你今天買到一個東西要100塊錢，而它在市場上值150塊甚至200塊。

文 / 巴九靈（吳曉波頻道）

“疫情三年，漲回來隻用了一周。”這是近期流傳的形容上海房價的誇張說法。

但結合國家統計局數據：1月份上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，全國第一。

似乎開始呼應副總理在一月份強調的“房地産仍是中國的國民經濟支柱産業”的發言。

過去兩年時間，全國城市房價普遍滑入下跌軌道。當這一過去幾十年的确定性走向崩潰時，人們五味雜陳，又愛又恨。希望一個“居者有其屋”的時代到來，但又預感到半輩子攢的資産快速貶值，經濟衰态不可避免。

如今領頭羊上海房價微微擡頭，懸念回歸。

為此，我們跑去上海，調研了五位一線的頂尖房地産中介，他們給出了關于樓市的看法。

我觀察到的上海樓市信号：

你抛我接，蠢蠢欲動

林一，前上海鍊家某區總監，現自主創業，主做港澳外籍客戶，前年傭金400萬元

上個禮拜（2月6日到2月12日）成交4030套二手房（注：2月13日到2月19日二手房成交量為4798套）。去年7月3日之前，每月成交量在2.5萬套到3萬套。每月成交量2萬套是一個分水嶺，市場好壞以此為界。7月3日之後，市場最差在1.4萬套。按目前進展看，上海2月成交量能突破1.8萬套。

整體成交結構中：300萬元以下占了60%，300萬—500萬的占比超20%多。2000萬以上的有41套，都是好價，相當可以。

我一個客戶看了半年，出手了。之前一直在猶豫，在等待最低點。今年初看了一套挂牌價2980萬的房子，覺得各方面品質符合要求，認為大行情的影響因子已經到頂了，加上業主讓了400萬（業主有移民的打算，想盡快抛售掉，讓價幅度以前不太有）。

陳陽陽，浦江佐洽地産合夥人，去年成交10多套房

銀行放松了。比如，前兩年1000萬的房子到銀行能評估600萬，你隻能按照600萬去貸款。現在1000萬的房子可以按照900萬去貸款。

業主不急了。我最近一套成交的是去年12月份。客戶看了三年，認為去年底是價值窪地。本來我們把他老房子——1000萬的三房賣掉，買了2000萬的毛坯疊加别墅，基本都按照挂牌價10%砍價。今年不好殺價，最多5%。取決于業主是否有急事。

市場不好的情況下，挂牌量比較多。市場好時挂牌反而不着急。上海業主一個特點：市場不好想馬上抛掉，市場好想着多買點。

白袍翁，新銳房地産自媒體主理人

在熱門項目的售樓處，沒有人招待客戶喝咖啡的，愛買不買。

春節過後，有售樓處就跟菜市場一樣。一開始覺得是水軍。到了周末不對了，朋友圈各大案場出現不同程度的擁擠，不可能所有開發商都這麼幹。我打電話給幾個案場，他們跟我說“周末就别來湊熱鬧了，忙不過來”。

王願濤，靜安中介連鎖品牌福人居負責人，15年從業經驗

我們店旁邊一個新盤，300多套房子，達到積分标準入圍的有六百多，2個人搶一套房。

二手房也蠢蠢欲動。對業主來說，去年一個月沒有一個人看房。現在一個禮拜五六個人看房。看房的“水客”也多起來了，他們一般不買，閑着沒事兒喜歡去看看中高端的房子。

今後上海樓市：

抛售、資産優化長期化，網紅闆塊藏雷

林一，前上海鍊家某區總監，現自主創業，主做港澳外籍客戶，前年傭金400萬元

豪宅中，抛售單子多。去年做過一個單子，業主是香港人，準備把上海、深圳的資産全部處理掉，現在已經移民加拿大。我下周去新加坡待幾天，那邊有幾個客人，準備委托我幫他們處理掉内地的資産。

雖然有一撥人走了，但以上海在國際、長三角的地位，從資産配置來說，還是會有很多人湧進來，不缺購買力。

現在手上在談的20個客戶，純買入的有3個。一個是新加坡人，有一筆收益分紅帶不出去，屬于優化資産；一個溫州服裝老闆，去年做抖音直播賺了一筆錢，預算5000萬到一個億。溫州不敢買，杭州有房子了。

