随着房地産業的發展，二手房市場越來越受人們的關注。二手房是已經在房地産交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房産。它是相對開發商手裡的商品房而言，是房地産産權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟适用房、限價房。市面上很多的二手房，大多是帶裝修的，且使用了一定的年限。買房的時候，怎麼看這個房子房屋品質好壞呢?要注意哪些細節?

買二手房怎麼判斷房屋好壞？需要注意什麼細節：

1、留意噪音大小

留意小區的周邊環境，比如是否臨近主幹道、鐵路、高架橋等，留意周邊商鋪、小攤的數量及營業時間，看看是否嘈雜。很多的小區，都會做一些綠化隔離帶，用于降低噪音。居住的環境如果太過嘈雜，會影響居住的生活品質。買房的時候，一定要親自感受一下噪音的大小。

2、防水情況

注意問下在小區居住的人，或者自己在網上查閱相關的資料，看看小區的排水情況，是否一下雨就出現大量積水、被水淹的情況。另外，看房屋内部牆面上是否有明顯的水漬水迹，是否存在牆壁起皮脫落的情況。如果存在，則說明這個房子防水情況不好，一下雨就會漏雨。

3、隔音效果

房屋的隔音效果好不好，關系到居住的私密性和舒适度。試想，你在家裡講話，隔壁的鄰居都能聽見，這樣毫無隐私可言。隔音效果不好，在家能聽見走廊或樓梯的腳步聲，勢必影響到家裡人的休息。可以選擇白天比較熱鬧的時間去看房，實地了解一下情況，再關閉門窗測試實際隔音效果。

4、房齡判斷

房屋的建築年代是購房者比較關心的問題，很多人不喜歡房齡太老的房子，因為這樣的房子比較破舊，居住起來不舒适。我們可以從房屋的外觀來大體判斷房屋的建築年代和建築構造等，還可以從房屋建築年代的标識或房産證登記的建築年代來識别。

5、房屋開裂

檢查房屋有無裂縫，首先仔細檢查房屋的地面和牆上有無裂縫，如有裂縫，要看是什麼樣的裂縫。如果是與房間橫梁平行的裂縫，屬于質量問題，但問題不大。若裂縫與牆角呈45°斜角或與橫梁垂直，說明該房屋有可能存在結構性質量問題。其次，看承重牆是否有裂縫，若裂縫貫穿整個牆面且穿到背後，表示該房屋存在安全隐患。

6、市政配套設施

供水，打開水龍頭觀察水的質量、水壓;供電，确認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的尴尬，并檢查戶内外電線是否有老化的現象;有線電視，打開電視看一看圖像是否清楚，能收多少個台的節目。

7、滲水漏水的問題

在看房時要特别注意：屋面天溝積水、陽台和衛生間地面倒泛水、陽台雨後積水等都會造成樓地面滲偏，甚至水平管道倒泛造成糞便、污水倒灌。不小心買到這類房子，居住麻煩就大了，裝修改造也複雜。最簡單的檢查方法是在衛生間和陽台等處作一個排水試驗，即在此處澆上一些水，看是否能暢通無阻地排向出水口。

8、房屋裝修

房屋是否剛剛裝修，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如牆壁上的裂縫、天花闆滲水的水印和返潮發黴的痕迹。在電器安裝問題上要尤為注意，應開啟電器仔細檢查，注意用電安全。

9、門窗質量

建議将房屋門窗分别開、關檢驗。門窗的開啟和閉合是否靈活，密封效果好不好。是否存在一些零件脫落和生鏽的情況。

10、私搭私建

屋頂搭建小閣樓;房屋内、外部結構改動，如将陽台改成卧室或廚房、将一間分隔成兩間;陽台的封閉情況等，這都涉及到房屋面積的測算及面積搭建是否合法問題，要謹慎考慮。

11、房屋産權要清晰

除房子本身的質量問題之外，房屋的産權所有人及共有權人一定要清晰，購房者一定要了解清楚，避免産生糾紛。

違約行為是指合同當事人違反合同義務的行為。違約行為是違約責任的基本構成要件，沒有違約行為，也就沒有違約責任。

二手房交易有哪些違約行為：

一、賣方違約情形

1、賣方違約與繼續履行

二手房買賣合同簽訂後，一方當事人不同意繼續履行，願意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導緻不能履行合同的除外。

2、逾期過戶的法律責任

二手房屋買賣合同合法有效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。買方請求賣方履行合同，并協助辦理房屋登記過戶手續的，應予支持。

3、逾期交房的損失計算

二手房買賣合同簽訂後，賣方未依約交付房屋的，應承擔違約責任。未約定逾期交房的違約責任承擔方式，買方主張按逾期交付使用期間有關部門公布或有資質的房地産評估機構評定的同地段同類房屋租金标準，結合本地區房屋租賃現狀和涉案房屋具體位置，來确定逾期交付違約金或賠償損失的，應予支持。

4、戶口遷移的違約責任

二手房買賣合同一方當事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理範圍，故對買受人要求出賣方将戶口遷出的訴訟請求不予支持。但買受人以出賣方逾期遷出戶口構成違約為由，要求出賣方承擔違約責任的，屬于民事案件受理範圍。

5、盜賣房屋的法律效力

擅自将他人房屋轉讓給第三人，第三人以合理價格善意受讓該房屋并辦理産權過戶登記的，該房屋買賣合同有效。

二、買方違約情形

1、逾期付款的法律後果

二手房買受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計算标準的，按合同約定處理。合同中既未約定計算标準，又未約定相應損失賠償的，應按中國人民銀行規定的銀行同期貸款率計算損失。違約造成的損失超過上述計算标準計算的數額，當事人對超出部分的損失可要求違約方承擔。

