來源：中所法律咨詢

離婚後的分割和歸屬都是很大的問題，由于不了解相關法律法規和相關程序，很多夫妻都會産生糾紛，而其中房産歸屬是麻煩。這時人們會遇到一個詞“離婚析産房屋”，那麼，什麼是離婚析産房屋？離婚析産房子交易程序如何？

什麼是離婚析産房屋?

一、什麼是離婚析産房屋

離婚析産房屋有兩個含義：

1.指離婚時，對婚姻存續期間共有的房屋進行分割

2.指離婚對财産進行分割時，婚姻存續期間共有的财産所指向的房屋。

離婚析産是夫妻雙方因離婚後彼此就個人對房屋所占的份額進行轉移的一種登記手續。目前規定，雙方是免收交易稅費的。

若拟析産的房屋正在按揭中，需要抵押權人即貸款銀行的才能辦理析産登記，或者将貸款結清。另外，各個銀行對于離婚析産有不同做法，通常來說客戶除了要到銀行簽署相關文件外，一般需要還相應擔保。

二、辦理離婚析産登記的必備資料

1.離婚判決書或離婚協議書或離婚證;

2.房地産證(如有共有證的,包括共有證);

3.申請人的身份證明;

4.房地産登記申請書;

5.委托書。

析産基本步驟:

1.到公證處辦理析産公證 (注:如有離婚判決書的話則無需辦理公證);

2.到交易中心辦理轉繪;

3.到房管局辦理免征契稅申請;

4.辦理析産登記手續并繳交登記費;

5.取證。

三、有關離婚房産分配的小提示

1.夫妻雙方離婚時，離婚協議書、民事判決書或者民事調解書上，應當準确詳盡的描述房屋坐落、産權證号、産權歸屬等信息。

2.協議離婚的，應由原夫妻雙方同時申請辦理。經法院判決或調解離婚的，可由取得産權一方單方申請辦理。

3.離婚之後，如果存在房産分割等問題，應及時辦理離婚析産登記，明晰産權的歸屬，以免因為時間過久造成不必要的麻煩。

4.房屋無論歸個人所有還是共同共有，都應進行登記。登記後，房屋産權将依申請歸個人單獨所有或雙方共同共有，産權證的附記上也将予以注明，以便明晰産權。

5.離婚時對一方的婚前财産，雙方約定進行分割的，可根據雙方的約定辦理離婚析産登記。如離婚時無約定，婚前個人财産仍視為個人所有。

如何辦理離婚析産，涉及哪些稅務問題？

1、到公證處辦理析産公證2、到交易中心辦理轉繪3、到房管局辦理免征契稅申請4、辦理析産登記手續5、取證(交證照印花稅5元)。(一)關于營業稅問題，個人無償贈與不動産、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：其中第(一)項：離婚财産分割;(二)關于契稅問題。

男女雙方結婚後，不免因各種原因最終走向離婚的道路。一旦男女雙方離婚，可能會涉及析産、子女撫養等問題。具體而言，男女雙方離婚的，該如何辦理離婚析産呢，離婚析産涉及哪些費用和稅費呢？律師365小編為您解答。

一、辦理離婚析産所需材料

辦理離婚析産，需要帶齊以下資料：

1、離婚判決書(需中級以上人民法院作出的判決書，如初級人民法院判決的需提供民事調解書或生效書)或離婚協議書(需經區級以上公證處公證，沒有公證的需夫妻雙方親自到現場辦理析産登記)或離婚證(背後需注明财産分配情況);

2、房地産證(如有共有證的，需帶備);申請人的身份證件;房地産登記申請書;委托書。

通過離婚析産的方式分割房屋産權是夫妻雙方對共同共有财産的處置，個人因離婚辦理房屋産權過戶手續，不征收個人所得稅。而個人轉讓離婚析産房屋所取得的收入，扣除其相應财産原值和合理費用後，餘額按照規定稅率繳納個人所得稅;其相應财産原值，為房屋初次購置原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋所有權的比例。

二、辦理離婚析産過戶的手續

對于夫妻因離婚辦理房屋産權過戶，屬于房産共有權的變動，根據相關法律法規的規定，離婚析産是免交易稅費的。辦理離婚産權過戶的手續為：

1、到公證處辦理析産公證(費用約500-800元)(注：如有離婚判決書的話可免該步驟，即無需辦理公證);

