導語|自疫情爆發以來，全國大部分行業基本上處于停滞狀态，而上海樓市也不得不被按上了“暫停鍵”，整個2月樓市供應基本為零。好在随着疫情的好轉，上海各大售樓處也逐漸複工，開發商也開始陸續準備拿證，樓市的春天最終還是來了。在這春暖花開的日子，樂居發起新一年線上探春活動，帶來上海各區深度置業報告。線上探春的第五站——闵行，如約而至。

闵行一直都是上海近郊置業熱門區域。令人印象深刻的還要追溯到2018年莘莊的2個純新盤入市，開盤價格7w ，一度刷新了上海外環線的新房報價（别墅房源不算在内）。18年後，相比其他區域，闵行似乎并沒有掀起什麼“波瀾”，那麼...2020年的闵行區都在賣什麼樣的房子，是否仍然為近郊置業首選？區域内的房價如何？

改善房源超7成，近郊剛需置業大區搖身一變成“準富人區”？

先來看闵行區目前新盤的在售情況。根據樂居統計，目前闵行共計新盤30個，其中純新盤7個（含3幅2019年新出讓宅地），3盤待售，續銷13盤，尾盤7盤。

闵行在售樓盤一覽

數據說明：

1、以上新盤項目數據均來源于樂居樓盤數據庫；

2、标黃樓盤為2019年有開盤動作項目；

3、2019年3幅闵行宅地未羅列在上表中（其中2幅位于華漕，1幅位于浦江）；

4、以上數據僅供參考。

從上表中可以看到，闵行目前以及未來短期主要的新房供應闆塊為馬橋、颛橋、吳泾、莘莊、金虹橋（古北）、浦江以及華漕（七寶和古美僅各剩餘1尾盤在售）。

這麼看來，闵行區新房供應量似乎“還行”。但是，細品下來...你會發現，闵行的置業門檻，比想象中的高了許多。

闵行各價位段房源分布

闵行新房供應結構占比

數據說明：

1、價位段圖表僅統計目前有報價以及前期有報價樓盤（共計23盤）；

2、供應結構占比圖表僅統計目前在售房源及以公布未來将推房源的項目；

3、以上數據僅供參考。

莘莊、金虹橋、浦江、瑞橋的房源，除去純新盤，在售的基本為别墅或者是大平層房源，單價都在6至8萬/平米，華漕19年置地（香港）和首創新拿2幅宅地，目前又有首創禧瑞荟有剛需面積段房源供應，但是受到大虹橋主城區利好，房價在6w ,比徐泾新盤整體5.8w的報價都高。

目前來看，吳泾和馬橋闆塊整體4.6w的新房報價，算是闵行置業的窪地。

闆塊房價相差較大總體穩定在5.7至6.5萬 未來或看漲

上文提及了闵行的房價，那麼我們就該區域的房價走勢，詳細來看看。

下圖為闵行2019年1月至2020年2月的新房成交均價走勢圖。區域成交均價的最高點出現在19年的1月，為70887元/平米，最低點則在2019年9月，為57112元/平米。

從走勢圖來看，闵行在過去的14個月中，總體新房成交均價基本在5.7萬-6.5萬/平米的區間。（闵行區2020年2月新房成交均價為57880元/平）

闵行19年1月至20年2月房價走勢圖（數據來源：中原地産）

從上文的闵行新房在售情況我們可以得知，闵行“高價”闆塊和“底價”闆塊的房價，相差還是比較大的，這也就造成了闵行在不同月份，成交均價一會兒7w ,一會兒6w ，一會兒5w 的波動。

根據2019年闵行開盤項目來看，其1月份7萬 的成交均價，來源于18年12月30日入市的古北尚郡（開盤價71000元/平米）。

19年1月中旬以後，金臣别墅（13w ）和鳳凰城(4.9w )入市，在經曆了春節後，2盤成交對于闵行房價的影響，從4月份開始逐漸體現。同年6月份開始，闵行樓市拿證開始活躍，吳泾、莘莊、浦江、颛橋等14盤相繼入市，至此，闵行區的成交均價也開始回複“正常”水平。

