商品房過剩，已經不是什麼秘密。但各城市住房空置率究竟有多高，一直都是個秘密。

官方可以精确統計出這個數據，然出于對樓市的影響考慮，不會公布。所以我們一直無法知曉。

不過，貝殼研究院為我們解開了謎題。8月5日，貝殼研究院《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》，披露了28個主要城市的住房空置率。

貝殼研究院此次選取的28個城市包括北上廣深4個一線城市，重慶、天津、廈門、蘇州、大連、濟南、青島、南京、甯波、長沙、成都、杭州、東莞、沈陽、鄭州、昆明、西安、武漢、合肥、南昌、佛山、廊坊、無錫、南通24個熱點城市，總計28個。

采用的方法是抽樣調查法，統計了3萬個樣本小區3個月以上無人居住的住房，得出的這份結果。

來源：貝殼研究院

需要特别注明的是，此次統計的樣本隻是存量二手房，沒有将期房和已建成待售的現房納入。

這就意味着，此次的抽樣調查結果的空置率，比真實‬的空置率會小很多。其參考價值，也縮水了不少。如果将期房和建成待售的房子也納入，各城市的空置率會在現有基礎上增加不少。

饒是如此，在目前我們無法得知各城市真實空置率的大背景下，這份調查報告，仍在一定程度上為購房者提供了參考依據，至少在空置率排名上，出入不會很大。

根據貝殼研究院披露，目前中國内地住房平均空置率為12.1%，位居世界第二，僅次于日本。

​來源：貝殼研究院

平均數值對于個體購房者，沒有什麼意義，畢竟中國的城市人口、經濟、住房供應、住房需求千差萬别。

但對于一個國家來說，整體空置率位居全球第二，說明我們的房子，整體已經出現了較為嚴重的過剩。

因為，按照貝殼研究院給出的合理範圍是5%至10%，高了低了都不行，都不利于房價穩定。低了意味着，供需矛盾加劇，會推高房價。高了說明房子嚴重過剩，有調整壓力。

從全國平均數值來看，全國房價的總基調是供大于求。

當然，中國有300多個地級以上城市，存在着嚴重分化，需要細化來看。此次貝殼研究院統計的28個城市的空置率具體情況如下：

​來源：貝殼研究院

上圖紅色虛線是各類城市的平均空置率。從數據可以看到：

第一，城市級别越低，空置率越高。

一線城市的平均空置率是7%，二線城市平均空置率是12%，三線城市平均空置率是16%。

以此來看，二線和三線城市的平均空置率均超出了安全線，都呈現出住房整體過剩的局面。至于四五線城市，那就更加如此了。

第二，北上廣深全在合理範圍内。

四個一線城市，深圳的空置率最低，隻有5%，也是内地城市中空置率最低的城市。北京、上海的空置率均低于一線城市平均線。

廣州是一線城市中空置率最高的，為9%。即便如此，廣州的空置率在全國依然是較低水平，依然在合理範圍内。

第三，28個主要城市中，19個城市超過了10%的安全線，其中6個城市空置率超過了15%。

28個城市中，隻有深圳、北京、上海、廣州、廈門、天津、大連、蘇州、濟南的空置率在10%以下的合理範圍内。其餘都超過了合理範圍。

其中6個城市超過15%，分别是南昌、廊坊、佛山、南通、重慶、武漢。

南昌空置率最高，為20%。其次是廊坊的19%。這兩個城市目前房價都在調整當中。

廊坊過去一些年在北京客的居住需求和京津冀的炒作需求之下，房價大幅上漲，2017年限購之後，房價開始跳水，2017年至2020年其房價跌幅都位居全國前列，有時甚至領跌。

目前，廊坊的價格較高點時期基本腰斬。但在當前的行情之下，廊坊的價格築底之後，仍在低谷，并未出現反彈迹象。

作為省會的南昌，在上一波炒作中，房價也上漲了不少，高點時期，幾乎追齊了很多強省會，不過後來在調控之下，特别是大環境改變之下，南昌進入了回調模式。

去年南昌試圖放松調控救市，開啟了大南昌都市圈購房同權，但第二天就被住建部叫停，原本想要的利好，變成利空，導緻南昌房價繼續下跌。

國家統計局公布的最新數據顯示，南昌是34個房價至少回到三四年前的城市之一。

數據來源：國家統計局

佛山、南通、重慶、武漢的空置率也超越了15%。

這六個城市是28個城市中空置率最高的。購房者需要特别謹慎。

當然，謹慎之下，也是需要分化考慮。整個房地産市場，随着市場行情轉變，随着人口即将轉向、城市化進入後半程，分化是未來房地産的關鍵詞。

過去開發商可以随便拿地，購房幾乎可以閉着眼睛，現在不但要選城市，在城市裡面還得細化選片區。

開發商拿地已經開始如此了。比如廣州完成的第二輪集中供地，14宗地有3宗流拍，流拍的三宗地，兩宗位于增城、白雲，一宗位于天河較差的地段。

昨天深圳完成的第二輪供地，冷熱泾渭分明，核心區的地塊遭遇瘋搶，直接進入了搖号環節，與此同時處在房價調整片區的寶安、坪山地塊，流拍了。

開發商拿地分化如此，購房分化同樣如此。

比如武漢，武漢空置率高，庫存更是全國第二，僅次于青島，但武漢也不是整體都不能買。

之前在具體分析武漢樓市的文章中，本号根據各區的人口密度與庫存去化周期，提出了明确觀點：

江岸、洪山（包括光谷闆塊）、漢陽。次選武昌、硚口、江漢仍可以放心買，外圍區則要小心。

數據：武漢市統計局

扣除6個空置率超15%的城市，還有13個城市空置率超10%，購房也需要謹慎，但同樣需要分化考慮。

以南京和成都來說。本号之前也根據各區人口密度和庫存去化周期全面分析過兩個城市的樓市。

南京方面，鼓樓、秦淮、建邺、玄武四區可以毫不猶豫地買，此外圍區的雨花台、浦口、江甯、栖霞需要謹慎挑選，至于高淳、溧水與六合，需要避開。

數據來源：南京市統計局

成都方面，主城區是首選。近郊區和下面的縣市，供應大人口少，調整壓力較大，盡量避開。

數據：成都市統計局

其他城市大體也是如此，主城區抗跌，外圍區人口密度小，供應大量，易跌。

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