今年恢複到2019年的市場，或者2015年、2016年的市場，不太現實。2015、2016年一年成交32萬套，根本忙不過來，錢從天下掉下來。今年能有20萬套就相當不錯了。

整體上，成交價格會平穩往上走一點，很多業主想降價處理老房子後去打新。一個朋友前兩天剛搖了一套徐彙140平方的房子（找了個積分滿分的代持），單價8.3萬、總價1162萬，但他自己107平方的二手房，能賣1400萬。所以，新盤出來一個賣一個。

什麼樣房子難賣？市中心老破小中的中端。剛需碰不到，有點錢的看不上。

成強，前灘地産中介，入行兩年半，成交近二十套房

未來怎麼樣？我們誰也說不好。你要說漂亮的話，全中國隻有一個上海？上海GDP能帶動全國GDP多少？……太多了。

現在買房主要屬于資産優化，地段、戶型、學區、圈層都可以優化。

我看好前灘。五六年前是鄉下，都是農田。從陸家嘴集團的規劃、政府支持力度、相關産品招商引資、政府支持資金的到位，到如今項目全部安全落地，一氣呵成。

前灘一共8000多套住宅，新房和二手房倒挂明顯。新房限價13萬元左右。二手房整體均價應該在17萬元左右，中小戶型價格有所回落，大戶型價格則穩中有升。

在前灘買新房相當于，你今天買到一個東西要100塊錢，而它在市場上值150塊甚至200塊。上海，這就是一個神奇的地方。

陳陽陽，浦江佐洽地産合夥人，去年成交10多套房

不管上海任何一個區域，大部分客戶都是置換需求，先買再賣或先賣再買。

本地有錢人非常多。買幾千萬的房子，不貸款也不少。比如，去年成交一個4000萬的房子，業主移民溫哥華，一個上海的大學教授買了、不貸款，外表完全看不出有錢。

外地投資客減少。倒挂空間沒有以前那麼大，以前1000萬的房子可能倒挂500萬，現在會少一點；以前有很多人搞代持，現在這種出事比例較高，減少了；經營貸、消費貸查得嚴，不敢用杠杆；經濟環境差，月供壓力大。

王願濤，靜安中介連鎖品牌福人居負責人，15年從業經驗

二手房在放寬。2021年之後的挂牌，其實都有誤差，能對外展示的少了。去年市場差的時候，挂牌量已經開始突飛猛進。

但你們在外面看不到。因為政府有個核驗價，以前挂牌随便，現在需要什麼呢？身份證、産證、委托書——兩證一書。你挂的單價還要在我政府核定範圍之内，備完案之後才能對外展示。

這是打壓二手房價格的手段，現在的核定價也已經慢慢提高了。

市中心新房有恃無恐。10年前，市中心造個十幾棟甚至二十棟樓的小區很多，人工湖什麼都有。

現在小區規模越來越小，而且開始省綠化、裝修标準和成本了。買房時還必須要買裝修，比如三四萬一平米的裝修。

白袍翁，新銳房地産自媒體主理人

大虹橋和臨港是上海現在比較重視的兩個闆塊。不過除非你本來就在市區有房，手裡多出來五六百萬，想投資一套房子，那還可以斟酌一下。如果你唯一一套房子要買那裡，我是不太建議的。

臨港的二手曾經一度高達7萬，誰去買單？

2021年打新熱的時候，人人都去大虹橋。熱到什麼程度，徐泾一個盤就有3000人認購，需要将近200個月的社保月數才能進去搖号。

去年經濟形勢不好，大虹橋的風評斷崖式下滑，從買到就是賺到變成買到就是虧到。一個闆塊的價值在一年時間過山車，那是不是明天又來個什麼政策，房價又暴漲？或者蘇州建機場了，虹橋房價腰斬，你願意把唯一一套房子買在這種大起大落的地方？

任何一個城市都不可能有兩個超級大區，你認為上海的超級大區是浦東還是大虹橋？

我看好楊浦東外灘。楊浦政府前兩年做了件很牛逼的事情，火速搞拆遷，拆了以後怎麼規劃先吹牛逼，先不管，反正先拆。因為拆遷成本一年比一年貴，早一年拆，就早一年完事。然後把互聯網公司引進來，用數字經濟保證楊浦這兩年的稅收（以後互聯網不行了再說）。

