最近沉寂了大半年的浦江鎮又熱鬧了起來，因為浦江又有新盤即将入市，就是華發建發·缦雲，是今年浦江的首批新房供應。

說起來，浦江的地盤并不小，但新房供應量卻不多。從2015年至今，供應量最多的時候也才隻有1582套，甚至還有斷供的年份。

除了供應量少且不穩定以外，浦江還有極高的一二手倒挂。比如華發建發·缦雲的均價為68000元/㎡，其周邊的次新房挂牌價普遍在9W以上，且這個價格是有真實成交，倒挂率起碼有到32%。

然而9W 還不是浦江的房價天花闆，浦江還有均價達到近14萬的頂級豪宅——上海桃花源，這個還是新房限價的結果，如果到二手房市場，絕對不止這個價。

地處外環外，房價卻和中環接近，浦江到底是一個怎樣的闆塊？

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前灘最佳的外溢闆塊

浦江，行政區劃上隸屬闵行，但地處浦東，是上海唯一一個區劃和地理有些割裂的地方，地理位置優越性非常明顯。

緊鄰中心城區，10分鐘可達前灘，30-40分鐘可以到市中心任意核心區。

位于黃浦江沿江發展軸，是黃浦江廊道的重要生态節點。

而且它的左鄰右舍都是成熟的市級戰略區域：

北部是前灘商務區，東部有張江科學城、迪士尼度假區的巨大勢能，西是“大紫竹”規劃為滬西南科創中心；放眼全市，又處于黃浦江沿岸開發的延續帶上。

這些高能級地區都對浦江闆塊有很強的溢出和輻射帶動作用，其中來自前灘的購買力，是浦江升值的第一源動力。

這幾年以來，前灘無疑是全市購房者心中的“香饽饽”，前灘的房價也随之水漲船高。2019年時，前灘的新房還隻是8萬 ，如今已經逼近12萬了。

而距離前灘僅3站的浦江鎮，2019年浦江華僑城四期最後一批房源入市時，均價也才5.81萬/㎡，這還是别墅的價格。

浦江華僑城四期實景

換句話說，2019年在浦江華僑城買一套近200㎡大别墅的錢，隻能在前灘買一套不到150㎡的公寓。

時間拉回到今年，前灘的新房東方悅瀾入市，容積率3.3，高層，均價119000元/㎡；浦江的華發建發·缦雲入市，容積率1.2，洋房，均價68000元/㎡。

當然，前灘和浦江不是一個能級的闆塊，房價差異過大是很正常的。這裡房萬想表達的是，前灘如今的房價已經不是一般人能夠得着的了，而浦江無疑是承接前灘居住外溢的上好之選。

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有實力的低調闆塊

住在浦江沒什麼不好的。

首先浦江有産業，浦錦街道以東就是浦江鎮的産業園區，包括浦江智谷、國家863軟件專業孵化基地、以及漕河泾浦江高科技園。

這些園區現在已經完成落地，入駐了一大批高新技術企業，提供了不少就業機會，合适的話在家門口就可以上班。

如果在外區上班的話，通過8号線、浦江線、南北高架以及S32申嘉湖高速等交通路線，可以快速到達上海市區。

南北高架

從浦江2035規劃來看，未來浦江鎮的交通條件仍會持續增強。

軌道交通方面：奉賢線和東西聯絡線的市域鐵路的規劃都在浦江鎮過境并設站，并規劃多條中運量交通，包括闵行中運量（F4-F7線），奉浦快線二期。

道路方面：目前浦業路已經公示，銀都路蘆恒路隧道也開始建造，還有陳行公路，江月路和闵瑞路越江工程，并且預留東川路先新路越江工程。

屆時，浦江對外交通的通達度和便利性将會進一步提升。

此外，作為一個近郊闆塊，浦江的教育和醫療也非常給力：

學校：上海世外教育附屬浦江外國語學校、上師大附屬第三小學、上師大附屬中學闵行分校，屬于闵行二梯隊的公辦學校，辦學質量不俗。

醫院：仁濟醫院南院以及複旦大學附屬耳鼻喉科醫院，兩家三甲醫院

浦江的綠化覆蓋率很高，居住環境優越。在最新的浦江新市鎮的規劃中，總綠地面積約733萬㎡，包括1處城市公園、10處地區公園和120餘處社區公園，達到社區綠化全覆蓋，未來人均公園綠地面積将達到16.29㎡。

