商鋪到底能不能“一鋪養三代”？

20年前可以，10年前不多，現在很少，未來幾乎不可能了！

因為時代在改變，經濟周期在發生變化，投資的邏輯也發生了改變。如果你還在用以前的傳統思維，來看待現在的商鋪投資，那麼結果就是“涼涼”！

20年前~

房地産處于蓬勃發展的初期，房價并沒有漲到天上去，而人口卻處于紅利鼎盛周期之中，所以刺激消費不斷增長，但是商鋪的價格卻處于合理水平，導緻了一鋪難求的景象。

10年前~

電商進入我們生活，沖擊實體，造成了實體産業的消費蛋糕被電商瓜分走了許多。再加上房價也漲到了一個中等偏上的水平，導緻了商鋪的購入成本提高。所以10年前買入商鋪，就已經不能“一鋪養三代”了。

如今~

現在的電商已經基本可以和實體做對抗，甚至許多地方電商的勢頭比實體更旺盛，再加上房價已經非常高了，導緻的商鋪購入成本也大大提高，所以現在買對了也隻是一鋪養一代，買錯了還有可能一鋪坑三代！

所以，今天我們需要聊聊，如何看待商鋪投資！！我認為未來商鋪的投資必須做到這三點：看人、看地段、看時機！

什麼？買商鋪還看人！

是的，你沒有看錯，商鋪并不是一個人人都可以參與的投資項目！相對的，商鋪的投資還是有着一定門檻的投資。

1.沒有足夠耐心的人不适合投資商鋪！

因為商鋪是一個需要幾年才能收回成本，幾年後才能真正看到收益的投資。也就是說，想要一夜暴富，想要買下商鋪就立馬看到回報的人基本都不适合投資。

對于大部分的商鋪來說，基本都是7-10年收回本金，之後才有真正的盈利。所以，如果你沒有足夠的耐心，那還是放棄吧。

2、沒有足夠閑錢的人适合投資商鋪。

現在好的商鋪投資門檻都是非常高的，少則上百萬，多則上千萬，并且商鋪又是一個長期的投資項目，如果你沒有足夠的閑錢，其實是不适合投資商鋪的。

有些人為了買商鋪，東拼西湊地借錢投資，最終在商鋪還未交房，甚至還未見到所謂利潤的時候，就已經自顧不暇，最終導緻了隻能失信、司法強拍。

所以啊，如果你沒有足夠多的閑錢，就不要去投資商鋪了，商鋪不比房産，不是一個幾年就可以獲利了結的項目。甚至商鋪買來容易，出手很難，靠的是租金，而不是升值。

3、沒有當地考察過，沒有做過調研和分析的人不适合買商鋪。

我發現有許多朋友都是看到了别人買商鋪，自己也去買，根本不懂商鋪内的情況、信息，也不知道如何挑選商鋪，從而買入了一些劣質的商鋪後悔不已。

其實做任何投資都是一個需要提前考慮，分析，做出研究的前提，當你沒有做好充足準備和調查之前，千萬不要随意下手，因為誰的錢都不是大風刮來的，失敗的結果普通人承擔不起。

這個問題我相信是所有人都想要知道的！就拿我自己來說吧，我自己在之前幾年投資了兩套商鋪，我身邊也有許多小夥伴有參與商鋪的投資，所以還是有些發言權的把。

1、一線和新一線城市的商鋪值得考慮，遠離二三四五線的商鋪。

因為商鋪看中的就是地段和人流，對于當下的情況來看，人口最集中，并且能夠持續保持淨流入的城市隻有一線和新一線，而對于許多三四五線城市來說，他們的人口是處于淨流出的狀态，自然造成了消費和經濟的差異。

這種現象曾經如此，現在如此，未來也是如此，因為“水往低處流，人往高處走”，到哪裡都是這規律。而對于商鋪來說，最看重的就是人流，有人的地方，才有生意，才有機會。

同樣的，我們也可以從一個簡單大數據入手分析得出這樣的結論：

我們可以看到，對于部分城市的飲品店數量進行了一個大數據的彙總，其中門店數量最多的就是一線城市和新一線城市，它們遠遠比二三四五線城市來得多。

因為人口越多的地方，淨流入越高的地方，他們的消費水平越高，薪資收入越高，自然也就造成了商鋪的價值越高。

2、一樓沿街的重餐飲商鋪優先。

我們都知道，電商沖擊實體的影響非常大，所以大部分的實體在電商的沖擊下其實很難生存，這将直接導緻了你商鋪的出租率和租金回報率大大降低。

那麼對于這個情況來說，我們就需要擇優而入，盡量選擇一些不受電商影響，反而受到電商加分的商鋪去投資了。

就好比可重餐飲的商鋪。

因為對于餐飲類來說，他們不會受到電商的影響，反而還會在當下外賣市場紅火的條件下助長流量和訂單，所以選擇可重餐飲的商鋪将會更具有優勢。但是考慮到餐飲店門面的特殊性，也同時需要加入一個所謂的位置優勢，那就是一樓沿街，這樣就是事半功倍的效果，畢竟流量為王嘛。