2020年1月至今，闵行暫無新盤入市。

從房價來說，由于前期吳泾、馬橋的項目較為熱銷，故闵行均價基本維持在6萬/平米上下，不過19年，這2個闆塊均無宅地出讓，相反，華漕、浦江這些高房價闆塊有3幅宅地，未來入市或影響區域成交均價走高。

2020年闵行星級置業闆塊——華漕

2016年至今，闵行的土地市場并不活躍，華漕闆塊，18年8月初，闵行區華漕鎮MHP0-1402單元08-05地塊被首創以底價摘得，19年，同單元2幅地塊分别被首創和香港(置地）摘得。

華漕闆塊新房地圖

根據大虹橋的規劃草案中，虹橋主城片區常住人口43.4萬人，預測就業人口70-75萬人，虹橋主城副中心的會有大量的居住需求外溢，屆時闆塊内的人氣和配套都會【直線上升】。

虹橋主城區規劃圖

雖然目前華漕闆塊扔不免遭受“配套不佳”、“人氣不高”的吐槽，但是等闆塊内的新房陸續入市，人氣問題會得到一定程度改善。交通方面有規劃中的13号線西延伸，一旦通車運營，将大大改善區域内的交通問題。

目前，闆塊内有首創禧瑞荟和西郊馬德裡莊園在售，19年出讓的2幅地塊目前仍在建設中。首創禧瑞荟項目在售建面92-115平米三房四房高層房源，均價62000元/平米。西郊莊園·馬德裡洋房建面220平米大平層僅剩餘一套，建面390-430平米複式房源剩餘三套。項目均價約70000元/平米。

2020年度春季行動 闵行最值得關注樓盤

根據樂居統計，2020年上半年闵行共有8盤意向加推，其中萬科青藤公園已經開始驗資，預計5至6月份推出新的疊墅、平層以及聯排房源，目前項目在售的高層均價約46000元/平米，項目所處的吳泾闆塊，其實也是非常值得推薦的闵行闆塊之一。

吳泾闆塊

其實，吳泾并不是傳統熱門置業闆塊，但是近幾年紫竹科技園區的迅速崛起以及加上吳泾闆塊内15号線、23号線的軌交規劃，這塊擁有上海黃浦江濱江段資源的闆塊，成了新的置業熱門！

另外，闵行還有這些好盤值得關注：

金科新弘古北天禦，位于颛橋，項目預計将推出一百多套建面約98-142平米高層和建面約130-140平米疊墅房源。 項目距離9号線桂林路站1.3公裡、10号線宋園路站1.1公裡、地鐵15号線吳中路站僅400米。

中崇濱江古北中央公園，地處金虹橋闆塊，距離10号線宋園路1.5公裡，9号線桂林路1.6公裡左右。 此外，中崇濱江古北中央公園項目北側自帶三萬方的商業街，附近還有古北亞繁國際廣場。

禹洲府，位于馬橋闆塊，項目目前在售房源均價46000元/平米，建面77-125平米2-4房。項目處于莘莊商圈、老闵行商圈以及旗忠國際生态别墅區的位置，背靠航天城、紫竹科學園區、闵行開發區等高尖科創園區，高新産業發展的同時人流将大量導入，區域未來的發展空間比較大，房價相對闵行其他闆塊也相對較低。

總的來說，闵行區未來的重心，根據近年的規劃和土地出讓來看，較為偏重大虹橋，也就是華漕闆塊。置業門檻方面，随着馬橋闆塊的4.5w “低價房源”的陸續消耗，未來成交主力将會集中在6字開頭的華漕和7字開頭的金虹橋闆塊。

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文章來源:樂居買房

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