第一節　建設用地概述

　　一、建設用地的分類　　（一）按土地使用的主要性質分類

　　（二）按土地上附着物的性質分類　　1.建築物用地。是指建築物占用使用的土地。　　2.構築物用地。是指構築物占用使用的土地。　　（三）按土地所有權的歸屬分類　　1.國有建設用地，簡稱建設用地。包括城市市區的土地、鐵路、公路、機場、國有企業、港口等用地。　　2.集體所有建設用地。包括農民宅基地、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、鄉村辦企業使用農民集體所有的建設用地。

　　（四）按建設用地的狀況分類　　1.新增建設用地　　是指新近某一時點以後由其他非建設用地轉變而來的建設用地。　　2.存量建設用地　　是指新近某一時點以前已有的建設用地。　　這兩類建設用地在進入市場交易過程中，有不同的方式和審批要求。　　【本質】新增建設用地，可能涉及農用地轉為建設用地　　（五）按建設用地的使用期限分類　　1.永久性建設用地　　是指建設用地一經使用後就不再恢複原來狀态的土地；　　2.臨時建設用地　　是指在實施過程中，需要臨時性使用的土地。臨時使用土地期限一般不超過2年。　　建設周期較長的能源、交通、水利等基礎設施建設使用的臨時用地，期限不超過4年。

　　　二、建設用地的特點　　1.無需利用土壤的生産功能，因為無關種植。農轉建易，建恢農難，不輕易将農用地轉變為建設用地。　　2.可以産生更高的經濟效益，故人們熱衷于農轉建，但全世界範疇都在嚴格管控。　　3.區位是非常重要的條件。但區位也具有相對性，因為不同物業類型對用地的要求不同。

　　補充　　1.國家依法實行國有土地有償使用制度　　有償的形式：出讓、租賃、作價出資入股。　　土地所有權人付出/土地使用權承受人獲得：土地使用權　　土地使用權承受人付出/土地使用權人獲得：土地出讓金、土地租金、股權（分紅）　　2.國家在法律規定的範圍内劃撥國有土地使用權　　我國發布《劃撥用地目錄》，目錄中的工程項目，均為可以使用劃撥地塊的項目。　　獲得劃撥地塊，可能是無償獲得，也可能是在繳納補償款後獲得，但土地使用權承受人無需支付出讓金等款項。　　3.無論是“有償的出讓、租賃、作價出資入股”或者“無償/相對無償的劃撥”，均屬于一級市場。　　4.土地使用權的承受人（土地使用者），可以依法将合法取得的土地使用權在二級市場上流轉，例如：轉讓、出租、 抵押、互換、贈與……　　5.上述土地使用權，在我國一度僅指國有建設用地使用權，對于集體建設用地使用權的流轉，有嚴格的限制，但随着時代發展，集體建設用地中的經營性用地，也可以入市。

　　　　三、建設用地供應的曆史沿革　　（一）城鎮建設用地供應　　1.改革開放前，我國城市土地使用制度的基本特征是：行政劃撥、無償無限期使用、土地使用權禁止轉讓。　　2.自20世紀80年代初開始，我國實施城市土地使用制改革，實行城市國有土地有償使用制度。　　3.1987年下半年，深圳經濟特區率先進行國家出讓土地使用權，規定使用年限，一次性收取土地出讓金，并且允許受讓方轉讓土地使用權或進行抵押。1987年11月，上海、廣州、深圳、廈門等城市先後制定和頒發了地方性土地使用權有償出讓和轉讓的相關條例或規定。　　4.1988年4月12日，《憲法》第十條第四款“不得出租土地“的規定修改為“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”同年12月29日，《土地管理法》也作了相應修改。　　這為城市土地出讓轉讓制度在全國推行提供了基本法律依據。　　5.1990年5月19日，國務院發布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權出讓、轉讓、抵押、終止等問題作了具體規定。　　6.1994年7月5日第八屆全國人大常委會第八次會議通過了《城市房地産管理法》，對土地使用權出讓和轉讓作出了進一步規定。　　自此，全面開放城市國有土地使用權市場。

　　（二）農村集體經營性建設用地入市供應　　長期以來，我國法律對集體建設用地使用和流轉有着嚴格的限制規定……隻有将集體建設用地征收為國有土地後，該幅土地才可以出讓給單位或者個人使用。　　這一規定使集體建設用地的價值不能顯化。中國共産黨十八屆三中全會對農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革作出重要部署。　　2015年3月，國土資源部啟動農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。　　2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《土地管理法》修正案，删除了原法第四十三條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權後還可以轉讓、互換或者抵押。

　　四、建設用地使用的一般規定　　（一）建設用地使用原則和要求　　【關鍵詞】符合規劃計劃、節約資源、環保、減少土壤污染、保證土壤質量　　（二）土地利用計劃管理　　各級人民政府應當依據……國土空間規劃、國家産業政策等，加強土地利用計劃管理。　　【注意】國土空間規劃，在未來将成為土地利用、城市發展等的宗旨　　（三）臨時用地使用與管理　　臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建築物。　　搶險救災、疫情防控等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，臨時用地的，用後應當恢複原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續；　　（經決策）屬于永久性建設用地的，建設單位應當在不晚于應急處置工作結束6個月内申請補辦建設用地審批手續。

　　五、土地市場的發展和完善　　為完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，結合各地改革試點實踐，經國務院同意，《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》提出了以下具體要求。　　【關聯】第六章　房地産交易管理制度法規政策

　　（一）完善轉讓規則，促進要素流通　　1.建設用地使用權轉移的，地上建築物、其他附着物所有權應一并轉移。　　2.以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；　　3.不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款；　　4.以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓……不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓後，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

　　（二）完善出租管理，提高服務水平　　1.以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。　　2.宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。　　（三）完善抵押機制，保障合法權益　　1.以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。　　2.以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。　　3.以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設後，根據租賃合同約定，其地上建築物、其他附着物連同土地可以依法一并抵押。　　4.探索——允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等财産進行抵押融資。　　【本質】養老、教育仍舊發揮公益作用

　　（四）創新運行模式，規範市場秩序　　1.建立“信息發布－達成意向－簽訂合同－交易監管”的交易流程。　　2.達成一緻後簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比标定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。　　（五）健全服務體系，加強監測監管　　1.大力發展“互聯網＋政務服務”，積極推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”。　　2.要加強對交易各方的信用監管，健全以“雙随機、一公開”為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制。

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