浦江鎮實景

商業或許是浦江的一個短闆，區域内的新田360廣場、浦江城市生活廣場、浦江萬達廣場等能級一般，日常生活是夠了，但對于闆塊内的中産來說，還不太行。想要更高端的商業體驗，還得驅車前往前灘和市區。

總體來說，在外環外的衆多闆塊中，浦江的資源還是挺能打的。

不過浦江最能打的還是性價比。

浦江是一個低密度、生活氛圍好、綠化覆蓋高的闆塊，在外環附近與浦江有同樣特征的闆塊有新江灣城和古美。

新江灣城的新房價格已經接近10萬了，古美的也達到了8萬 ，而浦江闆塊因常年斷供，沒有被大量炒作，目前新房還是6萬 的價格，性價比明顯。

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層次分明的闆塊

有人說浦江鎮是一個内部分化非常嚴重的闆塊，内部動遷房、産業園區、低密商品房一應俱全。但它們之間劃分明确，互不幹擾，稱之為層次分明更恰當。

浦錦街道雲集了浦江質量最好的商品房，以一品漫城片區和華僑城片區為主，周邊社區環境一流，十分宜居，這裡也是浦江一二手倒挂率最高的地方。

從8号線蘆恒路站出來就是一品漫城，小區内花園洋房，聯排别墅，小高層都有，綠化十足，人口低密，品質不錯。

蘆恒路下一站是浦江鎮站，旁邊便是華僑城片區，這裡的社區環境相比一品漫城要更好一些。

一進華僑城片區，就感覺遠離了城市的喧嚣，整個就安靜下來了。這裡街道開闊，綠化充足，以疊墅和洋房為主，是真正的低密社區，實際體驗可與新江灣城媲美。

華僑城實景

浦錦街道的房子總價跨度很大，從700-3000萬的都有，如果是追求居住品質、希望首套就一步到位的或是置換升級到大戶型和别墅的，浦錦街道上的房子就值得去看看。

浦江街道二手房中介挂牌

浦江是一個動遷大區，有好幾塊成片的動遷區域，其中最出名的就是世博家園區，适合預算300-500萬的剛需。

世博家園片區是當年為了搞世博會，把黃浦的居民動遷到這裡的動遷基地，體量近百萬方：包括世博家園、景舒苑、景江苑、濱浦新苑，大多是05年以後的房子，質量比老公房好很多。

世博家園一共有十幾個街坊，地理位置最好的是世博家園第四街坊和第五街坊，靠近地鐵和商業，因此房價也相對較貴的。四街坊約80㎡的兩房，最近的成交價格在480萬左右。

來自貝殼

相比世博家園，景舒苑、景江苑、濱浦新苑價格相對便宜一些，但缺點是離地鐵和商場遠。

除了世博家園片區，浦江還有兩個比較大型的動遷區，購房門檻比世博家園地，250-400萬可以拿下。

一個是浦江線三魯公路/闵瑞路/浦航路站沿線的動遷區。這裡的動遷房大多是2010-2014年的，比世博家園更新，部分小區對口九年一貫制學校——上海戲劇學院附屬學校，如瑞和新苑、虹浦新城、浦江麗都等。

另一個就是在浦江萬達周邊的動遷區，代表小區是浦江瑞和城和永康城，此前熱賣的“浦江三兄弟”就在周邊。這一帶房子的優勢就是距離萬達廣場近，同時也近BRT魯南路站，一站可到沈杜公路換8号線，還有新規劃的學校，非常符合剛需自住的要求。

總體而言，浦江闆塊住宅的層次分明，無論是剛需還是改善，在這裡都能找到适合的産品。

總結：

浦江的優勢可以說是“内外兼修”。

外部：靠近前灘、張江、紫竹等産業中心，可享受到輻射帶動效應

内部：生态宜居，生活配套齊全，交通便利，自帶産業，可實現産住融合

在未來的規劃中，浦江鎮的目标是建設上海市中心城周邊特色鮮明、宜居宜業的新市鎮。

當下浦江的新房僅6W ，性價比優勢明顯，非常适合承接被前灘和市區其他地方高房價擠出的居住外溢。

在二手房層面，浦江的選擇更豐富，高層、洋房、别墅應有盡有，總價橫跨250-3000萬，剛需和改善都可滿足。

在市中心、前灘、紫竹工作的客群，可以關注一下浦江的樓市。

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