重慶行情熱了，持續在熱。

四月，樹老師接到的咨詢絲毫沒有任何減少，逐漸的，明顯感覺有很多外地朋友來渝。大多數朋友還是做了不少功課，上來會提訴求：樹老師幫我在兩濱一嘴找個筍盤。

還好，兩濱一嘴是搞清楚了。

至于筍盤，這個行情下，什麼是筍盤？

1.房子正常的。

2.業主可控的。

也可以通俗一點說：

網紅小區裡，這周能買到的最高性價比的那套，大概率就是下周公認的筍盤。

有錢的朋友，一邊說行情要謹慎看待，一邊抓緊繼續加倉。

扛不住的朋友，嘴上說出貨，真有人出價的時候，賣沒賣隻有自己知道。

言歸正傳，具體的問題遇到多了，改不了總結的習慣。

踏實整理了一份外地人來重慶投資的誤區。

若能夠助人，也算是好事。

誤區一

APP上看天下，盲目判斷市場

借此機會，教大家怎麼用好貝殼APP。

我們通常在異地聽到哪裡的行情還不錯，第一時間就是看各類公衆号，了解耳熟能詳的地段，然後拿着貝殼APP開始熟悉這些地段。

大概有幾種看房方法：

1.會用“地圖找房”，看小區位置，熟悉小區及周邊價格。

2.會看到意向的“小區均價”，然後按價格排序，找出低單價的房源。

3.會看“過往成交”價，往前看幾個月，以最低價為入手标準。

通過這三種辦法，基本形成大體印象和想法：

1.這個片區大概就這個價。

2.低單價的就是目前小區相對的起步價格。

3.要想辦法買到之前的成交價。

但，這些方法判斷會有幾個明顯問題：

1.重慶的地形複雜，小區内部落差很大，視野相差也很多，很多房子本身有硬傷，比如1-2樓潮濕，采光差等。

網紅小區低單價的房子，很可能是被大浪淘沙淘了又淘剩下來的。

這個小區的其他房子已經有不錯的漲幅時，這些硬傷房卻一直讓小區起步價格看起來：沒動。

怎麼判斷這些低單價房子有沒有問題？

挂牌挂了很久，帶看量很大，就是賣不出。

2.地圖顯示的均價，是由片區各種不同類型的房型加到一起平均的，重慶核心區建設時間很長，新舊房子交錯，同片區老房子和次新房價差很大，隔一條街，但房價可以差一倍。

隻看地圖，會錯誤理解均價。

而均價要不要變動，同時也要取決于這些老破房子價格動不動，但老破房子一般是行情後期才動，所以行情到下半場，均價才會明顯變動，這個時候，可能為時已晚。

3.過往成交價在橫盤期有一定參考意義，但是過往成交價這個欄目裡，成交的房子看不到朝向，裝修情況，樓層，隻能看平方數；無法精準參考。

裝修情況，樓層朝向會大大影響真實成交價。

另外貝殼APP很多房子的成交，并不顯示在"過往成交價"裡，很可能直接下架，緻使參考數據的取樣範圍并不精準。

正确的應該怎麼做

1.看“房客比”數據

貝殼有個非常好的後台數據：房客比。

單位時間内，新增房源和新增客源的比例，房源減少，客源增多，必然提示信号。

上圖為中海紫禦江山紫峰組團的房客比數據，可以看到，近一月暴增客戶800多組，房源卻隻增加了20多套，小區帶看量迅速上升，房客比變化，必然說明行情熱度。

2.看挂牌價趨勢

成交了的房子不全顯示，但挂牌了的房子會顯示價格，有行情的小區，挂牌價會逐漸升高，業主的挂牌價格是最受市場影響的心理價格。

上圖為長嘉彙一周的挂牌均價漲幅。

很簡單，給他打電話的人多了，身邊的信息量大了，必然提高挂牌價，挂牌均價是非常好的市場晴雨表。

3.必須到現場看房

看到行情好的趨勢，一定克服任何時間管理的拖沓。

第一時間踩盤，比對，現場了解。

會中介，談房東，跪銀行，一個都不能少。

沒有捷徑。

誤區二

完全對政策不做任何了解

很多朋友上來就問樹老師：重慶限不限購，限不限貸。

問了之後銷聲匿迹。

背後透露出了幾個想法：

如果麻煩就算了。

如果不麻煩可以試一試。

在此，樹老師建議那些來問我的朋友，準備一個詳細的問題清單，我們不怕麻煩。

解決系統的問題，建立好框架。

投資一個城市，連一個問題清單都準備不出來。

買什麼房？

這個問題清單本身，能拿到什麼樣的答案，也是你判斷你的買房合作方靠譜不靠譜，專業不專業的重要因素。

異地買對房，不如說是：在異地找對人買房。

某種程度上，人比房重要。

真要論異地買房的麻煩性，我相信一線城市比哪裡都麻煩。

再次重申，重慶是目前所有大城市裡，前期準備成本最低的，沒有之一。

購房政策和政策解讀，再看看這兩篇：