同樣的，數據說話：

從大數據表面，目前40%左右的創業者都會選擇做美食創業，這裡就包括了輕餐飲和重餐飲，如果你的鋪子是可以同時具備這兩種的，那麼恭喜你，你的租金回報率和出租概率一定會比别人更顯優勢。

要知道，你的商鋪主要是靠租客來維持的，而租客主要是看重當下一個創業環境而決定是否創業的，所以，能否給租客提供一個好的位置，好的創業條件，是一個商鋪的價值所在。

你說40%的創業數據都被美食包攬了，那自然得從重餐飲商鋪中挑選咯！再看看一線城市的那些餐飲消費占比，我們可以明顯感受到餐飲市場的前景是巨大的，自然創造出的價值也是很大的。

3、商鋪的租轉售回報率。

商鋪的投資價值還是看它的租金回報率，而不是看它的升值率，因為商鋪的增值稅太高了，所以導緻了升值收益比重非常小，所以我們需要關注商鋪的租金回報率，以及附帶一個升值回報率的數據。

那麼兩者相加的收益，我們就可以稱之為租轉售回報率，通常這個回報率都是以5年為一個周期去計算的，這樣能夠更有效地做一個參考。

5年後租轉售的回報率包括：5年的租金回報和房産增值兩部分的收益。

參考各大城市，其實一套合格的商鋪要滿足一個租轉售回報率在7%以上的結果。其實道理非常簡單，因為對于當下許多民營銀行的5年期定存來看，都已經可以達到了一個5.5%~6%的區間，那麼你商鋪的5年期租轉售回報率如果滿足不了這個數字，甚至還沒它高，請問有投資的必要嗎？

所以，買商鋪之前，一定要做好調研，選擇租金相對較高的，可以在開始就滿足6%以上的，然後再加上一些優質城市的房價升值速度，5年期租轉售才有希望突破7%的及格線。

當然了，好的商鋪一般租轉售回報率率應該控制在8%~12%左右為最佳！

其實任何的投資都是需要選擇一個适合的時機，就好比，投資房産一樣，你應該在房價還未大漲之前布局，而不是應該在房價大漲之後追高。

這是一個簡單的邏輯和道理，但是許多人卻始終不理解。

商鋪投資也是如此，我們要知道商鋪的租金回報率計算其實非常簡單，就是租金/商鋪的總價x100%！

假設一套商鋪落地價格為100萬，而它的年租金為10萬，那麼商鋪的年租金回報率就是10%，很容易理解吧？

但是，當一套商鋪買入的落地價格達到了200萬，而它的年租金依然為10萬的時候，那麼它的年租金回報率就變為了5%，意味着你的投資收益減少！

所以，合适買入很關鍵！！

從2011~2017數據裡我們其實可以發現，那些租金回報率處于7%左右的周期，其實都是一個房地産市場相對穩定，甚至沒有出現大幅上漲之前的狀态。

而對于房價上漲之後，其實可以看到一個商鋪租金明顯的回落。所以挑選商鋪，一定要記得在房價相對平穩、回調充分的周期裡，而不應該漲幅過大的時候投資商鋪。

因為商鋪的價格往往受到房價所影響，房價大漲，商鋪的價格自然也會水漲船高，這個時候就像前面提到的那樣，租金收益率就會下降了，商鋪的價值也會同比下滑，不劃算啊。

綜上，買商鋪還是要從個人的角度、從商鋪的價值角度、以及從時間的角度去分析，然後再做出判斷，千萬不要人雲亦雲，也不要盲目跟随，一定要理智分析，根據實際情況做出決策。

買到了好商鋪，自然是一件開心的事，許多人可能也會因為一套優質的鋪子而獲得不錯的收益；

但是，因為自身考慮不足，導緻買入了一套劣質的商鋪，其實傷害是巨大的，不僅看不到收益，還要承擔相應的損失，比較凄慘。

所以，希望大家都能夠從實際角度出發，擇優而入，這樣才叫“都挺好”！

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