楊浦沿江那一片棚戶區已經拆完了，這樣就和浦東很多空地拉到一個水平線了，都是空地、都是餅。比老城區很多地方更有空間和想象力。

關鍵的調控：

看得見的手

王願濤，靜安中介連鎖品牌福人居負責人，15年從業經驗

上海的樓市一直不是買不買的問題，購買力還是強的。主要是因為受各種限制，限購又限貸。

之前政府對二手房挂牌價沒什麼管控，不管離不離譜都可以挂牌展示，現在挂牌價太高不會對外展示的，出問題直接叫老闆過去談話。

2020年6月到12月份，每一個月漲一個價格。那時沒有積分隻有搖号。很多人以公司的名義做經營貸去買房。

可能因為怕漲得太厲害了，怕年輕人看不到希望，政府就開始控制貸款。之前銀行房貸放款時間很快，基本都在一個月内，後來房貸放款時間變成三個月到半年。

隻要全國有房貸記錄，就算二套，二套首付比例就高了很多。普通住宅是5成，非普通住宅是7成。

貸款又有一個孰低原則，你有合同價，我這邊交易中心有評估價，銀行要按照交易中心的評估價打個七折或者五六折。打完折扣之後銀行才能把錢貸給你，又變相提高了首付比例。

現在政府主要鼓勵買一手房，因為它有定價權。但是一個新樓盤開盤、幾百套房子，達到積分入圍的會有很多，搖中概率就會非常低。很多人雖然積分達到了也入圍了，但是參與五六個樓盤的搖号也都沒搖到，位置好的樓盤還是供不應求的。

我們最害怕的就是：突然出現一個新的比較嚴厲的政策打亂購房者的計劃。

但現在新房政策對新上海人或者年輕的上海人也沒有什麼優勢。越老的上海人越有優勢。

林一，前上海鍊家某區總監，現自主創業，主做港澳外籍客戶，前年傭金400萬元

2021年7月出台三價合一政策，是政府對2020年7月以來樓市價格暴漲50%的主要抑制手段。

什麼概念？現在我想置換2000萬的房子。三價合一政策導緻我隻能夠評估1500萬，多出的500萬要用現金補上。如果三價合一政策取消掉，我這部分就可以按揭了。

但是按現在的數據，政府其實不用去幹涉樓市，讓它自己發展就行了。

白袍翁，新銳房地産自媒體主理人

房地産在上海GDP裡面的占比，一直控制得很好。上海給國家交作業，不會說靠房地産稅收，或者說土地收入。有些極端的城市，土地收入占比8成的也有。

與全國的相關：

樓市金雞獨立，活水源于全國

林一，前上海鍊家某區總監，現自主創業，主做港澳外籍客戶，前年傭金400萬元

上海和全國樓市的相關性并不強。上海人對于房地産的預期還是比較确定的，不擔心，其他地方未必。

白袍翁，新銳房地産自媒體主理人

上海樓市的主流運行邏輯是：新老業主不斷置換，不斷優化資産。

一個外地大學生到上海工作，工作幾年攢了點錢、找到了對象，拿爸媽給他/她攢的一兩百萬，先在市區買個90年代的老破小兩房。

這小兩房可能是我這個中年上海人手裡買的，我會想，終于把我的老房子給脫手了。順便嘲笑這對外地小夫妻是韭菜。

然後我會拿着三四百萬的錢，再去大虹橋弄一套可以投資的600萬的房子，這相當于割了外地年輕人韭菜，殊不知，自己又當了别人的韭菜，就是買給我這套600萬大虹橋房子的人。

這個人可能是非常有眼光的投資客，早早就在大虹橋沒起價的時候布局好了，然後他認為房價到頂的時候抛給我，他一定會嘲笑我是韭菜。

再然後，他拿着我的六七百萬，去前灘加一點杠杆，上個1200萬的房子。前灘的這個人再拿着1200萬去上杠杆，去老靜安買一個2000萬以上的……

最基本的動力是吸引到一個外來人口，他/她在上海落戶了，買房了。

本篇作者 | 林波 | 當值編輯 | 沈徐玮

責任編輯 | 何夢飛 | 主編 | 鄭媛眉 | 圖源 | VCG

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