2、到交易中心辦理轉繪(一般即日可出);

3、 到房管局辦理免征契稅申請(約10個工作日);

4、辦理析産登記手續(約7個工作日)并繳交50元登記費;

5、取證(交證照印花稅5元)

三、夫妻離婚房産産權變更涉稅問題

離婚房産分割涉稅問題，主要是房屋産權變更環節。按法律規定對婚後财産(房屋)不管産權所有人是誰(其中一方)都屬于夫妻共有财産，在析産時可能有三種情況：一是一方放棄全部歸另一方擁有;二是雙方各擁有一部分;三是房屋歸一方所有，另一方按房屋份額得到補償。如果原房屋的産權所有人是離婚後的持有人，不需要辦理變更手續。如果原産權所有人不是離婚後的持有人，則需要産權變更，變更時主要涉及以下幾個稅種的征免界定。

(一)關于營業稅問題，根據《财政部國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若幹免稅政策的通知》(财稅[2009]111号)第二條規定：個人無償贈與不動産、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：其中第(一)項：離婚财産分割;第(二)項：無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。對一方放棄全部歸另一方擁有，屬于無償贈與配偶;對各擁有一部，屬于離婚财産分割都暫免征收營業稅。對一方擁有，另一方得到補償也應該屬于離婚房産分割暫免征收營業稅。

(二)關于契稅問題，在離婚分割房産辦理産權時可按《國家稅務局關于離婚後房屋權屬變化是否征收契稅的批複》(國稅函[1999]391号)規定判定，即：“根據我國婚姻法的規定，夫妻共有房屋屬共同共有财産。因夫妻财産分割而将原共有房屋産權歸屬一方，是房産共有權的變動而不是現行契稅政策規定征稅的房屋産權轉移行為。因此，對離婚後原共有房屋産權的歸屬人不征收契稅。”也就是，無論是分割後辦理各方擁有産權，還是歸一方擁有産權，也無論是一方放棄還是一方得到補償，在變更産權時都不征收契稅。

(三)關于個人所得稅問題，《财政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(财稅[2009]78号)規定：以下情形的房屋産權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅。其中第三條第(一)項規定：“房屋産權所有人将房屋産權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。”對離婚房産分割，如果一方放棄歸另一方所有，則屬于将房屋産權無償贈與配偶不征個人所得稅。如果各擁有一部分，分割時根據《國家稅務總局關于明确個人所得稅若幹政策執行問題的通知》(國稅發〔2009〕121号)第四條第(一)項規定：“通過離婚析産的方式分割房屋産權是夫妻雙方對共同共有财産的處置，個人因離婚辦理房屋産權過戶手續，不征收個人所得稅。”

如果一方擁有房屋所有權，另一方得到補償，對得到補償的一方是否需要繳納個人所得稅?再看國稅發〔2009〕121号第四條第(二)項：“個人轉讓離婚析産房屋所取得的收入，允許扣除其相應的财産原值和合理費用後，餘額按照規定的稅率繳納個人所得稅;其相應的财産原值，為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋所有權的比例。”從這個文件分析，對個人轉讓離婚析産房屋所取得的收入需要繳納個人所得稅。那麼，是不是在一方擁有房屋所有權，另一方得到對方補償時，就要對得到補償的一方征收個人所得稅?筆者認為：這個環節不征個人所得稅。理由是：這部分财産原本就屬于個人所有，并非轉讓行為，隻是通過變現形式擁有自己的财産。另外，如果離婚前這個房屋的産權所有人是男方，離婚後男方擁有，女方得到補償，則不需要更名。也就不涉及個人所得稅。相反，如果離婚前這個房屋的産權所有人是男方，離婚後歸女方擁有，男方得到補償時則需要更名。更名時如果征收個人所得稅，這不公平。所以，個人轉讓離婚析産房屋隻有在轉讓給第三人(非夫妻各方)時，才涉及個人所得稅。另外國稅發〔2009〕121号第四條第(三)項還規定：“個人轉讓離婚析産房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。”

上述介紹可以看出，男女雙方辦理離婚析産的的，應當帶齊離婚判決書、房産證、身份證明等材料。實務中辦理離婚析産涉及專業的法律問題，因此，建議當時人辦理離婚析産時，及時向專業的律師咨詢，以便維護自身權益。

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