十一假期過去了，但是對于房企來說，這個十一假期過得太平淡，并沒有達到預期的效果。在今明的十一黃金周，關于房子熱銷的消息寥寥無幾，而更多的消息則是開發商不斷推出了降價促銷活動。根據統計數據顯示，在2021年9月份全國平均房價迎來77個月首次環比下跌之後，2022年9月份不管是新房還是二手房平均價格都再次環比下跌，這說明目前房價下跌的勢頭依舊持續。雖然各地十一假期的住宅成交數據還沒有統計出來，但是情況肯定不是很好。相比于2021年還有不少人看漲房價，今年以來看跌房價的人是越來越多，各種樓市利好政策都無法阻止人們看跌房價。

在買房這件事情上，大家基本上都是“買漲不買跌”，在房價上漲時，不僅投資客大量投資房産，就是剛需購房者也會積極買房，有錢就買房，沒錢借錢也要買房。但是現在情況不同了，在房價不斷下跌的大環境下，投資者不僅不再買房子，并且還是開始抛售房産。而對于真正的剛需購房者，他們現在雖然需要房子，但是同樣會擔心房價下跌讓自己房子貶值，因此現在很多剛需購房者都在保持觀望态度，等待房價下一步的動向。其實，現在剛需購房者擔心的并不僅僅是房價下跌，同時更擔心房價會突然上漲，因為房價突然上漲，會讓很多原本資金就有限的剛需購房者更買不起。在過去，很多人因為房價上漲已經錯過很多次購房機會，所以對于還沒有房子的剛需家庭來說，相比于房價下跌，他們更擔心的是房價上漲。

人們現在有這種擔心也是情有可原，畢竟進入2022年以來，各地樓市調控政策逐步放松，不少城市和地區也出台了救市政策。就比如在9月底，房貸利率再次降低，首套房房貸利率已經跌破4%，比2021年最高7%的房貸利率低了太多。另外，2022年10月1日至2023年12月31日期間進行改善置業，在出售住房後1年内重新購房的家庭，可以享受個人所得稅退稅優惠。很明顯，這個政策會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。也就是說，最近一年以來樓市政策一直在好轉，各地“保交樓”政策一直在持續推動，房地産行業的基本環境也在逐漸變好。所以，在目前這種樓市政策環境下，房價确實有上漲的可能，但是人們也不用太擔心，因為“房住不炒”的調控底線并沒有被突破，并且樓市庫存依舊比較高，房企資金緊張。

2022年僅剩下2個多月，留給房企的時間真心不多了，在有限的時間内，每個房企都想在最後兩個多月裡取得好的銷售業績，這樣不僅能夠回籠資金降低負債率，同時也能讓企業業績更好看一些。所以，從現在起到今年年底，樓市的主基調就是降價促銷，不用擔心房價會上漲，畢竟十一假期開發商都沒有勇氣提升房價，更不用說假期後的年尾了。那麼，今明兩年到底該不該買房呢？其實該不該買房答案已經很清楚，畢竟未來一兩年的房價走勢已經很明朗。通過去年的樓市政策來看，2021年的樓市調控政策持續收緊，不僅有“限貸令”和“三條紅線”政策，同時房貸利率也不斷上漲，但是從2021年底到現在，各地樓市調控政策在不斷放松，甚至出台了不少救市政策。兩年裡完全相反的政策，這到底是什麼原因呢？

其實，2021年和2022年樓市調控政策截然相反的根本原因很簡單，就是樓市調控政策并不是為了打壓房價，而是為了讓房價穩定，在穩定的房價走勢中讓樓市穩定發展。2021年各地樓市回暖，樓市炒作現象越來越嚴重，自然需要出台更為嚴厲的調控政策。但是從2021年9月份來說樓市急速轉冷，這也不利于樓市的穩定發展，因此從2021年底開始各地開始放松樓市調控政策，同時一些城市和地區也出台了一些救市政策。很明顯，這兩年不同的調控政策的目的是一樣的，那就是穩定樓市發展，穩定房價走勢。

因此，在這種松弛有度的調控政策下，今明兩年的房價走勢已經很清楚了，那就是以穩定為主，房價在穩定的走勢中根據真實的供需關系上漲或者下跌。因此，對于真正有住房需求的家庭來說，今明兩年是比較不錯的購房機會，趁着房企資金鍊緊張、折扣力度大的機會，不管是二手房還是新房的價格都比較低，買房者能享受到比較大的優惠。

雖然今明兩年是不錯的買房機會，但是對于準備在今明兩年買房的家庭，筆者有三個忠告：

1、 買房之前看自己所在城市和地區的發展潛力和目前的房價水平。未來房價是上漲還是下跌是需要人口來支撐的，而對于經濟發展潛力大的一二線熱點城市和區域，未來人口會持續流入，所以這些地區的房價未來也會很堅挺，上漲的空間還比較大。而對于那些人口流失的三四線城市，目前房價還位居高位，那麼随着人口流失，房價會面臨持續下跌的行情。因此，在買房時，也需要看看自身所在的城市和地區的實際情況，再下決定是現在買房還是再等一等；

2、 根據自身經濟條件買房，購買自身經濟條件範圍内的房子。現在的購房邏輯和過去已經不同，過去房價上漲，人們買房時能買多不買少、能買大不買小，這樣房價上漲之後能掙更多錢。就算以後人們還不上房貸，由于房子增值很多，賣掉房子也能掙很多錢。但是現在的房價走勢是穩定的，不僅有下跌的可能，就算房價上漲，上漲幅度也很小。所以。按照現在的房價走勢，想靠買房掙錢很難，一旦還不上房貸，賣房時扣除房貸利息和其他購房成本，可能會虧損很多，這會讓原本就不富裕的生活雪上加霜；

3、 建議優先選擇二手房，價格優惠，風險小。二手房是現房，不僅質量、配套、物業服務和周邊的交通配套都看得見摸得着，并且買了就能居住，基本上沒有風險。加上現在房子不好賣，二手房降價幅度更大，很多地區的二手房(準新房)的價格比周邊新房期房還要低，所以在售價方面新房期房也沒了優勢。在這種情況下，筆者是建議優先選擇二手房現房的，如果是新房，也建議挑選現房。

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