1、重慶購房政策簡述

2、購房政策解讀及常見問題解答

異地買房，考的是心力 執行。要提前做功課。

沒有克難心态，不要做房産投資。

誤區三

迷信首付低

低首付，誰都想，但免費的，往往是最貴的。

1.站在銀行層面

買房人無非就是希望：房子評估價高于市價，貸款時能多貸一點。

銀行系統現在越來越先進，越來越依賴于大數據，很多評估價都以系統為準，系統也随時在增加更多的參考量而升級，

評估價高于市價的機會，越來越少。

對于市場高度關注的盤，成交量非常大的盤。銀行的參考數據更全面，更精準，更及時。

風控永遠是銀行要考慮的第一位，

對于一些低關注能夠高評估的盤，很有可能是這個市場的最冷門小區。如果這個小區不漲價，再低的首付也沒有意義。

銀行遠比普通人聰明。

2.站在開放商層面

低首付是開發商給你的條件，就是希望房子迅速賣出去，我們可以理解為促銷手段。

多想想，開發商哪些情況要促銷？

1.産品不好賣。

2.需回籠資金。

3.大行情不好。

從年初一直促銷到年底的售樓部，多半沒啥好東西。

同樣的，你加了一堆中介，老是給你推一個新盤，經常廣告很吸引人，十萬首付，二十萬首付。一般也不是啥好東西。

一個信息，知道的人越多，越不值錢；夠得着的人越多，也越不值錢。

倒是一些售樓部，平時不吭不鬧，一到開盤的時候，一房難求。不妨多問問自己，這種信息，為什麼你總是不知道？為什麼最好的房子，總是要搖号？

誤區四

看房隻看大地段

經常來問的幾類問題：

樹老師，xx闆塊怎麼樣，xx片區怎麼樣？

樹老師，現在買房，買哪個闆塊？

樹老師，求推薦幾個片區吧？

其實這樣問也沒有錯。

我若非常敷衍的回答，xx闆塊好，xx闆塊不好，卻容易把新手帶到坑裡。

能判斷xx闆塊好不好的因素，一目了然，看配套資源強不強：學校，商業，地鐵，産業，公園...

能判斷一個房子能不能有投資價值，則需要非常好的“房感”，房感是需要綜合很多細節的。

樹老師試着去列出這些細節問題，怎麼在闆塊裡挑房：

一個大闆塊内，産品差别太複雜：

同一個闆塊，樓齡幾何如何？物管水平如何？綠化品質如何？梯戶比如何？戶型結構如何？裝修标準如何？開發商品牌如何？外立面風格如何？

每一個要素都直接影響這裡的價格。

一個大闆塊内，可選空間太複雜：

同樣的錢，買次新還是買老大？買兩房還是三房？買一套還是兩套？買新房還是買二手？

不同的選項對應不同的規劃和邏輯。

一個大闆塊内，價格差異太複雜：

價格相差1倍，低價的是否就是窪地？哪個價格在這個地段算有性價比？哪個價格在這個小區算有性價比？

什麼房對應什麼價格比較有成長空間。

一個大闆塊内，漲跌表現太複雜：

哪一類産品在這個片區供應稀缺？哪一類産品過去漲得最好？未來哪些産品有潛力？每一類産品漲得好不好的原因是什麼？

過往的市場表現得到了哪些啟示。

這樣的問題，我們還可以問出一大堆。

但是你會發現，這絕不僅僅是地段好不好一句話能概括的。

很多朋友喜歡拿某某地段的土拍說事，包括開發商也會這樣宣傳，“我旁邊土拍都已經1.4萬了，我的房價才1.4萬，我的房價就是大大的窪地。”

那可不一定。

就簡單拿觀音橋來說，這裡要地鐵有地鐵，要商業有商業，配套幾乎頂級，但這裡不少老破大，卻幾乎不動。

怎麼鑒别老破大，樹老師專門寫了一篇，直接指導實踐。

重慶老破大鑒别指南

“地段，地段，還是地段”，可能不靈。

誤區五

上來就要别人推薦八折筍盤

樹老師遇到不少朋友，人在外地，沒來重慶，冷不丁一句話：我隻要八折的房子，沒有折扣就不要給我推了。

首先理解八折什麼概念：

300萬的房賣240萬叫8折

200萬的房賣160萬叫8折

100萬的房賣80萬叫8折

常規的，200萬的房，要少40萬，才是8折。

這背離常識。

1.二手市場相對透明

在二手市場非常成熟的區域，在貝殼這樣全系統公開的房源體系下，每一套房子最終議價空間，是被多位中介熟知的。

二手市場其實非常透明，一套低于市價很多的房子，又不被各位中介知道的情況，極為稀少。

絕大多數時候，業主選擇在哪裡成交，最終各家報價實際出入不到1-2萬；同時，越是優質小區的業主，越願意去委托最規範的中介機構介入；不是誰砍價厲害，誰就最受歡迎,；公開的市場下，能夠充分和業主進行柔性溝通的，往往最優。

