要購買法拍房，必不可少的一步就是看懂、看透拍賣公告。今天就以目前使用最為廣泛的兩大法拍平台的拍賣公告為例，給大家剖析一下，公告怎麼看？有哪些需要注意的信息？

阿裡拍賣：信息闆塊主要分為出價頁面、标的物介紹、競買公告、競買須知、競買記錄。

京東拍賣：信息闆塊主要分為：出價頁面、競買公告、競買須知、标的物詳情、保證金須知、出價記錄、優先購買權人、相關幫助。

兩個平台中信息的展示方式略有不同，關鍵信息是都有體現的。接下來，開始詳細解讀！

一、出價頁面

打開每個标的物，最先看到的就是這個頁面，這部分簡要展示了标的物信息，包括房屋具體位置、拍賣階段、拍賣時間、起拍價、評估價、保證金、優先購買權人、加價幅度還有競價信息的實時變動。

1、上拍時間

最高院規定網絡司法拍賣應當先期公告，拍賣公告除通過法定途徑發布外，還應同時在網絡司法拍賣平台發布。拍賣動産的，應當在拍賣十五日前公告；拍賣不動産或者其他财産權的，應當在拍賣三十日前公告。

流拍後，應當在三十日内在同一網絡司法拍賣平台再次拍賣，拍賣動産的應當在拍賣七日前公告；拍賣不動産或者其他财産權的應當在拍賣十五日前公告。

2、起拍價

起拍價可能的3種方式：一是評估價；二是評估價的8折；三是法院組織活動，1元起拍。

3、評估價

評估價的3種：一是網絡詢價，高效快捷成本低但是經常發現存在一些嚴重不符合市場價情況；二是評估公司評估，受債權人或債務人影響，基本反應市場價；三是協商議價，債權債務雙方進行協商達成一緻，會考慮房内裝修等情況。

4、保證金

最高院規定是：保證金數額由人民法院在起拍價的百分之五至百分之二十範圍内确定。實際通常是10%，專業的債權人與法院協商可以調整至5%。保證金越低，能夠吸引更多的買家參拍。

5、競價與延時周期

最高院規定競價周期不小于24小時。實際平台上都定的是1天，延時周期為5分鐘。競價程序結束前五分鐘内無人出價的，最後出價即為成交價；有出價的，競價時間自該出價時點順延五分鐘。

二、标的物介紹

這裡顯示的是标的情況調查表（京東拍賣這部分附評估報告），包括産權人信息、權證情況、租賃情況、抵押情況、占用情況等。

1、相關附件

主要有兩類，評估報告和法院裁定。

通過法院裁定能了解相關債權人和債務人，主審法院、法官，有助于詳細了解拍賣房屋背後的緣由。評估報告，有助于全面了解房屋的基本情況。

但是，可能近半數房源沒有相關附件提供，這就需要詳細查看已經公布的公告内容。

2、标的物名稱

根據标的物的名稱，可以十分具體的了解到房屋所在地，通過這個信息，在網絡平台上查詢該房屋所在小區的位置、周邊、市場價格等情況，可以快速了解該房源的實際條件。

3、權證情況

包括法院執行裁定、房屋産權證、土地産權證。

法院執行裁定書可以通過裁判文書網查閱裁定書全文；房屋産權證、土地産權證多數是二證合一，有一個産權證号，便于我們直接去房管局做産調。還有個别情況是房、地分離分開辦證的，也是需要注意的情況。

4、标的所有人

如果有2人及以上所有人，要注意了解房屋産權情況，比如，是否存在夫妻産權，是否是共同債務人、擔保人，是否有未成年産權人等等，以避免拍到部分産權的房屋。

5、評估鑒定基準日

這個時間很關鍵，2016至2021一直是國内房價變動很大的時期，評估時間能夠看出房屋評估價與當前的市場價是否仍然相符。評估價有效期為1年，有時候1年之内房價也會有較大變化，若評估後房價大跌，對該房屋的拍賣十分不利。根據評估基準日，可以更加準确的判斷房屋當前的性價比。

6、标的現狀

大家關心的稅費、騰房、過戶問題，在這裡都能得到一些标志性信息，比如：房屋權屬不同，後續所需繳納的稅費會有所不同；如果房屋是有租賃、未騰空的情況，那就要視情況判斷後續處理的難易程度。

已經騰空的是最好的情況，後續的騰房、過戶都會比較輕松；如果是合法的租賃情況，尤其是長期租賃，如果不能解除租賃，那房子即使拍賣成功也無法立刻入住；還有就是有人占用的情況，可能是被執行人占用、債權人占用，或者其他案外人員占用，尤其遇到高齡占用人，後期解決是比較麻煩的。

當然，這些信息并不十分全面，更加具體精确的信息還是要靠盡調獲得。

三、競買公告

這部分是法院的競拍公告，具有相應的法律效力，一般是統一制式的文件。它規定了法拍房的競拍方式以及具體交易流程，一房一議，房源不同，可能會有細微的差别。

我們需要注意的是：看樣時間、競拍時間、競拍規則、購房資格确認、瑕疵擔保責任說明、支付尾款時間、稅費承擔方式等。

關于網絡競價方式，一般以起拍價增價參拍，同時設置延時出價功能。也就是，假設拍賣時間為三天，在最後一天上午十點結束拍賣，但是若有競買人在結束前最後五分鐘出價，則拍賣延長五分鐘。

尾款支付時間也很重要，拍賣房源或執行法院不同會略有差異，通常為10至15個自然日。競拍成功後，必須在指定時間内把全款打入法院指定賬戶中。如果需要以貸款方式進行購買，一定提前做好貸款的預審和面簽，确保銀行及時放款。

法拍房的稅費在競買公告中會約定由誰承擔，這部分也要确認清楚。但是公告中不會顯示具體金額，為了避免承擔高額稅費的風險，一定要做好盡調，以實際的調查結果為準。

四、競買須知

競買須知和競買公告一樣都具有法律效力。主要的區别就是，競買公告是針對具體法拍房的購買介紹，而競買須知就是告知我們在購買之前需要注意什麼。

主要關注一下，拍賣标的物現狀、各項欠費、稅費承擔方式、其他特殊情況告知、參拍人規定等事項。确保自己有購買資格，明确須知中的各項要求，避免後期悔拍的情況出現。

五、出價記錄

出價記錄會随着競買人出價變化實時更新。受相關法律條文規定，參拍時出價記錄要實時更新并公示在上拍頁面中。拍賣開始前不顯示出價記錄，已經結束拍賣的會顯示拍賣過程中的出價記錄。

這個信息可以作為實際成交價格的重要參考，大家可以選擇相似條件的房源，看看其出價記錄，和你心中的意向成交價做一個比對，也好提前規劃相應的資金方案。

六、保證金須知、相關幫助

這部分内容在京東拍賣上是兩個獨立的闆塊，對于法拍房新手很友好，涵蓋了很多大家關心比較多的一些問題。

以上就是關于拍賣公告解讀的全部内容，要提醒大家一下，平台、房源不同，一些細節信息分布的闆塊可能存在細微的差别，隻要能找到關鍵信息即可。

還要注意，仔細研究拍賣公告是必須的，但不能隻看公告，更加具體準确的信息還是要以實地詳盡調查和看樣為準。

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