文 | 郭鵬 編輯 | Coral

8月24日，中國平安發布2022年半年報。上半年，中國平安淨利潤為602.73億元，同比增加3.91%。中國平安的股價受此激勵，以41.61元收盤，漲幅達2.19%。并且以平安為代表，作為重要的資金方，險資企業愈發側重參與能夠帶來長期、穩定回報的優質商業不動産投資。

控地産

據平安半年報數據顯示，其參與投資的房企或與房企合資成立的企業，期末餘額大多處于下降的狀态。

據财經新地産不完全統計，2022年上半年平安仍在投資的房企有旭輝、華夏幸福和金茂。平安在2017年開始入股旭輝和華夏幸福，2019年入股了金茂。

其中旭輝的長期股權投資期末餘額在2021年年末達到最高的43.3億元，上半年年末的餘額為32.3億元，下降了近11億元。華夏幸福的期末餘額最高值為193.3億元，如今則隻有31.5億元，相比于2020年的最高峰，下降了83.7%。金茂的餘額為72.8億元，相較于2021年年底增長了1.47億元。

除了投資房産公司股權，平安還與其他地産公司共同成立過合資公司。财經新地産不完全統計中國平安2015-2021年年報，以及2022年半年報，總計有6家該類型公司存在。

包括平安和華潤合資成立的廣州璟侖房地産，與香港置業合資成立上海怡濱置業，與首開、龍湖、保利合資成立北京昭泰房地産，與金地合資成立武漢市地安君泰房地産。上海怡濱置業是上海西岸金融城項目公司，項目于上海徐彙濱江，涉及高端商業、辦公、會展、酒店、住宅及公共空間等建設項目。

而與時代中國合資的佛山市時代華泰房地産，平安在2019年退出；與龍湖合資的南京名萬置業，平安在2021年退出。

此外，針對住宅項目公司，險資企業也在有序地退出。在8月3日，平安信托将持有的佛山市時代冠恒房地産開發有限公司40%股份，出讓給時代中國。6月22日，平安信托将佛山市時代天峰房地産開發有限公司30%股權出讓給時代中國。這兩家公司此前是由平安信托和時代中國合資擁有，平安信托出售股權後，離開了這兩家項目公司。

據平安信托2021年年報，其自營資産涉及房地産的資産為50.1億，占比15.52%，信托資産用于房地産的資産為686.7億元，占比為14.89%。而這幾個數字在2020年分别為59.3億、占比17.22%以及1011.2億、占比25.86%。平安信托涉及房地産的投資規模下降了31%。

平安信托在年報中表示，近年來金融服務實體經濟要求進一步強化，信托行業監管政策日益趨嚴，“壓非标、降通道、控地産”導向明确，信托公司傳統主力業務持續萎縮，行業面臨根本性變革。

另據新華保險年報顯示，其持有金茂的股份比例也大體呈現逐年降低的走勢。2017-2021年的持股比例分别為9.96%、9.2%、9.04%、8.35%、8.86%。

“控地産”漸成險資企業的共識。

投資商業不動産

同時，平安信托表示，房地産行業未來蘊藏住宅融資轉型商業地産投資機會。信托公司應基于地産行業發展大勢，主動從傳統住宅融資向商業地産投資轉型，大力布局倉儲物流、長租公寓、IDC 等基本面長期向好的細分領域。商業不動産投資堅持走專業化路線，深耕核心城市寫字樓、商業物業等資産，同時加大物流、長租公寓等新型地産的探索。

6月14日，遠洋集團将位于北京豐台區麗澤金融商務區北京遠洋銳中心項目出售給項目合作方中國平安人壽，交易金額達到50.15億元。8月8日，平安集團旗下公司在佛山拿地，建設目标為寫字樓和高端商業中心。

在2022年半年報業績會上，中國平安表示其涉及不動産投資的主要是銀行與險資，華夏幸福計提之後風險敞口計提已過去，全集團不動産行業風險可控。

具體在險資方面，2200多億元不動産敞口的50%以上，是實物不動産和收租型物業（物權），15%是分布于北上廣深一線城市優質不動産，獲取長期穩定現金流；另外50%屬于債類與股類資産，其中25%是債權類投資，外評95%以上都是3A風險完全可控；另外25%是股權類投資，其中60%以上是以股權形式持有的項目投資。

未來中國平安還會加配物流園區廉租房等符合國家發展政策的不動産投資，因為在優質資産稀缺的情況下，優質不動産可以提供穩定的現金流。

更加側重投資優質商業不動産的，不隻是平安。

據中國太保年報，中國太保投資的合營企業涉及房地産的企業有四家，分别為濱江祥瑞、瑞永景房産、臨港普洛斯、臨港雲慧。

濱江祥瑞的合作方是上海外灘濱江綜合開發有限公司，太保占股比為35.16%。瑞永景房産的合作方是瑞安房地産，該公司将會在上海黃浦區開發建設運營太平洋新天地商業中心。臨港普洛斯涉及物流地産業務，臨港雲慧涉及工業園區地産業務。

中國太保分别于2013年入股濱江祥瑞，2018年入股瑞永景房産，2020年入股臨港普洛斯、臨港雲慧。

與中國太保參股商業地産為主類似的是，中國人壽也偏好投資商業地産。

在3月25日舉辦的中國人壽2021年業績發布會上，中國人壽首席投資官張滌表示，房地産投資對于保險資金來說，是一個介于股票、債券之間具有長久期、抗通脹特征的一類資産，也是房地産公司大類資産中的重要組成部分，公司所投的房地産基本都是商業地産，不涉及住宅類投資。

從數據來看，按照銀保監會口徑，中國人壽的不動産投資占比不到3%，比較集中的是商業地産，如商業寫字樓、綜合體、物流等，集中于一二線核心城市，租金、出租率比較正常，風險可控；另一部分就是投資的不動産金融産品，例如棚改、區域性民生工程等，總體規模不大。

如果再擴大範圍，包括投資的房地産股票、債券，投資地産項目的規模占總資産的比例也不到4%。在房地産上的投資風險可控。未來，中國人壽仍會采取比較穩健、審慎的策略，重點關注國家政策比較鼓勵和支持的新基建、IDC（數據中心）、物流産業園、Pre-REITs的項目等來滿足長期配置需要。

今年4月，中國人壽旗下兩家企業以30億元的價格，收購了遠洋集團旗下位于北京朝陽區酒仙橋商圈的頤堤港一期項目股權。

在财經新地産的視頻節目“财小新會客廳第五期”中，與會的商業地産專家也表示過，為了追求穩定的回報，很多北美險資公司會持有大量商業地産項目，每年收獲3%-5%的收益。

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