賣房的人，也選擇誰幫他賣。

2.有大折扣的往往有大隐情

成熟的市場裡，一個業主再缺錢，再不濟，都希望短時間内把房子賣高點，缺錢的時候，但凡有一個買家能夠高一點點，都會時刻影響他的決策。

什麼樣的房子，會不顧一切，不管議價，大殺價後巴不得立即成交？

隻有急用錢到一秒都不願意多等的人。

往往急用錢到無可奈何，債家也會多，房子上了幾個抵押，抵押也沒錢還，銀行催到家門口。

說不好剛簽合同，就來個查封；便宜不會無故便宜。

3.信息差需要等價交換

為什麼你買不到筍盤？

無非是你沒處理好掌握筍盤信息的人的關系。

筍盤瞬息萬變，任何一個中介真正有筍盤信息，更願意推給那些：願意付出足額中介費的，對筍盤能同頻溝通的，甚至是比較有錢的朋友。

連盤有沒有性價比還要從頭調研，極有可能在驗證和讨論這套房是否足夠便宜的那段時間，這套房已經沒有了。

買好房子是要上杆子上線的，簽合同簽到半夜是常事，非親非故的，遠程扔一句話想買好房子，不太可能。

這是市場的規律。

誤區六

過于迷信宏觀

看了一些關于城市的判斷，越宏觀的東西，落到實處的時候指導意義并不大，不管這個宏觀數據是正面的還是負面的

這些圖牛吧：

米字型高鐵，成渝都市圈

因為成渝都市圈，所以要買靠成都的西邊？

因為米字型高鐵，所以要買高鐵tod項目？

拿這種邏輯來選房問樹老師的朋友，還不少。

忘了這些細節：

學區什麼水平？商業什麼級别？企業什麼數量？

地鐵出口多遠？附近供需如何？人口什麼圈層？

弄懂這些，可能比看這種大規劃，看新聞聯播，來得實在得多。

另外看市場有沒有漲，這個東西比較唬人：城市均價。

均價這種東西是基本看不出大的動靜的，去年上海漲了這麼多，均價也就20%，不少樓盤基本是翻倍行情。

一套房子漲了40%，另一套房子沒漲，均價就漲了20%

一套房子漲了40%，另兩套房子沒漲，均價就漲了13%

大城市，拖後腿的區域，拖後腿的房子太多了。

往往郊區面積大，供應的房子也比核心區多，三套郊區房子不漲，就可以把一套稀缺核心區100%的漲幅，均價拉到隻有25%。

等均價漲了不少再買，基本上很多房子已經是尾聲行情了，進場大概率等來調控，調控了又罵娘。

誤區七

用其他城市的選房經驗對标重慶

中心論：

有多少外地人，至今還停留在“解放碑就是重慶最好的地方，哪裡離解放碑最近，哪裡的地段就最好”這種概念上。

這是典型的平原環狀城市思維。

重慶因為江山割裂，沒有辦法形成環狀城市發展格局，緻使多中心多組團，每個區都有每個區的中心。

但多中心不等于沒有中心，或是傳統中心就沒有價值。

怎麼去判斷一個區域是中心或具備中心潛力?

不看地圖，看這些公共資源的集中程度，關于公共資源集中怎麼判斷，樹老師在這篇文章中有提到：

西永和大學城的命門在哪？（一）

朝向論：

不少朋友，非朝南的房子不買。但凡朝向不是朝南，感覺要打對折。

地形，還是回到地形。

重慶是一個地形非常複雜的城市，地質條件也複雜，80%的樓都是筒子樓。

原因：

一、筒子樓地基更穩固安全。

二、江岸線崎岖，落差大，無法規整排列。

三、核心區寸土寸金，單位面積内修更多的建築，也能容下更多人。

所以，最好地段的房子，朝向往往七零八落。

紫禦江山這樣的小區，進了門就分不清東南西北。

就連長嘉彙這樣的地标級小區，最好的朝向是朝西的江景房。

但這影響他們的行情嗎？不影響。

這樣理解更直觀：

朝南的，一定是有溢價，因為足夠稀缺。

不朝南的，不一定有折價，也是市場的正常産品。

那哪些産品不正常？

重慶有三高：

高堡坎，高架橋，高壓線

房子離這三個東西近的，要麼采光不好，要麼噪音恐怖，要麼視野硬傷。

這才是朝向好不好的關鍵，而不是朝向本身。

甚至也有人比較喜歡朝西的房子，重慶沒有暖氣，冬天濕冷，有人專門喜歡當西曬。

所以，任何房子，一房一議。

平坦的郊區，新區，比如西永，中央公園，我們能看到很多闆式結構的新房，這代表了重慶新一代的審美和願望。

重慶人有了新的選擇；但是這些産品什麼時候能發揮大規模的漲價效應，本篇暫且不做論斷。

我隻能說，在相當長的一段時間内，一套房子離自己上班近不近，對于大多數人來講，比朝不朝南，更有吸引力。

啟示：

既不能脫離地段看産品，也不能脫離産品看地段。

那些年，你們在重慶買房，還踩了哪些坑？

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