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一直以來，好多公司都想賺空間差值，都想将目标地塊打造成自己真正想要的模樣，都想建設住宅項目，快速回籠資金，提高周轉速度，都想盡可能的提高建面，增大收益。

拿地過程中，投拓的朋友們經常會問一些棘手的問題。

比如：工業用地是否能變更住宅用地？容積率能否從1.5調整到1.8，如果想調整，操作步驟是怎樣的？有什麼注意事項？需要走什麼樣的流程？

以前大家可能都是點狀的問答，點狀積累，很難形成系統的知識體系，今天我們就系統的跟大家聊一下，項目如何變更土地性質？如何調整容積率，在技術操作手段上給大家提供一些靠譜的方法。

随着房地産市場的調控加劇，傳統的招拍挂打法越來越難以适應市場，在限價的強調控下高額的土地成本将難以消化。

在此背景下多元化拿地模式越來越多，部分房企一直在跟政府勾兌，想打造屬于自己的産業項目，私人定制，一對一溝通，這其中必然會涉及到用地性質修改、容積率修改、規劃修改等内容。

為便于整體掌握，我們先了解一下城市規劃的組成和編制體系。

城鄉規劃分為總體規劃和詳細規劃兩個階段，詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

總體規劃階段，開發商主要是根據地塊區位條件、周邊配套公共服務和基礎設施、交通條件、市場狀況等選擇計劃要開發的地塊。

這其中注意選址一定要避開強制性規劃的内容，比如：自然保護區、水源保護地、其他生态敏感的區域、以及區域内重大基礎設施建設項目布局用地區域。

地塊選定之後就要查閱控制性詳細規劃給出的地塊規劃條件，開發商根據地塊規劃條件開始做修建性詳細規劃。

如果在查閱總體規劃和控制性詳細規劃階段，發現地塊用地性質與我們項目投資用地性質不符，那麼則需要修改控制性詳細規劃（比如涉及工業用地變更住宅用地，比如容積率由1.5變更為2.5）。

下面我們首先了解下關于控制性規劃修改的相關問題：

控制性詳細規劃的修改（核心就是規劃條件的修改，也是開發商最關心的核心問題）。

控制性詳細規劃是城市、鎮實施規劃管理最直接的法律依據， 更是國有土地使用權出讓、開發和建設的法定前置條件， 直接決定着土地的市場價值。

任何單位和個人不得擅自修改控制性詳細規劃的内容。

修改控制性詳細規劃的，必須嚴格按法定程序進行：

1、組織編制機關應當對修改的必要性進行論證;

2、征求規劃地段内利害關系人的意見；

3、向原審批機關提出專題報告， 經原審批機關同意後， 方可編制修改方案；

4、 修改後的控制性詳細規劃經本級人民政府批準後， 報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案；

5、控制性詳細規劃的修改必須符合城市、鎮的總體規劃；

6、控制性詳細規劃修改涉及城市總體規劃、鎮總體規劃強制性内容的， 應當按法律規定的程序先修改總體規劃。

在實操中， 為提高行政效能， 如果控制性詳細規劃的修改不涉及城市或鎮總體規劃強制性内容， 可以不必等總體規劃修改完成後， 再修改控制性詳細規劃。

控制性詳細規劃的修改，必然涉及規劃設計條件的修改，下邊我們進一步了解一下規劃設計條件的變更：

規劃條件作為用地規劃許可的核心内容和國有土地使用權出讓合同的重要組成部分，涉及建設項目開發強度等多項規劃指标， 一般情況不得變更。

确需變更的， 必須由相關單位向城鄉規劃主管部門提出申請并說明變更理由， 由規劃主管部門依法按程序辦理。

《城鄉規劃法》第四十三條規定， 建設單位應當按照規劃條件進行建設; 确需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。

變更内容不符合控制性詳細規劃的， 城鄉規劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時将依法變更後的規劃條件通報同級土地主管部門并公示。

Tips:符合依法批準的控制性詳細規劃是規劃條件變更的基本前提。

①對于符合控制性詳細規劃的， 根據規定須上報人民政府或城市規劃委員會審批的，經上報批準後方可變更規劃條件。

②申請變更規劃條件如果不符合控制性詳細規劃的， 城鄉規劃主管部門不得批準。如果城鄉規劃主管部門認為這種變更确實是必要的， 就應當先按照法律規定的程序， 首先依法對控制性詳細規劃的内容進行修改， 這是變更規劃條件必須遵循的原則。

規劃設計條件變更的流程和程序：

城鄉規劃主管部門應當及時将依法變更後的規劃條件進行公示并通報同級土地主管部門。

土地主管部門依據新的規劃條件與建設單位重新簽好國有土地使用權出讓合同; 依法依規須組織招标、拍賣、挂牌出讓等手續的( 如非經營性用地改變為經營性用地) ， 應需補交土地出讓金差額的應足額補交。

規劃條件變更符合行政許可法對一般行政許可事項的規定，行政機關應當自受理行政許可申請之日起二十日内作出不予或準予規劃條件變更決定。

二十日内不能作出決定的，經本行政機關負責人批準， 可以延長十日， 并應當将延長期限的理由告知申請人。

根據地方規定須上報市政府或城市規劃委員會審批的， 其時間一般不計入時限。但是，法律、法規另有規定的， 依照其規定。

剛才我們一起了解了控制性詳細規劃變更和規劃設計條件的變更的流程和内容以及注意事項，下邊我們再了解一下可以變更的指标都有哪些（本次隻列舉一些我們經常涉及到的指标），為我們後期的工作提供指導：

以上涉及規定性内容的指标是可以做修改的，但是每一個指标的修改都要按照規定變更流程走一遍。

以上就是關于用地性質、容積率、綠化率變更的流程和内容，希望對大家的學習和工作能有幫助。

今天的内容先介紹到這了，更多頭條号幹貨，請關注公号“牧詩地産圈”。

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