來進行排隊

11、天河公園的換手率很低，一個重要原因就是買這裡的業主基本上都是為了學位，小學6年 初中3年，這就8-10年了，因此對于買入的業主來講，未來6-8年是不會賣的，這就是這裡的房子換手率低的根本原因，賣—套少一套

12、總價1200-1500萬，在天河公園還是可以淘到不錯的貨，東方新世界、錦逸花園、熹園都是不錯的目标小區和标的物，甚至方圓小院也還不錯，禦景雅苑的總價就貴一些，因為全部是超豪宅的

13、緊挨着黃埔大道的華江花園、東城花園這—帶，因為所帶的小學是華融小學，以及樓齡舊、物業形态為樓梯樓或者改裝加裝的電梯，品質感差，所以價格一直上不去

14、天河公園均價大概是珠江新城的7折左右，珠江新城的參考标準為中區和東區，這一輪行情下來之後，天河公園天府路的均價達到8-10萬是沒問題的，好一點的一類樓盤11-13萬，差一些的三類樓盤6-7萬

15、天河公園投資來看，盡量不要碰第三類樓盤，随着樓齡和産品的老化與折舊，這些小區越來越不耐打，拿在手上隻覺得如燙手山芋一般，誰燙誰知道

16、天河公園3地鐵的價值來看，目前兌現了七七八八，就等着11号線環線開通之後，華景路站 天河公園站的加持外，在基礎設施上，天河公園以後再無增量

17、被人诟病的天河公園缺少大型商業配套，隻有一個萬家遠遠不夠，後續地鐵站下面的商業起來之後會改善一丢丢，但其實并無實質性改變，這裡的商業指的是那種中高檔的購物中心，裡面有中高端餐飲 電影院等

18、還有一個最彌足珍貴的品質是，天河公園是廣州市區内為數不多的，有大型市政公園配套的純住宅闆塊，尤其是作為提升生活品質和舒适度來講，天河公園厥功至偉

19、目前天河公園堵車還是很厲害，尤其早晚高峰期的天府路，以及和黃埔大道、中山大道交彙處。哪怕3地鐵開通之後，這種情況想必也隻會加重不會減輕，地鐵—通相當于把外圍的人直接拉到了天河公園和天府路

20、天河公園的樓市風向标是：東方新世界。最後再附送一句：每年的年底都是天河公園最好的買入窗口期

我是錘哥看樓市，專注廣州房産規劃咨詢，資産配置及一站式落地，關注我，讓你買房路上少踩坑，安心買好房。

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