2、房款拖欠與訴訟時效

二手房交易中，出賣方将房屋交付買受方後，買受方拖欠出賣方的購房款視為普通債權，其訴訟時效為兩年，訴訟時效期間從确定的履行期限屆滿之日起計算;不能确定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算。請求确認二手房買賣合同無效的，不應适用訴訟時效期間的規定。因合同無效而産生的返還财産或賠償損失請求權，應适用訴訟時效期間的規定。訴訟時效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。

3、買方拒絕履行的理由

二手房買賣合同簽訂後，買方不履行合同付款義務或履行付款義務不符合約定，又無合理抗辯理由的，應承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。

4、購房尾款的支付時間

二手房買賣合同當事人對付款和交房約定有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕對方相應的履行要求。

5、按揭未辦理責任認定

二手按揭房屋買賣合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。

三、其它争議

1、房屋面積差異的處理

二手房買賣合同未約定單價，或是約定“房屋面積以房産證為準”等内容，應認定雙方之間的房屋買賣是按套計價，且根據目前的二手房交易習慣，二手房買賣一般雙方都親自到實地看房，買賣雙方對房屋的實際情況包括面積情況均應事先了解，故對一方當事人事後要求補交面積差價款的，一般不予支持，但雙方對面積單價及面積差額進行特别約定的除外。

2、二手房過戶稅費争議

法律雖規定房産過戶稅費的納稅義務人為出賣方，但并不禁止當事人在房産交易過程中自行約定相關稅費的承擔主體。二手房買賣合同雙方當事人對交易過程中的稅費負擔未約定或約定不明，經協商不能達成補充協議的，應按照稅務部門對各類稅種及納稅義務人的明确規定确定稅費承擔人。

4、定金條款表述與适用

二手房買賣合同簽訂和履行過程中，給付定金一方不履行約定義務的，無權要求對方返還定金;收受定金一方不履行約定義務的，應雙倍返還定金。當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但未約定定金性質，當事人主張定金權利的，法院不應支持。

5、房屋質量的交接處理

二手房買賣合同的出賣人應就買賣标的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任。

6、解除合同的通知效力

二手房買賣合同約定的解除條件成就，或因不可抗力、對方預期違約，或對方遲延履行主要債務經催告後在合理期限仍未履行，或對方遲延履行或其他違約行為導緻合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到達對方時合同解除。對方有異議的，可請求法院或仲裁機構确認解除合同的效力。

7、合同簽訂真實性判定

在二手房買賣合同各方當事人對口頭合同效力或合同成立與否存在争議時，法官應依法定程序，全面、客觀地審核證據，依據法律規定，遵循法官職業道德，運用邏輯推理和日常生活經驗，對證據有無證明力和證明力大小獨立進行判斷。

8、購房合同的性質判定

當合同名稱與合同内容不符時，應以合同最終實現的目的來認定合同的性質。

9、房屋相關費用的結清

二手房買賣合同當事人對房屋交接前涉及該房屋的物業、暖氣、水電、煤氣、電話、電視有線、維修基金等費用的結清有約定的，依約定處理。出賣人應繳而未繳上述費用，買受人在墊付後可向出賣人追償。

10、精神病人的賣房效力

精神病人等無民事行為能力或限制民事行為能力人與他人簽訂房屋買賣合同進行房屋交易的民事行為，未征得其法定代理人的同意或事後追認，該民事行為無效。

11、未成年房主賣房程序

未成年人作為房屋所有權人未經其法定代理人同意或事後追認，與他人簽訂房屋買賣合同進行房屋交易的，該合同無效。

12、約定不明與合同解釋

二手房買賣合同雙方當事人對合同條款的理解有争議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，确定該條款的真實意思。

13、轉按揭二手房屋糾紛

需辦轉按揭的二手房買賣，在一方當事人根本違約緻合同履行利益不能實現情況下，對方當事人可行使法定或約定解除權。合同約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應适用。對違約金當事人可依據《合同法》相關規定，請求法院予以調整。

14、土地出讓金補交責任

購買劃撥土地上的房屋，應由購買人補交土地出讓金，交易雙方另有約定的除外。

15、口頭合同效力與認定

房屋買賣行為是要式法律行為，但對于房屋買賣合同本身所采取口頭、書面或其他形式，不影響合同的效力。

16、無可歸責于雙方情形

二手房買賣合同簽訂後，因不可歸責于雙方當事人的事由引緻合同解除，雙方無需承擔違約責任。陰陽合同、稅費負擔、遺漏條款等，往往是二手房交易過程中一方提出解約理由的原因。當事各方應對交房時間和付款時間有明确約定，盡量不要采用口頭約定方式，在無證據證明，對方否認情況下，口頭約定相當于無約定。

17、判決确權與賣房效力

在涉及民事與行政交叉問題的房屋權屬登記案件中，如被訴的行政行為是以民事案件的審理結果為前提，則行政案件應中止審理，民事案件審理終結後，再行審理;如民事案件的審理以行政案件的審理結果為前提，則行政案件應繼續審理。房屋産權轉移登記雖被生效判決撤銷，受讓人不能基于《物權法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有權，但不影響其作為善意相對人基于表見代理制度取得系争房屋的所有權。

18、隐名代理與借名購房

房屋權利人雖應以房地産交易中心登記為準，但當事人之間約定産權實際歸屬的，該約定在當事人之間有效。二手房買受人基于他人委托，以自己名義購買房屋的，應将處理委托事務取得的财産轉交給實際購買人。隐名或借名人違反相關政策、法規規定購房，并登記在他人名下，隐名或借名人主張确認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

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