當“分化”成為本輪樓市的關鍵詞，選對闆塊就變得很重要。那麼，福州哪些闆塊熱度較高，哪些闆塊正淪為棄子？

數據可以給你答案。

去化周期，也叫存銷比，代表一定時期内市場的需求和供應情況。去化周期越長的闆塊，銷售壓力就越大，房價可能會面臨一定的走弱風險。

福州現有的新房庫存按年均銷售速度測算，桂湖闆塊竟然要賣32個月！去化周期最短的則是義序闆塊，僅剩2個月。

來，一起感受福州各闆塊之間的鴻溝。那些去化堪憂的，購房者注意避坑。

福州樓市真實存量曝光！克爾瑞最新數據顯示，目前福州五區普通住宅庫存為232萬㎡，去化周期為9個月。

倉山區、晉安區庫存高企。其中，倉山區存量高達93萬方，主要集中于三江口、奧體等闆塊。晉安區存量高達82萬方，主要集中在北區、桂湖闆塊。

但存量高并不意味着房子難賣。比如中心城區和東區闆塊，雖然庫存相對較高，但是銷售的速度也快。

狹義去化周期=新建商品住宅庫存面積/年均銷售面積

2021年福州五區各闆塊普通住宅狹義去化周期排序如下：

桂湖（32個月）＞三江口（14個月）＞琅岐、北區、快安、奧體（13個月）＞南站（10個月）＞亭江、東區（9個月）＞江濱、 帝封江（7個月）＞中心城區（6個月）＞ 西區、金山、 會展、淮安（5個月）＞ 馬尾老城區（4個月）＞ 煙台山（3個月）＞ 義序（2個月）

一般認為，6-12 個月算比較健康的房地産庫存去化周期。福州大多數闆塊的去化周期處于合理區間。但桂湖闆塊數據驚人，32個月的去化周期，就問你怕不怕？相反，義序和煙台山去化壓力則相對小很多。

從去化周期可以看出，闆塊的悲喜并不相通。下面我們來看看，福州五區哪些闆塊可以重點關注？哪些闆塊能不買就不買？

1、去化周期大于1年、庫存風險偏高的

桂湖闆塊：福州遠郊樓市的反面案例，危險不止一點點。以碧桂園悅玲珑為代表，開發商已經放棄幻想，降價、上分銷、加速去化！

三江口闆塊：内部價值分化加劇。掌握名校流量密碼的樟岚片區房價相對堅挺，而遠郊區域中海錦江城等滞銷盤已經含淚虧本賣房。作為政府重點打造的東南門戶，大三江口破局需要等待。

琅岐闆塊：别再迷戀國際旅遊島，闆塊開發沒有驚喜。

北區闆塊：高開低走的典型，庫存較高，分化明顯。核心區綠城海棠映月基本售罄，泉頭山下的多個項目從期房賣成現房。買入需要做好長期持有的準備。

快安闆塊：發展高峰已過。居住環境好，但配套先天不足，地鐵也救不了。

奧體闆塊：被“三件套”拉胯，配套對不起價格。

2、去化周期6-12個月，處于合理區間的

南站闆塊：現有項目少，購房者可選擇性不高。南湖片區開發在即，未來可期。

亭江闆塊：靠高傭金和讓利走量。房價沒有最低，隻有更低，但依然不建議入手。

東區闆塊：同闆塊不同命運。東二環熱度最高，建發養雲二期帶出豪宅熱銷節奏。但真·東二環的樓盤銷售接近尾聲，庫存集中在東三環。房企接下來将轉戰五裡亭，但區域認可度還有待加強

江濱闆塊：江景豪宅撐起的房價天花闆，庫存已見底。融僑外灘壹号套均總價超千萬，終極改善首選。

帝封江闆塊：除了地鐵，能吹的不多，開發商資金鍊是最大的不确定因素。樓盤體量大，去化壓力明顯。闆塊價格防線已擊潰，購買仍需謹慎。

中心闆塊：你永遠可以相信的地段。恒大天璟底價甩盤使得整體流速走高。闆塊供應告急，未來新盤也不愁賣。

3、去化周期小于6個月，去化速度相對樂觀的

西區闆塊：可供開發土地較少，僅有兩三個項目在售。現象級樓盤保利首開天悅二期帶動闆塊房價水漲船高。

金山闆塊：開發成熟，多盤進入餘房銷售，去化壓力尚可。改善大風刮到，房價穩中有升。

會展闆塊：二環周邊為數不多的限價區域，一二手房倒挂現象加速新項目去化，可持續看好。但江南CBD除了建總領築、凱佳江南裡外，選擇性不多。

淮安闆塊：臨近鼓樓但配套匮乏。闆塊内隻有建發榕墅灣在售，别墅去化相對吃力，靠的是降價搶跑。

馬尾老城區：你看不上的馬尾正在悄然升溫？不。房價跌跌不休，吸引到的隻是地緣性客戶。

煙台山闆塊：房價穩居3萬 。地鐵、商業、教育、公園配套優越，還有江景加持，老倉山活該這麼火。

義序闆塊：福州闆塊輪動已輪到南二環當主角。從銷售業績看，闆塊内新盤具備較強的市場競争力。随着城市更新不斷加碼，未來發展潛力較大。

除了待售項目，如果再加上土儲庫存，廣義庫存即潛在供應最大的闆塊就變成：北區、東區、三江口和帝封江闆塊。

庫存大規模爆發，上述闆塊競争将進入白熱化狀态。開發商為了保證現金流，大概率會加大打折促銷力度。

此外，福州自然資源和規劃近日還在2022年第一批集中出讓土地招商推介會上，重點推介了三江口片區、晉安湖片區、南二環片區及地鐵站點周邊地塊。

以目前低迷的成交走勢來看，今年新出讓地塊入市後，三江口片區實際的去化周期還要更長，新房市場銷售嚴重承壓。勢頭強勁的南二環闆塊内卷也将加劇。

不難看出，福州外圍闆塊普遍面臨着銷售壓力，主城區價值回歸。不信再看一組數據：

根據中原地産數據，長樂商品住宅狹義庫存為71.58萬㎡，去化周期長達15.7個月；而閩侯商品住宅狹義庫存為81.96萬㎡，去化周期長達11.4個月。

二者去化周期明顯高于五區。尤其是長樂，整體去化速度跟不上供應速度，中長期庫存風險依舊較大。

說了這麼多，闆塊的去化周期也隻是給購房者提供一個參考。無論是市中心還是外圍區，個體樓盤之間的去化也有明顯分化。

購房者要學會在闆塊分化中尋找優質抗跌的房子。

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