基本案情

涉案房屋原所有權人為溫某之父（2006年已故）。2009年1月，黃某持僞造的委托書及公證書将涉案房屋以165萬元（當時市場價約為220萬元）賣給謝某。同年3月，廣州市房管局将涉案房屋過戶給謝某，頒發403号房産證。同年6月，溫某及家人發現涉案房屋被他人賣掉，向公安機關報案。2010年4月，謝某又将該房屋轉賣給曾某并簽訂購房合同，曾某實付價款338萬元（為市場價），并申請産權登記。同年9月，廣州市房管局将産權登記在曾某名下，但因廣州市房管局在發證之前接到公安機關發出該房屋涉及刑事訴訟的函告，未向曾某頒發房産證。2010年，曾某對該房屋進行裝修後入住。

2012年，黃某因詐騙罪被判處有期徒刑12年，扣押贓款8萬元退回被害人溫某，不足部分予以繼續追繳（後續未追繳到财産）。2013年5月，溫某以黃某、謝某為被告提起民事訴訟，廣州市中級人民法院作出（2013）穗中法民五終字第3797号民事判決，确認黃某、謝某轉讓涉案房屋無效。2014年9月9日，曾某到廣州市房管局花都分局查詢打印該房屋的《房地産登記簿查冊表》，表上記載了登記字号和地号，檔案号欄空白，權屬人為曾某，産權證号為270号，權屬來源說明為2010年向謝某購買，登記日期為2010年9月13日，是否納稅為已納稅，備注欄空白。溫某提起本案訴訟，請求确認廣州市房管局為黃某、謝某辦理房屋轉移登記違法，撤銷403号房産證。

廣州市花都區人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判決認為，涉案房屋已經轉移登記至曾某名下，曾某已經善意取得涉案房屋，判決确認廣州市房管局為黃某、謝某辦理涉案房屋轉移登記違法，駁回溫某要求撤銷謝某的403号房産證的訴訟請求。溫某、廣州市房管局不服，提出上訴。

廣州市中級人民法院（2014）穗中法行終字第34号行政判決認為，曾某尚未取得房屋權屬證書，謝某與曾某申請辦理的房屋轉移登記尚未生效，以曾某未善意取得涉案房屋為由，判決撤銷（2013）穗花法行初字第23号判決；撤銷謝某的403号房産證。曾某、謝某不服，申請再審。廣州市中級人民法院作出（2014）穗中法審監行再字第2号判決，維持（2014）穗中法行終字第34号行政判決。曾某申請抗訴，廣東省人民檢察院作出粵檢民（行）監（2016）44000000076号不支持監督申請決定。曾某仍不服，向最高人民法院申訴。

最高人民法院于2018年10月15日作出（2016）最高法行監101号行政裁定，提審本案，并于2018年11月1日作出（2018）最高法行再165号行政判決，确認廣州市房管局為黃某、謝某辦理涉案房屋轉移登記違法。

法律問題

房屋登記事項記載于不動産登記簿，但尚未頒發權屬證書，是否産生法律效力。

法官會議意見

不動産登記的功能在于以政府的公信，對不動産物權的歸屬進行公示，便于社會交易，确保交易安全，減少交易成本。登記事項記載于登記簿，社會公衆即可查詢，登記事項就産生公示效果，社會公衆就會對此産生信賴。而權屬證書是不動産登記機構為便于權利人與第三人交易，而向權利人頒發的确認性憑證，不能産生登記簿那樣對世的公示效果。故登記事項一旦記載于不動産登記簿，便産生法律效力，是否頒發權屬證書并不影響房屋登記産生法律效力。

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來源：《最高人民法院第一巡回法庭行政主審法官會議紀要（第1卷）》中國法制出版社，2020年8月出版、民事法律參考

編輯：石 慧

審核：傅德慧

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